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Tamanho de vaga, obra mal feita e estacionamento externo são temas da semana

Tamanho de vaga, obra mal feita e estacionamento externo são temas da semana

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Tamanho de vaga

Pergunta 1, de Paulo Cesar

Rodrigo boa tarde !

Existe alguma regra para tamanho de vaga de garagem ? Comprei uma unidade com duas vagas de garagem. São poucas as unidades com duas vagas, somente os  tipo garden, que é um pouco mais caro. Porém, a construtora me deu 2 vagas pequenas. Se meus vizinhos da frente e do lado estiverem usando a vaga eu não consigo estacionar. Como proceder?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

O Código Civil determina apenas que o condômino deve utilizar as áreas comuns de forma a não prejudicar a utilização de terceiros, não determinado tamanho de vagas, nem forma de utilização. Situação que será regulada pela Código de Obras de cada município.

Por exemplo em São Paulo,  as vagas em condomínios podem ser P, M ou G. Está previsto no Código de Obras e Edificações da cidade de São Paulo (Lei Nº 11.228/92) que 50% das vagas em prédios residenciais devem ser de tamanho pequeno (2 m X 4,20 m), 45% de tamanho médio (2,10 m X 4,7 m) e apenas 5% do tamanho grande (2,5 m X 5,50 m).

Independentemente do que estabelece  o Código de Obras de cada região, cada morador deverá acomodar o seu carro dentro do limite da sua vaga. Se o carro ultrapassar esse limite, o morador poderá trocar a vaga assim que possível com algum vizinho ou tentar conseguir uma vaga maior durante o sorteio.

Caso isso não seja possível, ele deverá buscar outra solução, que poderá ser locar a sua vaga e alugar outra com tamanho que comporte seu veículo. Mas não deverá manter o veículo de tamanho maior em uma vaga menor prejudicando os demais, se isso ocorrer o sindico deverá coibir tal situação aplicando advertência e multa se for o caso

A comercialização por parte das construtoras de imóveis com vagas fora das especificações legais, ensejará a construtora o dever de indenizar o consumidor, o qual poderá inclusive desfazer o negócio.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO LEGAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE, COM BASE NO ART. 557, CAPUT, DO CPC, QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELO AGRAVANTE. VAGAS DE GARAGEM EM IMÓVEL RESIDENCIAL. ACESSO E MANOBRA DIFICULTADOS. TUTELA ANTECIPADA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. 1. Em conformidade com o disposto no caput do art. 557 do CPC, é permitido ao relator negar provimento, monocraticamente, a recurso em confronto com a jurisprudência dominante do STJ e deste TJPE. Tal sistemática visa apenas desafogar as pautas dos tribunais, possibilitando, assim, maior rapidez nos julgamentos que, de fato, necessitem de apreciação do órgão colegiado. Precedente STJ.

2. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que concedeu a tutela antecipada pleiteada no sentido de impedir que a construtora demandada comercialize uma unidade imobiliária, com as vagas de garagem a ela referentes, até pronunciamento judicial em sentido contrário.

3. Em cotejo à promessa de contrato de compra e venda do apartamento, verifica-se a existência de previsão, na cláusula 2.2, das duas vagas de garagem para guarda de dois automóveis de passeio de tamanho médio, como alegado pelo autor/agravado. No entanto, da análise dos documentos acostados aos autos, é possível constatar a considerável dificuldade que o agravado vem encontrando para estacionar, haja vista que as vagas são, de fato, muito apertadas para os veículos de porte médio pertencentes ao autor.

4. De acordo com o art. 125, II, b, da Lei nº 16.292/97, que regula as atividades de Edificações e Instalações no Município do Recife, nas edificações de uso habitacional com o número de 51 a 100 vagas, a largura mínima das circulações e dos acessos será de 4,50m (quatro metros e cinquenta centímetros). Ocorre que, em perfunctória análise da planta baixa acostada aos autos, constata-se que a área de circulação de veículos relativa às vagas do autor/agravado (nº 69 e 70) não conta com 4,5 m, como exigido pela legislação pertinente, haja vista que a presença dos pilotis limita a área comum, reduzindo-a. Tem-se, destarte, que ao menos nesta análise superficial, resta evidenciada a prova inequívoca da verossimilhança da alegação.

5. Por sua vez, o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação reside no fato dos imóveis não vendidos pela ré, e suas respectivas vagas, serem alienados, a qualquer momento, a outrem, frustrando o direito do agravado de dispor das suas duas vagas, nos termos do contrato de promessa de compra e venda, mesmo tendo adquirido o apartamento em momento anterior.

6. A não concessão da tutela pleiteada implicaria em grave prejuízo ao agravante, dado o risco de venda dos imóveis e consequente impossibilidade de resolução da lide de forma menos onerosa a ele. Note-se que, dentre os pedidos formulados na inicial, insere-se a troca das vagas de nº 69 e 70 por outras que se adequem aos requisitos contratuais.

7. O deferimento da tutela antecipada requerida pelo agravado, além de evitar dano de difícil reparação, resguarda o resultado útil do processo, razão pela qual deve ser mantida.

8. Agravo Legal não provido. Decisão unânime.

 

(TJ-PE - AGR: 3865718 PE, Relator: Jones Figueirêdo, Data de Julgamento: 23/07/2015,  4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/07/2015)

Obra mal feita

Pergunta 2, de Fatima M. Pires

Na gestão anterior, foi pago um valor absurdo para colocar uma manta asfáltica na laje, em cima da garagem. Essa manta nunca funcionou. O vazamento persistiu, e o prazo de garantia terminou. Um inquilino alugou uma segunda vaga na garagem, bem embaixo de um vazamento e mandou me avisar que se estragar o carro, o condomínio terá que reemsolsá-lo. Pedi para ele alugar outra vaga, até termos dinheiro para fazer uma manta de verdade, e ele disse que não vai mudar de vaga, Pedi o modelo do carro para que possamos comprar uma capa para proteção, ele nem respondeu. O que posso fazer?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Fátima,

Cabe ao síndico por força do Art. 1.348,V, do Código Civil,  diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Desta forma, a necessidade de se realizar a obra precisa ser levada em assembleia e a solução buscada, uma vez que o prejuízo na garagem do condomínio trará prejuízo a terceiros e se isso ocorrer o condomínio ficará obrigado a repará-lo. Ainda, se o inquilino desocupar a vaga em função do vazamento, poderá ser o condomínio responsabilizado por arcar com os danos causados ao proprietário por perder o valor da locação. 

Ademais, o inquilino não tem a obrigação de aceitar uma capa ou trocar de vaga, cabe ao condomínio uma solução a fim de não inviabilizar o direito de propriedade do proprietário, que no caso o exerce locado a vaga.

O proprietário poderá inclusive ingressar com medida judicial para obrigar o condomínio a efetuar o reparo.

RESPONSABILIDADE CIVIL. Condomínio edilício. Danos em imóvel causados por vazamentos. Realização de avaliação pericial para aferição da origem dos vazamentos. Constatação da responsabilidade do Condomínio. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Laudo que revela boa técnica, com adoção dos fatores necessários e relevantes.

Desnecessidade de anulação da sentença para realização de nova perícia. Normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, ademais, que não são cogentes.

Adoção do laudo pericial que se ratifica. Consignação de que os moradores autorizem acesso aos prestadores de serviço que deve ser determinada por cautela. Prazo para reparação dos vazamentos que se mostra exíguo, considerando que se trata de vazamento de grande proporção e em Condomínio Edilício. Majoração do prazo para 90 dias. Multa cominatória mantida.

Danos morais devidos. Quantum majorado para R$ 8.000,00. Honorários advocatícios revistos. Percentual majorado para 20%. Recursos parcialmente providos.

(TJ-SP - APL: 30004275520138260562 SP 3000427-55.2013.8.26.0562, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 27/08/2015,  6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2015)

Vaga externa

Pergunta 3, de Julio Cesar Bakos

Sou o síndico de um condomínio que tem 24 vagas externas para visitantes e constantemente recebemos reclamações de veículos estranhos ao condomínio que permanecem estacionados nesse local. Pergunto: Posso acionar o guincho? É legal fazer isso? Ou posso acionar o "marronzinho" de minha cidade (São José dos Campos) para que eles autuem o infrator? Ou os dois? Eu coloquei uma placa dizendo: "local exclusivo para visitantes ao condomínio, sujeito a guincho e outras providências legais cabíveis". Está correto meu procedimento?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Júlio,

Como as vagas são parte integrante do condomínio e desta forma, propriedade particular, não cabe à prefeitura da sua cidade a remoção dos veículos estacionados de forma irregular dentro do condomínio.

Quanto ao guincho particular também não é uma saída, pois, no âmbito jurídico, o condomínio estaria recolhendo um bem de terceiros sem autorização/ consentimento, isso pode sim trazer problemas. Ademais, aonde iriam deixar esses veículos? Como reagiriam esses proprietários?

A remoção somente poderá ocorrer através de medida judicial, o que no caso em questão justificaria somente se o veículo estiver abandonado no local.

Assim, acho que o mais salutar é tentar de alguma forma inibir que parem lá, a instalação de câmeras de segurança, avisos de não estacionar, inclusive com a informação de remoção do veículo em casos extremos ajuda a inibir esse tipo de situação.

Alguns condomínios nesses casos, colocam um posto de portaria próximo às vagas o que ajuda a inibir que estranhos parem seus veículos ali.

Se viável poderão ser instaladas correntes ou portões para controle de acesso das vagas.

Agravo de instrumento contra decisão que, em ação de reintegração de posse de quatro veículos, deferiu a liminar em relação a dois deles.

Os agravantes reconheceram que a posse das motocicletas estava em poder do agravado, tanto que afirmaram que tinham autorização verbal do mesmo para retirar os bens do estacionamento onde se encontravam.

Ademais, no depoimento do administrador do estacionamento, prestado em sede de inquérito policial instaurado contra os agravantes, há notícia de que os agravantes utilizaram-se de ardil para fazer a retirada dos bens do estacionamento do condomínio onde o agravado reside.

Acrescente-se que as motocicletas foram retiradas do estacionamento com uso de guincho, o que é indicativo da falta de consentimento do agravado.

A decisão agravada, ao que tudo indica, deferiu a reintegração de posse das motocicletas que estavam comprovadamente na posse do agravado, em razão do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 927 do Código de Processo Civil. Assim, em sede de cognição sumária, e até que os^AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 990.10.210384-6 - (VOTO Nº.4.781) FP - Págtfia 1 de 7 AGRAVO REGIMENTAL Hº 990.10.210384-6/50000 (VOTO N« 4.781)

(TJ-SP - AI: 990102103846 SP, Relator: Carlos Alberto Garbi, Data de Julgamento: 10/08/2010,  26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/08/2010)

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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