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Rodrigo Karpat

Pergunte ao especialista

Essa semana, os assuntos são acordo trabalhista, aplicação de multas e seguro do condomínio

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Acordo trabalhista

 

Pergunta 1, de Edson Reinaldo

Preciso dispensar meu único funcionário (zelador). Ele deseja investir em outra carreira. Trabalhou por 10 anos no condomínio. Ele fica no trabalho até março/2015, quando aceitará uma negociação para sua saída. Seu salário é o piso básico da categoria.  Qual a melhor forma de fazer um acordo com o referido funcionário e não desfalcar tanto a receita do condomínio? Ele já disse que aceitará abrir mão dos 40% da indenização. RESPOSTA DO ESPECIALISTA Edson,  esta é uma situação delicada, uma vez que se você não dispensá-lo poderá criar uma situação insustentável no prédio. De qualquer forma, o acordo com o funcionário, e a devolução dos 40%, é ilegal, embora corriqueiro nos condomínios. Desta forma, não posso orientá-lo a fazer algo ilegal. Caso ele não devolva os 40% não existe como cobrá-lo. E o comprovante do depósito será exigido na homologação no sindicato.   Desta forma, o ideal é que o mesmo peça as contas ou no caso de um acordo, mesmo ciente dos riscos,  o senho. deverá aprovar em assembleia para que não assuma a responsabilidade posterior pela não devolução da multa dos 40%.  A assembleia não lhe garantirá a legalidade da situação, mas moralmente, perante os demais, o risco terá sido assumido por todos. Ainda, alguns prédio, também de forma ilegal, mandam o funcionário embora, não pagam nada, solicitam que o mesmo ingresse em juízo e fazem um acordo parcelado.  

Aplicação de multa  

Pergunta 2, de Edson

Tenho uma dúvida sobre valores a serem aplicados em multa de infração. Devo me basear em um porcentual da taxa condominial, ou aplica-se sobre  valor da cota?  

RESPOSTA DO ESPECIALISTA Ronaldo, o valor da multa tem que estar definida na convenção condominial ou no regimento interno. Ali será descrita exatamente se a multa deverá ser cobrada em função da cota integral da unidade, ou da unidade maior ou menor, ou ainda se será um percentual. Caso a convenção e o regimento rnterno não definam o valor de cobrança, deve-se alterar estes instrumentos e agregar a forma de cobrança a qual deverá ser definida e aprovada em assembleia. Lembrando que a alteração da convenção pode ocorrer apenas com o quórum de 2/3 dos condôminos. E a alteração do Regimento Interno pode ocorrer com maioria simples, salvo disposto em contrário na convenção. Assim, se a convenção já definiu uma forma de cobrança e está lograr inoportuna, não adianta alterar o regimento rnterno. Será necessário alterar a convenção com o voto de 2/3 dos condôminos. Agora se a convenção nada mencionar de valores de multa, o regimento interno poderá ser alterado, por maioria simples dos presentes em assembleia, salvo se a convenção do condomínio determinar quórum diverso para a alteração do Regimento Interno, e definir novo valor para aplicação da multa.  Existe ainda a possibilidade de aplicação de multa com base no Código Civil. Ao condômino que  realizar obras que comprometam a segurança da edificação;  alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; ou que não  deram  às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, as utilizando de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Ficará sujeito a multa prevista   na convenção, não havendo disposição expressa, caberá à assembleia, por 2/3 dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. De até cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; (§ 2o do Art. 1.336 do Código Civil ) Ainda, o condômino, ou possuidor, que não cumprir reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. (Art. 1337). Chegando ao extremo de 10 vezes o valor contribuição condominial( Parágrafo único do artigo 1.337)  

Seguro do condomínio  

Pergunta 3, de Edson Como posso saber se a atual seguradora do condomínio é a que possui melhor custo benefício? Meu prédio tem 18 unidades autônomas (16 aptos e 2 coberturas). Qual a melhor forma de rever o contrato em vigor? RESPOSTA DO ESPECIALISTA   Caro Edson, você precisa se ater incialmente que o seguro obrigatório é apenas aquele para a reconstrução do prédio em caso de destruição total ou parcial. Não obstante seja sugerida a realização de coberturas adicionais ou acessórias, tais como Responsabilidade Civil do Síndico, danos elétricos , entre outros.  Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. ( Código Civil)   Lembrando ainda que o valor da reconstrução do prédio não leva em conta o valor da unidade para venda no mercado, pois nesta estão incluídas a localização e terreno, e no caso de reconstrução somente será considerado o valor do metro quadrado para construção. Assim, verificamos seguros com valores muito alto de forma desnecessária.   Como o seguro é realizado uma vez ao ano sugiro que aguarde o próximo vencimento e antes da renovação procure 3 empresas e solicite uma vistoria, assim poderá ter o seguro adequado a necessidade do seu condomínio.

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados  

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