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Regras de convivência em áreas comuns

Dúvidas sobre ART e privacidade no condomínio também foram esclarecidas pelo especialista

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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ART OU RRT?

Pergunta 1, de Elias Lopes Dos Santos Filho 

Vou reformar e o sindico não quer aceitar o RRT, ele quer o ART, está correto?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Incialmente cumpre esclarecer que a ART é a Anotação de Responsabilidade Técnica, meio pelo qual o profissional de engenharia registra as atividades técnicas para o fim que destina a sua contratação/ obra. cujo preenchimento é de responsabilidade do profissional devidamente habilitado com registro no CREA.   
 
Sendo que os arquitetos em função da  Resolução CAU/BR nº 21, de 2012 emitem o RRT - Registro de Responsabilidade Técnica, que substitui a ART, o qual deve   ser efetuado antes do início das atividades de “execução” listadas no item 2 do artigo 3º da Resolução CAU/BR nº 21, de 2012.
 
Sendo que, para a realização de obras no interior de unidades, devem ser observadas as posturas municipais de cada região. Em São Paulo por exemplo a realização de uma obra depende do preenchimento do requerimento pelo responsável técnico da obra que poderá ser um engenheiro (ART) ou um arquiteto (RRT)
 
“Ainda, o requerimento por si só, não habilita a obtenção do alvará e o consequente início das obras.
              
Só é possível iniciar uma obra com o requerimento se o processo de aprovação e execução tiver sido autuado e no prazo de 30 dias não houver ocorrido, por parte da Prefeitura, a emissão de “Comunique-se” ou “Despacho decisório favorável”.
 
Este prazo será ampliado para 120 dias quando for necessário parecer de outros órgãos envolvidos na aprovação e execução do projeto.”
(Fonte )
 
Já a ABNT, que tem âmbito nacional e institui que, não obstante a necessidade de regularidade da obra perante as autoridades locais, o  plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, por encaminhar o plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma. A ABNT em questão menciona termo de responsabilidade técnica, que pode ser o ART ou RRT.
 
Desta forma o síndico pode exigir somente o cumprimento da legislação local vigente e o cumprimento da ABNT 16.280:14, mas não pode escolher entre RRT ou ART, que diferencia apenas a categoria do profissional do responsável pela obra.
 

Regras de convivência

Pergunta 2, de  Alessandra Presoti Ivo 
 
Boa Tarde Rodrigo. Moro num prédio que tem piscina e área de churrasqueira. Mas alguns moradores insistem em levar a churrasqueira para a beira da piscina. Gostaria de saber o que posso ter de argumentos baseado em leis para, na próxima reunião, colocar em pauta a proibição do mesmo.
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Alessandra,
 
Não ficou claro se a churrasqueira é móvel e está sendo apenas sendo transportada para a beira da piscina, ou se o prédio pretende realizar uma obra física e colocar a churrasqueira na área da piscina. Vamos abranger as duas hipóteses.
 
O transporte físico da churrasqueira móvel para a beira da piscina é possível se o Regimento Interno permitir. Se o instrumento for omisso, nada impede que o mesmo seja alterado por maioria simples dos votos dos condôminos presentes em assembleia, salvo disposição em contrário na convenção. Caso exista outra regra no RI que proíba essa prática, como por exemplo a proibição de que as pessoas se alimentem na piscina, a cláusula também deve ser modificada, pois o transporte da churrasqueira consequentemente presente a alimentação no local.
 
Não existe nenhuma objeção legal, embora em casos concretos essa prática tem levando muita discórdia e sendo foco de muita confusão nos prédios.
 
A construção da churrasqueira na área da piscina depende, se apenas for necessário a adequação ou ampliação da churrasqueira, no caso de já estarem próximos, do voto de 2/3 dos condôminos, não sendo permitida construções que prejudiquem as áreas privativas de quaisquer condôminos. ( Art. 1.342 do CC)
 
Sendo apenas uma obra de mero deleite ou recreio, no local da piscina, na mesma linha    do Art. 1.342, necessitará do voto de 2/3 dos condôminos (art. 1.341 do CC)
 

Privacidade

Pergunta 3, de André Frantz 
 
Colocar película em uma das janelas do salão de festas, que dá acesso à piscina, é alteração de fachada? O intuito é manter a privacidade da piscina, por isso a ideia de colocar uma película.
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
André,
 
A simples inserção da película na janela de área comum, sem que agrida a harmonia do condomínio, e desde que, devidamente deliberado em reunião de conselho e posteriormente aprovada em assembleia com o objetivo único de atender os anseios da massa condominial, não possui qualquer condão de alteração de fachada.
 
Corriqueiro que as áreas comuns com a utilização sejam adequadas e mantidas para que sejam devidamente conservadas e atendam às necessidades dos condôminos, como no caso de se colocar uma lixeira, inserir um tapete, trocar uma cortina, repor um piso danificado, entre outros.
 
Situação diversa se um morador fizer a mesma alteração nas suas janelas, pois é defeso aos condôminos alterarem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas ( Art. 1.336, III)
 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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