Inaldo Dantas

Vizinhos problemáticos

Como resolver os problemas de convivência em condomínio

Por Thais Matuzaki

27/06/19 06:11 - Atualizado há 5 meses


Por Inaldo Dantas*

Existe um ditado popular (desde os tempos dos meus avós) que diz: “Deus te dê um bom vizinho”. Sinceramente? É um dos ditados mais certos que conheci nesses meus mais de 30 anos de convivência e militância na área condominial.

Frequentemente sou procurado para resolver problemas de convivência. É condômino queixando do vizinho de cima que arrasta móveis pela madrugada, é vizinho do lado que reclama do latido do cachorro, é vizinho de cima que se incomoda com o cheiro do cigarro que vem do apartamento de baixo. Ou seja, de baixo, do lado ou de cima, é problema pra todo lado.

Seriam todas essas questões muito fáceis de resolver se os personagens destes exemplos se colocassem no lugar dos outros. Se bem que, os fumantes não se incomodam com o cheiro do cigarro, os barulhentos não ligam para ruídos e os donos dos cachorros não escutam os seus próprios animais (é que esses “bichinhos” só latem quando o dono está ausente e o latido é exatamente para encontrá-los, dizem os especialistas).

E, como o bom senso nem sempre prevalece, para casos como os exemplificados acima, a saída para quem está se sentindo incomodado é buscar a solução judicialmente. Para isso, é muito importante juntar provas, e nem sempre é fácil.

Já pensou a dificuldade de você provar que seu vizinho de cima fica arrastando móveis pela madrugada? Já pensou, ainda, como fazer chegar essa prova ao Juiz? Difícil, não? Pois bem, há meios que, se não totalmente eficazes, chegam próximos do ideal. São eles:

A fundamentação

O Código Civil impõe ao condômino que, ao usar sua unidade (apartamento), dê a ela a mesma destinação que a edificação (residencial) e que não a utilize de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança e nem aos bons costumes (Art. 1.336, IV).

Partindo deste princípio legal, vamos às provas:

Digamos que a queixa é a de barulho. É certo e sabido que o barulho é medido em decibéis (db), e apenas como exemplo, pesquisamos no Google e constatamos que uma simples conversa atinge o nível de 60db assim como, um show com música alta chega a 120db. Quanto à legislação, esta impõe limites – entre 22h e 7h da manhã seguinte – de 50db. Fora desse horário, não mais que 70db.

Pois bem, constatado que seu vizinho está ultrapassando esses limites, registre a queixa no livro de ocorrências, preferencialmente, com as imagens da medição e, se possível, testemunhas. Não esqueça de pedir providências ao síndico. Quanto mais registros, melhor.

E quando for por incômodo do cigarro:

Como dito, a lei não permite que o condômino utilize sua unidade de forma prejudicial à saúde. Óbvio (e de conhecimento público) que o fumo (e seus vestígios-fumaça) são prejudiciais. Invadindo o espaço de seu apartamento, o procedimento é muito parecido com o exemplo do barulho, exceto quanto às provas, que neste caso, deve ser: testemunha e registro no livro. Não esqueça do pedido de providências ao síndico. 

Arrastar de móveis: basta a gravação do barulho, que deve ser constante (uma vez ou outra não é o suficiente).

Quem deve intervir

Ao síndico cabe a atribuição de fazer respeitar a lei. Deve ele, ao tomar conhecimento da ocorrência, notificar o acusado para que este apresente sua defesa, não existindo ou não sendo convincente, resta aplicar as penalidades previstas, que pode chegar a até 10 vezes o valor da taxa de condomínio:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Na omissão do síndico, restará ao prejudicado ajuizar, tanto condomínio, pela omissão, como o acusado, pela ação. As ações são: obrigação de fazer do síndico e a obrigação de não fazer contra o condômino infrator.

Até chegar ao judiciário, o caminho é doloroso. Tenho certeza que o sofrimento será grande. Aborrecimentos, noites sem dormir (se o problema for barulho) ou doenças respiratórias (no caso do cigarro), e por aí vai. Por isso a necessidade de juntar provas, inclusive a de consultas médicas, assim fica mais fácil comprovar a nocividade das ações do infrator.

No mais, é como falei no início, torcer para que “Deus lhe dê um bom vizinho”.

(*) Inaldo Dantas é advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987; exerceu a presidência do Secovi-PB por oito anos consecutivos; foi membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC); Oficial da Reserva (R2) do Exército Brasileiro; editor da Revista Condomínio com circulação nas cidades de Recife-PE, Natal-RN, João Pessoa-PB e Campina Grande-PB; colunista dos portais SindicoNet, Clicksíndico e Sindiconews, do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo); organizador da FESINDICO: Feira de Condomínios do Nordeste (10ª. Edição em 2019 no Shopping RioMar – Recife-PE); autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza); autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), do livro Socorro!!! Sou Síndico; colunista da afiliada da Rede Globo (TV Cabo Branco) na Paraíba e palestrante na área.