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Rodrigo Karpat

Pergunte ao especialista

Rodrigo Karpat escreve essa semana sobre condomínios mistos, limpeza e vazamentos em condomínios

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Condomínio misto

Pergunta 1, de Margarete Olimpio
 
Assumi como síndica de um condomínio composto de uma loja (andar térreo) e 24 apartamentos distribuídos em 8 andares, conforme descrito em convenção. Para as despesas ordinárias do condomínio o rateio é feito somente entre os condôminos dos apartamentos, já que a loja não se beneficia de nada. Entretanto, precisamos fazer uma manutenção geral na fachada e marquise do edifício. Contatamos o proprietário da loja para o rateio e este foi categórico em afirmar que não tem nada a ver com o assunto, tendo em vista ele achar que a loja (unidade autônoma) é independente do condomínio. A manutenção da marquise para baixo, ou seja, a fachada da loja é dele e ele pode fazer o que quiser, mas da marquise para cima ele não entrará no rateio. Como devo proceder? Devo fazer o rateio de acordo com a fração ideal, mandar o boleto e executar se ele não pagar?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Prezada Margarete, 
O primeiro passo é ler a convenção e entender a forma com que as lojas foram enquadradas. As convenções mais antigas deixam as lojas de fora dos rateios ordinários, outras fora do rateio ordinário e extraordinário. Na prática é uma situação complicada uma vez que também não é certo que as lojas contribuam para rateios, como por exemplo: de manutenção ou reforma dos elevadores, seja ele ordinário ou extraordinário, quando não tem acesso as máquinas. Da mesma forma, que não é certo nenhuma contribuição quando utilizam da estrutura do condomínio como um todo. 
 
 Acredito que a forma de rateio mais salutar que vi até agora foi a que determina que as lojas, neste tipo de condomínio, contribuam apenas para as despesas que concorrerem, ou seja, para aquelas que envolvam suas áreas, por exemplo reforma hidráulica na prumada que atinge as lojas, reforma da fachada, entre outros.
 
Não é razoável as lojas entenderem que não fazem parte do todo. A própria concepção do condomínio atribui fração ideal as mesmas. Isso prova que elas fazem sim parte integrante do condomínio, independente de rateio. E por estarem em condomínio possuem coisas em comum, como a prumada de Água, parte da fachada, quadro de entrada de luz, entre outros. Situação que facilmente poderá ser comprovada pela Convenção ou até mesmo pela matrícula do bem. 
 
Entendo que não seja possível a realização de uma obra e efetuar o rateio pelo percentual da fração ideal atribuído às lojas se a convenção disser que as mesmas não contribuem com o rateio das despesas, seja ordinário ou extraordinário. 
 
Porém, no caso de vazamentos, manutenção em áreas exclusiva das lojas, aquisição de itens de segurança que agregam também as lojas, ou outros no mesmo sentido, as lojas serão obrigadas a fazer o devido reparo, ou a arcar com sua cota parte do reparo/ aquisição, sob pena de enriquecimento ilícito. No caso de restauração da fachada o ideal é tentar se chegar a um consenso a fim de que as lojas arquem com determinado valor, se pintura de alguma forma as beneficiar.
 

Manchas no piso

 
Pergunta 2, de Heloisa Ortiz
 
Ontem estavam fazendo limpeza no chão dos halls dos apartamentos e ao sair do elevador, não havia nenhuma placa, aviso, alguém para avisar que haviam passado cândida... entrei no meu apartamento direto. Acontece que meu piso é porcelanato creme e ficou todo manchado. Ficaram várias pegadas. O que eu faço agora? Apenas registrei no livro preto do prédio! 
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Prezada Heloisa, 
 
Primeiramente precisa ser verificado se o produto foi o causador do dano no seu piso e se o mesmo foi utilizado de maneira imprópria. Por não existir relação de consumo entre condomínio e condômino, caberá a senhora realizar as provas necessárias a fim de provar que o produto foi usado de forma errada, ou não teve a cautela necessária, seja por não ter  secado o piso, ou por não ter colocado a placa de aviso, e assim causando o dano. 
 
Quanto à placa de piso molhado, apesar de ser de bom tom, não existe qualquer obrigatoriedade. Porém, o funcionário que fez a limpeza deveria ter secado o piso.
 
Neste sentido, estabelece o Código Civil que todo aquele que causar dano a terceiros, seja por omissão voluntária, negligência ou imprudência( art. 186,187 do CC)   fica obrigado a repará-lo. (art. 927 do CC). Desta forma, o correto seria além de relatar no livro, no momento do ocorrido sempre chamar o zelador, síndico ou alguma testemunha para comprovar a situação.  
 
Caso não tenha resposta entre em contatocom o síndico a fim de obter a reparação de forma amigável, caso necessário 
 

Vazamento do telhado

 
Pergunta 3, de Elenice Santos
 
Moro no último andar do meu bloco e estou com problemas de vazamento no telhado no meu apartamento. Tem goteiras em todas as partes da sala e no meu quarto há goteiras na cama. Não tenho onde dormir e isso acontece já tem um ano. Nosso síndico diz que quem tem que resolver é a construtora, e a empresa diz que não é problema dela e a secretária do condomínio disse que o síndico não tem nada haver com meu vazamento. Quem tem que resolver esse problema: eu ou o condomínio? Obs: são vários blocos com mesmo problema. 
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
O teto do prédio é área comum. Já o terraço de cobertura poderá ser área comum ou privativa. De qualquer forma, mesmo sendo área comum o terraço da cobertura, existe a possibilidade de uso privativo, se isso não trouxer prejuízo aos demais coproprietários conforme diz o Art. 1.340. do CC. 
 
De qualquer forma, o mais importante é verificar o vazamento. Se o mesmo estiver ocorrendo no telhado a responsabilidade é condomínio, se for no terraço da cobertura, e se tratar de área privativa, será de responsabilidade do condômino, salvo se for detectada vazamento em tubulação da prumada ou de responsabilidade exclusiva do condomínio.
 
Se o vazamento estiver ocorrendo em área comum do prédio, o mesmo deverá arcar. Se for em área comum de uso exclusivo a manutenção do dia a dia, bem como a conservação,  serão de responsabilidade do condômino que as utiliza( Art. 1.340 do CC). Sendo vazamento por problema estrutural a responsabilidade será do prédio. 
 
Não é razoável o condomínio imputar a responsabilidade de tal reparo a construtora, salvo se o prédio estiver em fase implantação, o que também não exime a responsabilidade do condomínio de resolver o problema de forma ágil e prática e depois, se for o caso, buscar os seus direitos perante a construtora. 
 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

 

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