Sorteio de vagas de condomínio

Por Roberto Piernikarz*

Para começarmos a entender o tamanho deste problema, vamos explicar a relevância deste tema!

Pesquisas recentes apontam que, em uma assembleia normal, com assuntos corriqueiros do condomínio, a média de presença de condôminos é de 13%... No entanto, este número sobe para incríveis 95% quando se trata de assembleia para definir as vagas de garagem mediante sorteio, ou quaisquer outros critérios!  

Quem nunca participou de uma assembleia de sorteio de vagas cheias de tumultos, discussões, badernas e falta de informação e critérios?

A má condução deste assunto tão polêmico, aliada aos diversos vícios de procedimentos "de praxe" porém equivocados que se vê por aí, podem acarretar facilmente na impugnação da assembleia, gerando mais custos e transtornos a todos, desde os moradores até o síndico, passando pela administradora contratada.

Não é por acaso, que este tema é um dos campões de ações cíveis em condomínios.

Estes dissabores, contudo, podem e devem ser evitados!

Como ter uma assembleia de sorteio de vagas tranquila e eficaz

Basta que o síndico, o corpo diretivo e a administradora, trabalhem em conjunto de forma a se respaldarem na convenção condominial e no código civil brasileiro. Parece pouco, mas esse pequeno cuidado é a chave para um sorteio de vagas limpo, sem vícios, legal e incontestável.

A primeira coisa que se deve observar é a convenção condominial, que na grande maioria das vezes já determina as regras de como devem ser feitos os sorteios.

Vale lembrar que, ainda que o seu condomínio esteja de acordo em alterar o que está escrito na convenção, isso só pode ser feito em assembleia específica e com quórum adequado de dois terços dos votos totais dos condôminos, inadimplentes ou não. 

Por isso sugerimos que se siga a convenção, independente de se o que está escrito lá reflete a vontade de todos, pois alterá-la é tarefa extremamente complicada.

9 dicas importantes para o sorteio de vagas de garagem em condomínios

E para ajudá-los a enfrentar tudo isso, separei aqui algumas dicas importantes que, se colocadas em prática, podem reduzir os conflitos sobre o tema em questão e impedir uma eventual impugnação de assembleia:

1 - ANÁLISE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL:

• Normalmente as convenções já estipulam se as vagas são indeterminadas ou determinadas, no caso de serem determinadas, não é possível realizar sorteio.
• Se forem indeterminadas tem de se observar os prazos de periodicidade de sorteio, bem como os critérios pré estipulados. 
• Caso não haja menção às vagas na convenção condominial, o que é incomum mas não é impossível, é necessário que se chame uma assembleia anterior ao sorteio, com pauta a definir as regras, critérios e periodicidade do mesmo, com quórum suficiente e decisão soberana que deve ser respeitada dali em diante!
• Verificar se o que está sendo proposto em termos de regras e critérios para o sorteio não está ferindo o direito de propriedade do condômino (código civil), como por exemplo determinar uma escolha de vaga de forma diferenciada pelo tamanho do carro de cada proprietário e/ou inquilino, o que não seria permitido por lei.
• Excluir os inadimplentes do sorteio deixando os mesmos para o final, também vai contra o direito de propriedade e não pode ser feito, no caso de sorteio de vagas os inadimplentes devem ter o mesmo tratamento que os demais, sob pena da impugnação ou declaração de nulidade da referida assembleia. 

2 - CHECAR DECISÕES ANTERIORES:

• Verificar se as decisões de assembleias anteriores sobre o tema podem efetivamente ser aplicadas; Se não divergem dos critérios pré estabelecidos pela convenção, ou se havia quórum necessário para aprovação dessas decisões, entre outros fatores.

3 - PRAZO PARA TROCA APÓS SORTEIO:

• Estabelecer uma data limite com prazo suficiente para a troca das vagas depois do sorteio, para que não haja confusão entre os condôminos ou situações extraordinárias como, por exemplo, alguém que estivesse viajando e não conseguisse trocar seu carro de vaga imediatamente, podendo causar desconforto com seus vizinhos que ficaram com essa vaga em questão no sorteio.

4 - NOVO SORTEIO SÓ COM UNANIMIDADE

• Atentar para o fato de que, apenas a unanimidade dos proprietários pode definir se haverá novo sorteio, ou se será mantido o sorteio atual por tempo indeterminado.
• Isso ocorre pois não é porque a maioria está satisfeita com suas vagas, que outros que não se contentaram seriam obrigados a manter as suas para sempre.

5 - PRAZO DE VALIDADE

• Estabelecer o prazo de validade do sorteio conforme a convenção ou assembleia anterior (conforme o caso já mencionado anteriormente da convenção não fazer menção ao tema).

6 - ACESSIBILIDADE DEVE SER CONSIDERADA

• Definir claramente que a escolha de vagas para deficientes físicos, idosos, pessoas com dificuldade de locomoção, etc. seja feita antes dos demais condôminos. 
• Neste caso, apesar de não ser obrigatório, a maioria dos condomínios solicita que a pessoa com essas necessidades apresente documento comprobatório no dia da assembleia, para garantir seu direito de preferência na hora do sorteio.

7 - PREPARAÇÃO COM ANTECEDÊNCIA

• Preparar com antecedência a assembleia de sorteio de vagas, distribuindo com antecedência a todos os condôminos, material contendo os critérios, regras, plantas da garagem (verificar se são as plantas corretas pois muitas vezes o que está no papel pode não refletir a realidade atual do condomínio, principalmente se o mesmo tiver passado por reformas ao longo dos anos), etc.
• Colocar na convocação a possibilidade de contratação de manobristas próprios ou terceiros, quando houver essa possibilidade, também evita surpresas na hora da votação.
• Outra medida que pode ser tomada antes da reunião é um levantamento sobre a quantidade de vagas e automóveis no condomínio, assim como seus tamanhos – pequenas, médias e grandes.Também é importante saber quantas vagas cada unidade tem direito e verificar se a cobertura tem direito a mais vagas, tudo isso deve estar discriminado na própria convenção do condomínio.

8 - FALTA DE ESPAÇO OU VAGAS

• Em casos onde há problema de espaço ou falta de vagas, uma alternativa pode ser a contratação de serviços ou arquitetos especializados em redesenhar a disposição das vagas nas garagens. Em muitos casos é possível ganhar mais espaço e até vagas.
• Se este for o seu caso, isso tem que estar na pauta da assembleia e na convocação para se deliberar o assunto. Lembrando sempre que se forem vagas escrituradas, essas não podem ser mexidas em absoluto!

9 - VOTAÇÃO ELETRÔNICA

• Existem empresas especializadas em votação eletrônica que podem auxiliar a diminuir o tempo, e organizar melhor os sorteios.
• Portanto se seu condomínio tem verba para isso, vale a pena pesquisar e comparar os preços para, eventualmente, contratar este serviço.

Tipos de sorteios de vagas de garagem em condomínios

Além das dicas acima expostas, vale informar também, que existem basicamente três formas de sorteio possíveis para vagas em condomínios, são eles:

1. Sorteio simples já vinculando a unidade à vaga destinada - Neste caso não existe a escolha da vaga pelo condômino, o próprio sorteio já determina isso, o que faz o processo totalmente "na sorte".
2. Sorteio das unidades que vão escolhendo suas vagas primeiro - Neste caso cada condômino sorteado escolhe a vaga que deseja na hora! O problema é que podem haver alguns sortudos que sempre saem antes e, consequentemente, sempre terão as melhores vagas. 
3. Rodízio pré estabelecido de vagas - Neste caso a cada período determinado, os condôminos vão mudando para a próxima vaga, por exemplo: quem está na vaga um vai para a dois, quem está na dois vai para a três, e assim por diante. Esse critério pode ser interessante uma vez que, neste caso, todos passarão necessariamente por todas as vagas do condomínio dentro de um período pré estabelecido.

Troca de vagas após o sorteio

É importante colocar também que, depois do sorteio, caso algum morador que tenha um carro maior ou outra justificativa quiser trocar de vaga, este deve procurar seu vizinho e, de comum acordo, assinar um termo e enviar à administradora informando que estão trocando suas vagas com expressa anuência um do outro. Isso evita confusão e falatório dos demais condôminos!

Além do mais, o problema de ter um carro maior ou uma profissão que demande uma saída rápida da garagem (médicos por exemplo), é exclusivo do condômino e não do condomínio, de forma que estas situações devem ser resolvidas de maneira privada, apenas notificando à administradora conforme mencionamos acima.

Por fim, recomendamos que se use a cabeça e se exercite a criatividade na hora de montar as regras para este tipo de situação; cada condomínio é único tanto em diversidade de seus condôminos quanto às suas estruturas, e só cada um deles sabe o que é melhor para si! Siga as regras, mas não deixe de pensar nas pessoas.

"As tragédias verdadeiras no mundo não são conflitos entre o certo e o errado. São conflitos entre dois direitos.“ Hegel

(*) Roberto Piernikarz é Diretor Geral da BBZ Administradora de Condomínios; Bacharel em Administração de Empresas pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP). Atua no setor há mais de 17 anos, tendo sido responsável pela implantação de mais de 300 condomínios, e participado da capacitação de mais de 1000 síndicos profissionais, além de ter colaborado com diversas matérias publicadas nos principais meios de comunicação do país. Colunista do Site do IG.