Fernando Augusto Zito

Uso indevido de unidade autônoma

Da natureza comercial do condomínio e da inobservância sobre uso da propriedade

Por Thais Matuzaki

28/06/19 06:15 - Atualizado há 85 dias


Por Fernando Zito*

O proprietário de unidade autônoma em condomínio não pode, em hipótese alguma, proceder com o uso indevido de unidade autônoma, pavimentos ou laje para implantação de restaurante ou similar. 

Não poderá também proceder com alterações no projeto de elétrica e hidráulica do empreendimento, sem autorização do síndico e aprovação em assembleia, em desacordo com a convenção condominial e o próprio memorial de incorporação.

As convenções de condomínio são claras ao prever que a unidade autônoma tem que ser usada de acordo com sua destinação, não podendo comprometer a segurança e solidez do condomínio, nem prejudicar os demais condôminos.

Todo proprietário deve se submeter às regras condominiais e dar a destinação das propriedades conforme reza a natureza da convenção condominial.

Não estamos falando de um condomínio de natureza mista para permitir que as unidades autônomas sejam utilizadas para a exploração desse ramo de negócio. 

Esse é o entendimento da jurisprudência:

“Ação de obrigação de fazer. Alteração da Convenção de Condomínio. Quórum para tal fim atendeu a exigência prevista na convenção. Apartamento que teve sua destinação prejudicada em virtude da expropriação de sua frente. Modificação com o objetivo de transformar a destinação residencial dos apartamentos do 1o andar em comercial. Vedação prevista no art. 10, incisos I e III da lei n. 4591/64. A convenção não poderia contrariar a lei no que diz respeito ao quórum para alteração de fachada e destinação do imóvel. Recurso provido para julgar procedente a ação, condenando o condômino a abster-se do uso nocivo da fachada do edifício, desfazendo-se a obra realizada (letreiros e abertura frontal da unidade autônoma para a Av. Paulista), restituindo o estado original da coisa, sob pena de multa diária (art. 287, CPC), mantendo-se a finalidade residencial do imóvel. Invertidos os ônus da sucumbência. Sentença reformada. Recurso provido”. (Apelação nº 990.09.363375-2, Relator James Siano, julgada em 11/08/2010). 

Sendo assim, o síndico ou síndica que estiver vivendo um caso parecido com esse, deverá consultar um advogado para propositura de ação judicial para impedir que a unidade autônoma continue exercendo atividade não compatível com a finalidade do condomínio.

(*) Fernando Augusto Zito é advogado militante na área de Direito Civil; especialista em Direito Condominial; pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; pós-graduado em Processo Civil pela PUC/SP; diretor jurídico da Assosindicos (Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); colunista dos sites especializados “SíndicoNet”, "Viva o Condomínio", da revista “Em Condomínios” e palestrante.