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Rodrigo Karpat

Pergunte ao especialista

Essa semana Rodrigo Karpat fala sobre pastilhas, troca de janelas e cuidado com obras

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Cuidados com a fachada

Pergunta 1, de Rivaldo Freire Costa Costa 
 
Estamos reformando o nosso edifício e colocando pastilhas na parte frontal, onde alguns moradores anteriormente colocaram ar condicionado. Estes  já foram comunicados que têm de retirar o equipamento para esta área ser fechada para conter as pastilhas. Especificamente um morador se nega a realizar este procedimento e só o faria se o condomínio bancasse outro sistema, como o sprinter para atender as suas necessidades. Qual seria a ação legal para resolver este problema?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Importante que os condomínios observem sempre a convenção quanto à forma e possibilidade da colocação dos aparelhos de ar condicionado, bem como se o prédio tem capacidade para comportar o acréscimo na carga elétrica.
 
Caso a convenção não proíba a colocação do ar condicionado e não dê instruções quanto ao equipamento indicado e o seu local, a responsabilidade de padronização ficará a cargo da assembleia. Se o síndico não agir com rapidez poderá ter problemas como a falta de padronização e alteração de fachada.
 
No caso em questão, o condomínio poderá, após tentativa extrajudicial de resolver o problema, ingressar em juízo com uma obrigação de fazer com o fim de que o morador retire de forma imediata o aparelho. Lembrando que se o prédio tolerou a instalação irregular por muito tempo, poderá ser responsabilizado a ter que arcar com os custos da remoção.
 

Trocas de janela

Pergunta 2, de Marcos Scheffer
 
Convivo com um problema em meu apartamento há alguns anos. As janelas de dois dos quartos são de correr, deslocando-se em trilhos, lateralmente, na fachada externa. Acontece que, por falta de manutenção, os trilhos tiveram seus parafusos de fixação corroídos e, um dia minha filha abriu a janela e a mesma despencou, caindo do 9º andar. Na sequência o condomínio providenciou revisão de todas as janelas, mas para minha surpresa, não providenciou uma nova janela para o meu apartamento. Mandou consertar aquela, e ainda, o material foi alterado, passando a ser uma janela inteiramente em alumínio, quando as originais do edifício têm a sua estrutura em alumínio, mas a janela em si é em plástico (PVC). Aliado a isso o fechamento dessa janela é horrível. Ela foi colocada prensada e é necessário muito esforço para abrir e fechar. Como devo agir? O procedimento correto não era o condomínio ter mantido o padrão? Se tiver que consertar tudo isso, agora, o custo é meu?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Prezado Marcos, os prédios mais antigos passam por estes problemas se não estiverem em dia com as suas manutenções. No caso relatado, o ideal é manter sempre o material original, ou substituição por material mais moderno, desde que não altere a concepção arquitetônica, nem a fachada.
 
De qualquer forma, não obstante a janela seja parte da fachada a sua manutenção no equipamento interno (trilho, limpeza, vidro) é de responsabilidade de cada unidade.
 
Porém, caso se ajuste em assembleia o condomínio pode assumir o custo da troca de todas, o que ocorre normalmente  na reforma da fachada, ou modernização do prédio. Nos demais casos, a responsabilidade deve ser do morador o qual deve respeitar o padrão existente e não alterar o material sem autorização.
 

Reforma da garagem

Pergunta 3, de França Luiz ·
 
Precisamos reformar o piso da garagem do prédio, quebrar, tirar o contrapiso, colocar malha de ferro e por fim o novo contrapiso e o piso uma área de 800 m2. Para isso,  preciso contratar um engenheiro?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
A realização de qualquer reforma deve seguir o Código de Obras do município em questão. 
 
Para tanto será necessário à contratação de um  engenheiro ou arquiteto para que o mesmo realize um projeto da reforma. Além do projeto, é necessário que este profissional assine o termo de responsabilidade técnica pela obra e preencha o requerimento para aprovação do projeto, o que habilitará a execução da reforma e certificará a conclusão e regularidade da obra perante a Municipalidade.
 
O simples preenchimento do requerimento não autoriza a execução da obra. A não ser nos casos em que o processo de aprovação e execução tiver sido autuado e no prazo de 30 dias não houver ocorrido, por parte da Prefeitura, a emissão de “Comunique-se” ou “Despacho decisório favorável”.
 
A reforma não pode de forma alguma perfurar lajes, atingir vigas, ou modificar a estrutura do condomínio. Para pequenos reparos em imóveis não tombados, desde que não sejam alteradas as condições edilícias pré-aprovadas, não existe a necessidade de alvará. Como, por exemplo, reparos no piso, troca de pias, remoção de azulejos, entre outros reparos de pequeno porte.
 
Salutar também observar a ABNT 16.280:2014 em vigor desde 18 de abril deste ano, que traz a normativa para a realização de reformas nos edifícios, a qual exigi que qualquer obra contenha Apresentação de projetos; Escopo dos serviços a serem realizados; Cronograma da reforma; Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;  Termo de responsabilidade de técnica do projeto e Comunicação ao responsável legal da edificação antes do seu início. 
 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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