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Rodrigo Karpat

Pergunte ao especialista

Essa semana, Rodrigo Karpat fala sobre aluguel de unidades, inadimplência e síndico profissional

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Aluguel aos finais de semana

Pergunta 1, de Fernando Pires

Sou condômino de um prédio na praia com 16 unidades e 1 funcionário das 8h às 17h.Alguns condôminos começaram a locar por temporada de curto período para 10 ou 12 pessoas por apartamento pela internet, sem nenhum critério e distribuindo chaves e controles dos portões aos inquilinos. Esses, não obedecem às regras do Regulamento por puro desconhecimento e ainda tomaram conta de piscina e churrasqueira. O pequeno condomínio está transformando-se num clube para inquilinos de finais de semana. O pior é que não contamos com segurança alguma no condomínio e já ocorreu caso de agressão à condômino. Quando há reclamação com o síndico (que também aluga), ele argumenta com base no direito de propriedade. O zelador inclusive faz o check in e o check out destes inquilinos a pedido dos locadores. O que podemos fazer? Existe alguma saída para nós, condôminos, que só queremos descansar um pouco aos finais de semana e voltar a poder usufruir da piscina e churrasqueira de vez em quando? Há como proibir tal abuso?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Fernando,
 
O funcionamento do prédio deve seguir o que diz a convenção e o regimento interno do condomínio. Quando este regulamento estiver obsoleto, não atendendo as necessidades do condomínio, os condôminos deverão se reunir em assembleia e discutir o que pretendem, sempre levando em conta a vontade da maioria, para que possam, se for o caso, alterar os instrumentos e adequarem a necessidade da coletividade.
 
O que parece que está ocorrendo no seu condomínio é a existência de dois perfis diferentes de condôminos, aqueles que utilizam o condomínio de final de semana para descansar e aqueles que alugam as unidades. A solução será discutir um em assembleia um formato que atenda ambos os grupos.
 
Até que isso ocorra, deverá ser respeitado o regimento interno e convenção. De qualquer forma, o zelador não pode realizar vistoria de entrada e saída em unidades, atendendo o interesse pessoal de alguns. A situação se agrava caso este zelador esteja recebendo algum valor adicional para realizar as vistorias, o valor poderá inclusive ser incorporado ao seu salário e futuramente representar um problema trabalhista ao prédio.
 
Cabe aos proprietários, responsáveis legais pelas unidades, passar as informações do funcionamento do prédio aos seus inquilinos.
 
Sempre que ocorrer qualquer infração ao regimento interno, tais como; brigas e não cumprimento de regras, os proprietários devem ser advertidos e posteriormente multados.
 

Inadimplência

Pergunta 2, de Felipe Eliakim Silva
 
Sou do conselho fiscal e consultivo do meu condomínio. A taxa de inadimplência é extremamente alta (em torno de 43%). Estratificando essa inadimplência percebo que 13% dos condôminos são os inedimplentes que deixam sempre um mês atrasado. Sugeri à síndica e a administradora a opção de pôr os boletos em débito automático, pois acredito que poderia abaixar a inadimplência. A administradora, por sua vez, alega ser oneroso esse tipo de boleto. A informação está certa? Quais são os procedimentos para ofertar débito automático para os condôminos que desejarem esse serviço?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Felipe,
 
Um índice de inadimplência de 43% é estarrecedor, e com certeza contribui para a desvalorização das unidades imobiliárias, uma vez que o prédio deve estar com um condomínio altíssimo a fim de suportar a inadimplência, e com manutenções e melhorias a fazer.
 
Temos dois grandes grupos de inadimplentes dentro do condomínio:
 
1) Aqueles inadimplentes que atrasam por curto período, mas pagam e 2) aqueles que não estão pagando por longo período.
 
Aqueles que pagam sempre em atraso ainda dentro do mês, ou que as vezes pulam um mês, acertam no outro, e vão assim constantemente,  interferem diretamente no dia a dia do condomínio que muitas vezes não tem fluxo de caixa para aguentar estes desencaixes.
 
Entendo que o caminho neste caso, não seja o débito automático, uma vez que o condomínio precisará disponibilizar o sistema e o condômino cadastrar o débito. Porém, o condômino que não quer pagar em dia, não irá optar pelo cadastro.
 
 
Assim, o caminho deverá ser uma cobrança insistente através de correspondência, e-mails, protesto de cotas e envio do caso ao jurídico para cobrança extrajudicial com a incidência de honorários.
 
Já para o devedor que não paga a um longo período, a única forma do recebimento do debito será através de uma cobrança extrajudicial efetiva, e posteriormente o ingresso de ação judicial.
 

Síndico profissional

Pergunta 3 , de Lucia Leão
 
Sou conselheira fiscal do meu condomínio. O síndico é uma pessoa jurídica (profissional ). A previsão orçamentária do condomínio tem que ser feita anualmente? Porque desde que este síndico assumiu, não comparece no condomínio e só trata dos assuntos por e-mail ou telefone. Isso está correto ?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Cara Lúcia,
Conforme previsão legal anualmente ( art. 1.350 do CC), o síndico deverá convocar assembleia com o fim de aprovar a previsão orçamentária para ao próximo exercício:
 
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
 
Caso o síndico não realize anualmente a assembleia, um quarto dos condôminos adimplentes, poderá convocá-la. Caso não façam, a requerimento de qualquer condômino a mesma poderá ser requerida judicialmente.
 
Art. 1.350 do CC
§ 1o Se o síndico não convocar a assemblEia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
 
Quanto ao não comparecimento do síndico no condomínio, esta é uma questão que deveria ser pré ajustada no momento da contratação através de um contrato que deveria prever as obrigações do síndico profissional,  definição de dias e horários para comparecimento no prédio, comparecimento em reuniões do conselho, formato do trabalho, e demais questões que interessem as partes.
 
Caso o contrato não tenha sido realizado, o conselho poderá convocar o síndico para uma reunião de conselho a fim de ajustar a questão e firmar o instrumento.
 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

Aviso importante:

O conteúdo exibido nesta seção é gratuito, e apresenta caráter meramente informativo. O Portal SíndicoNet não se responsabiliza pelo conteúdo, nem pelas decisões baseadas nas opiniões e recomendações contidas nesta seção. Assim, o Portal SíndicoNet se exime de qualquer responsabilidade pelos eventuais danos ou prejuízos, de qualquer natureza, que possam decorrer da utilização deste conteúdo, por qualquer meio ou processo, e para quaisquer fins. Em caso de dúvidas, é indispensável a consulta a um advogado ou especialista.
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