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Rodrigo Karpat

Pergunte ao especialista

Essa semana, Rodrigo Karpat tira suas dúvidas sobre sanção ao inadimplente, aumento da receita e barulho

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Sanção ao inadimplente

Pergunta 1, de Selma Andrade

Meu nome é Selma e gostaria de saber se o inadimplente pode ser proibido de utilizar a área comum de lazer, como por exemplo piscina e salão de festas.
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Ao condômino inadimplente a sanção é a pecuniária, a qual engloba juros legais (1% ao mês), correção monetária e multa moratória( 2%). Caso a Convenção ou Regimento Interno do condomínio estipulem sanção lateral, preterindo o devedor de utilização das áreas comuns preceito é nulo, porque contraria o direito de uso de partes comuns conforme sua destinação e o próprio direito de propriedade. 
 
É o que prevê o artigo 1.335,   II do CC. “São direitos do condômino: II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;”
 
O meio legal de cobrar o devedor não é impedi-lo do uso de áreas comuns, mas o ingresso de medida judicial de cobrança para a correta aplicação das sanções nos termos da lei.
 
Quanto ao uso do salão de festas, caso o mesmo se proceda mediante pagamento, poderá o condomínio exigir que este pagamento ocorra de forma antecipada, mas somente do devedor, o procedimento deve ser adotado a todos, mediante aprovação em assembleia, e de contanto que esta em consonância com a convenção e Regimento Interno.
 
Vejamos o entendimento do i. Desembargador Francisco Loureiro sobre o tema: 
 
“Não há previsão legal e nem se admite como sanção lateral ao inadimplemento das despesas condominiais a vedação ou restrição ao uso do imóvel ou das partes ou serviços comuns da edificação, ainda que previstas na convenção ou regulamento interno, ou aprovadas por assembléia, que não podem afastar norma de ordem pública. 
 
O § 1º do art. 1.336 do Código Civil disciplina as sanções aplicáveis ao condômino inadimplente no pagamento das despesas condominiais. É um dos preceitos mais polêmicos do Código Civil, introduzindo profundas alterações em relação ao que determinava o art. 12, § 3º, da Lei n. 4.591/64. Traça as regras sobre a cobrança dos juros moratórios e da multa moratória. As sanções ao condômino inadimplente no pagamento da contribuição condominial são as previstas em lei, de natureza estritamente pecuniária. 
Diversamente do que constou na sentença recorrida, fere os direitos fundamentais dos condôminos a aplicação de sanções diversas, ainda que previstas na convenção ou em assembléia, especialmente aquelas que vedam a utilização do imóvel e de áreas e equipamentos comuns. Isso porque os direitos fundamentais do condômino, garantidos no art. 1.335 do Código Civil, são de ordem pública e incidência imediata, derrubando preceitos em contrário de convenções e regimentos internos. (Apelação Cível nº 410.758.4/8).

Aumento de receita

Pergunta 2, de Patricia Ferrari Ortiz 
 
Rodrigo, para aumentar a RECEITA do condomínio, alguns moradores pedem para alugar a casa do zelador (não temos Zelador). É necessário 100% de aprovação dos condôminos? Agradeço orientação. 
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Patrícia, a locação da casa do zelador é uma questão que ainda abre discussões uma vez que encontramos entendimentos que esta locação poderia ocorrer, seja: com maioria simples em assembleia, 2/3 dos moradores eunanimidade do condomínio. Afinal qual  seria o correto?
 
Muitos condomínios têm optado por não mais ter zeladores que residam, e com a desocupação do imóvel, surgem algumas dúvidas quanto ao que pode ser feito com o local. 
 
Alguns condomínios aproveitam o espaço para suprir a falta de áreas comuns e, no local, adequam um escritório para o síndico ou novo zelador; implantam um salão de festas, depósito etc.; ou locam a terceiros. O objetivo, neste caso, é satisfazer a necessidade dos condôminos ou abrir uma nova fonte de receita em prol do condomínio, mas é comum que os síndicos ou administradores esqueçam, aqui, de cumprir com aspectos legais importantes.
 
A área ali destinada, esta definida na instituição da incorporação do empreendimento, consta da planta original e fazer parte do computo da fração da área comum dentro daquele condomínio. Assim, a mudança de destinação de determinada área, como transformar a casa do zelador em salão de festas, exige, inicialmente, a concordância da unanimidade dos condôminos (Vide Art. 1.314, Parágrafo Único, do Código Civil, o qual se aplica subsidiariamente).
 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
 
O artigo 1.351 do Código Civil, aduz na parte final que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos”.
 
Neste sentido, entendo que a locação do espaço exige a mesma unanimidade, porém, precisa ser levado em consideração que se o condomínio auferir receita decorrente de locação de áreas comuns, cada condômino precisará declará-la no seu imposto de renda, mesmo que seja para composição de fundo de reserva (Ato Interpretativo nº 2/ 2007, da Receita Federal).
 
Não obstante encontremos entendimentos legais, como o do TJRS(APELAÇÃO CÍVEL DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL Nº 7001383224 1COMARCA DE PORTO ALEGRE,   24 de janeiro de 2006.) o qual entendeu que o quórum para tal locação seria o de 2/3, pois o caminho seria alterar a convenção para que permita tal situação. O caminho mais seguro é a obtenção do voto da unanimidade dos condôminos.
 

Leis sobre barulho

Pergunta 3, de José Carlos Carvalho 
 
Dr. Rodrigo, quando o tema barulho é mencioando em sua, coluna, entendo que esteja se referindo a São Paulo. Quando o município não dispõe de legislação própria sobre barulho, essas regras seriam com base em que legislação? 
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Prezado José Carlos, a legislação a que tenho me reportada é Federal, ou seja, tem respaldo em todo território nacional. Senão vejamos:
 
Código Civil - LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
 
Constituição Federal
 
A Constituição da República Federativa do Brasil garante o princípio da preservação do meio ambiente e aduz no  art. 225 que "todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações".
 
Lei  Federal 9.605/1998
 
A poluição sonora é crime previsto no artigo 54 da lei n. 9.605, de 12 de fevereiro de 1.998:
Causar poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou a destruição significativa da flora:
Pena - reclusão, de um a quatro anos, e multa.
 
COMANA Lei Federal 6.938/81,  E ABNT ( não é lei, mas norteia parâmetros legais em todo território nacional)
 
O Conselho Nacional do Meio Ambiente  (COMANA), responsável controle da poluição ambiental por força do inciso II do art. 6º  da Lei Federal 6.938/81, entende que o ruído acima dos limites estabelecidos pela Resolução número 1 de 8.3.90 do CONAMA , que estabeleceu no seu item II, serem prejudiciais a saúde e ao sossego público os ruídos com níveis superiores aos consideráveis aceitáveis pela *NBR 10.151
 
*Norma 10.151/ Jun.2000 da ABNT que trata de  "Acústica - Avaliação do ruído em áreas habitadas, visando o conforto da comunidade - Procedimento"
 
Tabela 1 - Nível de critério de avaliação NCA para ambientes externos, em dB(A)
 
Tipos de áreas    Diurno              Noturno
 
Áreas de sítios e fazendas
              40          35
Área estritamente residencial urbana ou de hospitais ou de escolas
              50          45
Área mista, predominantemente residencial
              55          50
Área mista, com vocação comercial e administrativa
              60          55
Área mista, com vocação recreacional
              65          55
Área predominantemente industrial
              70          60
 
 
LEI DAS CONTRAVENÇÕES PENAIS - DECRETO-LEI Nº 3.688, DE 3 DE OUTUBRO DE 1941.
Ademais, perturbar o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais.
 
Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios:
I - com gritaria ou algazarra;
II - exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
III - abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
IV - provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:

 

Pena - prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de ré
 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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