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Rodrigo Karpat

Pergunte ao especialista

Essa semana os assuntos abordados foram instalação de grades, carro abandonado e taxa extra

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Medida de segurança

Pergunta 1, de Leticia Norma Carpentieri

Prezado Dr. Rodrigo, sou conselheira, e, por medida de segurança levaremos para reunião a instalação de grades na frente do prédio. Não há nenhuma barreira da segurança antes da porta da entrada. A instalação de grades na frente do condomínio é considerado "alteração de fachada"? Qual o quórum mínimo para aprovação das grades ? 
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Letícia, a instalação de grades na frente de um prédio que não tem, modifica sim a concepção estética, e consequentemente altera a fachada do edifício. “Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;”, a proibição é clara.  Desta forma, a alteração poderia ocorrer somente com o voto da unanimidade dos condôminos.  
 
Porém, como no caso relatado, e em muitos prédios antigos, não se prévia o gradil, e sob a alegação de obra necessária (Art. 1.341. § 3º), por envolver o aspecto segurança, alguns síndico levam a questão as assembleias e a submetem a aprovação por maioria simples.
 

Carro abandonado

Pergunta 2, de Paulo Henrique Bernardes
 
Um apartamento foi leiloado e restou uma vaga autônoma. A construtora retomou a propriedade desta vaga, porém o antigo dono havia abandonado um carro estacionadom ali, e foi morar no Japão. Já são 9 anos que está parado e se deteriorando. Como fazer para tirar este carro sem ter problemas futuros?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Paulo,
 
Não obstante seja direito de qualquer proprietário  fazer uso da sua propriedade e guardar seu automóvel, nesse caso que você relatou algumas  medidas podem, sim, ser tomadas.
 
Um caminho é entrar em contato com o proprietário, e obter uma solicitação extrajudicial de remoção do veículo, sob a alegação do mesmo estar abandonado - o que pode trazer riscos desde a deterioração com enferrujamento do veículo, acúmulo de insetos, entre outros.
 
Outra solução, levando-se em conta o que você relatou, que a vaga é autônoma, e por isso  incide condomínio, IPTU, o caminho seria o ingresso de ação de cobrança e ao final o condomínio adjudicaria a vaga, e solicitaria pedido de remoção do veículo para um depósito. E, por fim, caso a ação de cobrança não seja viável, é possível o ingresso de uma medida judicial de obrigação de fazer, com o fim de obrigar o proprietário a remover o veículo por força de uma ordem judicial. Caso não o faça, o condomínio poderá requerer a remoção do mesmo  para um depósito.
 

Fundo de Inadimplência

Pergunta 3, de Érika Dutra 
 
Sou síndica do condomínio onde moro e nas gestões anteriores sempre recolhiam uma taxa separada como "fundo para cobertura de inadimplência". Eu mantive esta cota mas tenho dúvida de qual a forma correta de rateio da inadimplência. Este valor para cobertura de inadimplência deve compor a taxa de condomínio, na qual o inquilino é responsável pelo pagamento ou deve haver realmente um fundo específico cuja responsabilidade é do proprietário?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Erika, a forma correta de ratear a inadimplência é dentro da previsão orçamentária das despesas ordinárias. O valor deve ser previsto com base no histórico de inadimplência do condomínio. E assim, como o valor da inadimplência, irá compor a cota mensal,  e irá  cobrir despesas ordinárias do condomínio, o inquilino está obrigado a pagar.
 
Entendo que recolher a inadimplência em boleto apartado é desnecessário, e só incitará a indignação dos que ali coabitam e não resolverá a situação. Concomitante ao rateio, é importante que o condomínio tome as medidas necessárias para recuperar os valores em aberto. Mesmo que a taxa seja cobrada em apartado, o inquilino está obrigado a pagar, pois o que importa não é a forma da cobrança (extra no caso) e sim a natureza da despesa (de custeio/ordinária).
 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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