Riscos da terceirização em condomínios

A terceirização de mão de obra em condomínios é uma realidade em diversos empreendimentos no país. Apesar de polêmica - a prática chegou a ser proibida em alguns locais, como no Distrito Federal -, quando bem executada, tem rendido bons frutos em vários outros condomínios.

Mas a reflexão que muitos síndicos fazem é sobre se vale a pena correr o risco de contratar uma empresa para administrar os funcionários do condomínio.  

Para responder essa pergunta, primeiramente deve-se ter em mente que a terceirização da mão-de-obra em condomínios não deve ser vista como uma opção para economizar, pois se feita com uma empresa séria, e também devido aos últimos dissídios que foram acima das demais categorias, os custos da operação geralmente acabam se igualando no futuro.

O que é válido considerar é que a terceirização é interessante para o condomínio pois desobriga o síndico de gerir problemas como férias ou funcionários em falta, já que é a empresa quem deve administrar o cenário adverso.

O grande problema é quando a empresa contratada não é séria, ou é mal administrada. Porque caso esta não honre seu compromisso com seus colaboradores, é responsabilidade do condomínio arcar com esse ônus.

Essa responsabilidade – chamada de subsidiária, por ser menor que a da empresa que contratou o colaborador - pode se tornar muito pesada em condomínios que tenham que arcar com anos de direitos não pagos aos funcionários.

Portanto, a pergunta que se deve fazer é se a empresa contratada tem condições financeiras de arcar com seus compromissos mensais – e também saber se ela é bem administrada.

Sintomas

Muitas vezes há sintomas de que a saúde financeira da empresa não vai bem. Os mais comuns são: pagamento atrasado de vencimentos e direitos dos funcionários, venda de bens da empresa – como sua sede, outros imóveis ou automóveis  -, alta rotatividade de colaboradores.

Também vale ficar com o pé atrás quando não há a reposição combinada quando faltam funcionários, além do número de visitas dos coordenadores ao condomínio ficar cada vez mais espaçado.

Veja alguns cuidados antes de contratar e no acompanhamento do trabalho da prestadora de serviços:

ANTES DE CONTRATAR A TERCEIRIZADORA:

Escolha da empresa:

• Não se deve optar pela companhia que oferecer um valor muito abaixo do ofertado pela média do mercado, nem em uma que tenha acabado de surgir.
• Também é importante saber se a mesma tem patrimônio para que possa responder por possíveis ações judiciais no futuro.
• Certifique-se de que a empresa não paga menos do que o piso da categoria aos funcionários. Isso pode evitar problemas na Justiça, uma vez que o condomínio pode ser co-responsável no caso de uma ação trabalhista.
• Peça que a empresa apresente uma planilha aberta de custos para verificar o salário dos funcionários.
• Prefira empresas que cedem benefícios aos funcionários, como cestas básicas e metas premiadas.
• É aconselhável que a empresa prestadora apresente ficha cadastral e de antecedentes criminais de todos os funcionários colocados à disposição do condomínio.

Documentos

• Certidões Negativas de Débitos Municipais, Estaduais e Federais, especialmente as expedidas pelo INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social). - Certidão Negativa de Débitos (CND) - http://www.mpas.gov.br - Certificado de Regularidade FGTS (CRF) - http://www.caixa.gov.br
• Dificilmente uma empresa, principalmente as de médio e grande porte, com muitos funcionários, não apresentará em sua ficha um a ou outra ação trabalhista ou de recolhimento de impostos. O limite para avaliar se a empresa é idônea e confiável ou não é o bom senso.
• Contrato Social, ou Documentação Societária, atualizado do prestador de serviços.
• Verifique se as empresas são filiadas a sindicatos ou associações e peça atestados de idoneidade da mesma a essas entidades.

Contrato:

• O documento deve conter cláusulas que permitam ao condomínio acompanhar o recolhimento dos encargos trabalhistas, fiscais e previdenciários  dos colaboradores. Como essas informações podem ser de difícil leitura, o ideal é contar com uma assessoria jurídica para avaliar periodicamente a papelada.
• Muito cuidado em relação às cláusulas que tratam da situação trabalhista dos funcionários. O síndico deve exigir, de forma expressa, a apresentação de cópias das guias de recolhimento do INSS, FGTS e demais encargos.
• Coloque no contrato que o pagamento das faturas só deve ser efetuado mediante a comprovação dos olerites de pagamento dos funcionários e das guias de recolhimento de tributos individuais dos mesmos.
• Especifique o valor do contrato com detalhamento do escopo de trabalho, dos equipamentos e dos serviços a serem prestados.
• O contrato deve especificar como será feita a substituição de funcionários em caso de impedimento.
• O valor da hora trabalhada e das horas extras também devem constar no contrato.
• Se o serviço incluir equipamentos, os mesmos devem ser detalhados em anexo juntamente com a responsabilidade do condomínio pelo estado de conservação dos mesmos.
• Uniformes, seguro de vida, cestas básicas e outros benefícios aos funcionários, se existirem, também devem estar em contrato.
• O contrato deve especificar a forma de cobrança que será feita ao condomínio.
• Deixe especificado o número de funcionários a serem cedidos bem como a carga horária de trabalho dos mesmos.
• O treinamento exigido dos funcionários também deve estar em contrato.
• Deixe determinado o índice de reajuste dos serviços.
• Sugere-se que os contratos não tenham validade maior do que um ano e que eles possam ser rescindidos a qualquer momento, com aviso prévio de no máximo 30 dias.
• Caso haja multa por quebra de contrato, que a mesma tenha validade para ambos os lados.

DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO:

• É de suma importância que o síndico acompanhe de perto o trabalho da empresa terceirizadora. Verificar periodicamente se os pagamentos de encargos trabalhistas, fiscais e previdenciários estão sendo feitos ajuda muito caso a empresa abra falência futuramente- assim, o “buraco” com certeza será menor
• O síndico deve receber mensalmente da prestadora de serviços a folha de pagamento dos funcionários, cópia do livro de registros, assim como o que foi pago de INSS e FGTS, para então efetuar o pagamento da empresa.
• A cada três meses, peça um atestado do INSS com a comprovação dos pagamentos trabalhistas dos funcionários.
• Vale também saber como está o relacionamento do colaborador com a empresa. Muitas vezes o síndico não sabe a que horas chegam e saem os funcionários, e isso dá brecha para que os mesmos cobrem judicialmente horas extras que não foram pagas pela terceirizadora
• Assessoria jurídica: contratar um advogado ou contar com o apoio da área jurídica da administradora ajuda no acompanhamento da situação da prestadora de serviços – assim, caso esta fique em má situação financeira, é mais fácil de descobrir, o que minimiza o estrago em potencial

Falência ou golpe

Quando a empresa abre falência ou some do mercado, o condomínio é quem deve pagar os direitos dos funcionários. O empreendimento pode, posteriormente, entrar com ação na Justiça pedindo o ressarcimento dos valores, o que pode demorar anos

Serviço

• Empresas de Terceirização de Portaria e limpeza em São Paulo
• Empresas de Terceirização de Portaria e limpeza no Rio de Janeiro
• Empresas de Terceirização de Portaria e limpeza em demais regiões do Brasil
• Certidão Negativa de Débitos (CND) - http://www.mpas.gov.br
• Certificado de Regularidade FGTS (CRF) - http://www.caixa.gov.br

Fontes consultadas: Omar Anauate, diretor da Aabic, Cristiano de Souza, advogado especializado em condomínios e consultor SíndicoNet, André Junqueira, da Schneider Advogados, Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios e consultor SíndicoNet e Rodrigo Karpat, advogado da Karpat advocacia e consultor SíndicoNet