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Rodrigo Karpat

Pergunte ao especialista

Essa semana Rodrigo Karpat fala sobre alteração de área comum, problemas com ex-síndico e comissão de adolescentes

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Alteração da área comum

 
Pergunta 1, de Antonio Henrique
 
Boa noite Rodrigo, estou com alguns problemas no meu condomínio:
 
1°: O construtor do residencial nunca entregou as duas churrasqueiras previstas na planta durante a venda. Alguns moradores querem mudar o projeto retirando um das churrasqueira e criando um parquinho no local, pois a área do parque que fica na parte frontal do condomínio foi utilizada para área do gás pelo construtor. Eu sou contra a modificação. Como devo agir? 
 
2°Alguns moradores estão confeccionado regimento interno, mas não estão liberando que todos possam visualizar, apenas um grupo. Acho que todos devem ter acesso e opinar em decisão não somente aprovar depois de pronto. O que devo fazer? 
 
3° A escada de acesso à uma área comum que no caso é o telhado encontra-se em uma área cuja os morados de uma determinada unidade alegam juntamente com o construtor que é deles. Isso traz uma enorme transtorno pois quando devemos instalar uma antena ficamos a mercê desses moradores. O que fazer?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Prezado Antônio, 
 
Vamos por partes. Quanto às churrasqueiras, por não terem sido entregues conforme o projeto, o condomínio pode pleitear judicialmente junto a construtora que as mesmas sejam construídas, ou que o construtor responda por perdas e danos. Mas tudo isso tem um prazo, que grosso modo pode-se falar em 5 anos para reclamar estes vícios( Art. 618 do Código Civil). 
 
De qualquer forma, o fato do construtor não ter feito, não permite que o condomínio faça coisa diversa no local, sob pena de desvio de finalidade. Tal modificação precisa ser aprovada com unanimidade dos condôminos, pois atinge o direito de propriedade( Art. 1351 do Código Civil) 
Assim fica vedada a construção do parquinho, salvo se aprovado por unanimidade, por se tratar de mudança de destinação de área. ( art. 1351 do Código Civil).
 
A modificação do Regimento Interno normalmente passa a ser idealizado inicialmente por um pequeno grupo, e depois submetido aos demais condôminos para sugestões e logo após levado a aprovação mediante quórum exigido na Convenção, ou no silêncio por maioria simples. 
 
Apesar de ser de bom tom que o RI passe por todos, não existe obrigatoriedade de tal prática. Porém, a não realização dificultará a aprovação em assembleia, pois lá existirão condôminos que estarão tendo contato como documento pela primeira vez. Desta forma, salutar que o Corpo Direito e Administradora sejam informados de tal prática e orientados a submeter o instrumento aos demais moradores. 
 
Antônio, quanto à utilização da área de cobertura, a primeira medida é verificar na matrícula de propriedade de cada unidade se aárea é comum ou privativa, da mesma forma verifique na convenção.  Se for área privativa não tem o que se discutir, é dos condôminos proprietários, se for área comum e se ela servindo apenas aquelas unidades da cobertura, existe a possibilidade de utilização de forma exclusiva conforme preceitua o artigo Art. 1.344. doCódigo Civil. 
 
De qualquer forma, independente do caso, o teto não se presta a colocação de antenas das unidades,imagine se todos os moradores quiserem inserir uma antena, o local não comportaria. Assim, a questão precisa ser tratada em assembleia e definido qual empresa atenderá o prédio de forma coletiva, podendo ser  mais de uma. 
 

Ex-síndico controlador

 
Pergunta 2, de Marcia Shitaku
 
Bom dia Rodrigo.Proprietário mudou, mas vive no condomínio incomodando os moradores.O que se pode fazer? Moro em um prédio pequeno com nove moradores. Esse proprietário alugou o seu apartamento, pois estava com problemas de saúde. Além disso foi síndico por muito anos. Antes de mudar conseguimos tira-lo do carho de síndico e isso tornou-se uma guerra, não se conforma. Vai todos os dias perturbar os moradores, e o faxineiro, inclusive em outro local de serviço do faxineiro. Por esse motivo não fala com a síndica, tornou um problema pessoal. Ele não participa das reuniões, pois foi proibido pelo médicos e pela esposa.Como proceder nesse caso?
 
Prezada Marcia, 
 
O fato da unidade estar locada, faz com que a posse da mesma seja transferida ao inquilino, que é o possuidor do bem durante a locação.  Por possuidor entende-se aquele que tem a coisa em seu poder, no caso em questão o inquilino. 
 
Fato que limita o exercício ao direito de propriedade pelo proprietário, pelo menos ao uso da posse. Assim, durante a transferência da posse o proprietário não pede gozar da unidade e nem das áreas comuns.
 
Porém, poderá comparecer em assembleia, e neste caso o locatário não tem poderes para tanto. 
 

Comissão de adolescentes

 
Pergunta 3, de Inês Tomaz da Silva 
 
Bom dia! Quero saber qual o procedimento que temos que ter para formar uma Comissão dos adolescente no Condomínio?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Prezada Sra. Inês, 
 
A comissão de adolescentes é uma saída muita inteligente para envolver os jovens e mostrar a importância de interagir em sociedade. Lembro que no meu condomínio tínhamos o síndico mirim, e que o respeitávamos bastante. 
 
Assim, importante lembrar que juridicamente a figura da comissão de adolescentes não existe, porém na prática ela poderá funcionar para constatar situações e levar ao corpo diretivo, o qual deve prestar os esclarecimentose tomar as medidas solicitadas pelos adolescentes, quando as julgar oportunas.
 
De qualquer forma, e para que se dê um ar de maior seriedade, sugiro que tal comissão seja submetida e eleita em assembleia.

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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