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luiz fernando guedes de moraes

Afinal o inquilino pode participar ou votar na assembleia?

Por luiz fernando guedes de moraes
9 anos

Seguindo o que diz o Art. 1º da Lei nº 9.267, de 16/12/1996 que altera o §4º do Art. 24 da Lei nº 4.591, de 16/12/1964, no que seria ?§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça". Sendo no meu entendendo que nesse caso o papel do inquilino é só votar, não podendo desempenhar nenhuma outra atividade, até por que na dita lei não há menção que o inquilino deve participar da assembleia, desta forma o inquilino não pode ser presidente ou secretário da assembleia, participar de qualquer conselho do condomínio, opinar sobre os assuntos discutidos, devendo no caso só dizer: aprovo ou não aprovo.
Por outro lado no entendimento de ?Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias?, cuja definição de despesas extraordinárias está estabelecida na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 ? Lei do inquilinato no Parágrafo único inciso X Art. 22. ?Art. 22. O locador é obrigado a:
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.?
Também não fica claro o que o legislador quis dizer, havendo duas opções:
1º) Não sendo assunto que envolva despesas extraordinária, na verdade o legislador estava querendo dizer somente nos assuntos que envolva despesas ordinárias, já que o inquilino paga a taxa condominial referente as despesas ordinárias então ele teria direito a voto nessa área, na ausência do condômino locador na assembleia;
2º) Não sendo assunto que envolva despesas extraordinária, na verdade o legislador estava querendo dizer que o inquilino não vota nos assuntos que envolva exclusivamente despesas extraordinária. Estando livre para votar em todos os outros assuntos que são levando a assembleia. Então pela definição acima no que seja despesa extraordinária, pode-se concluir que o inquilino pode votar em assuntos que cerceei direitos e deveres dos condôminos, aplicação de multas contra condôminos, impedimento no uso de área comum pelo condômino, votar em alterações na convenção, votar na mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária e dependendo da quantidade de inquilino na assembleia poderá até aprovar que o inquilino pague somente 50% da taxa condominial (despesa ordinária) em curso.
Contudo há uma contradição entre as Leis, na Lei da Lei nº 9.267, que diz que o inquilino pode votar nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias. Por outro lado na Lei nº 8.245 em seu inciso ?X? Art. 23 diz o seguinte ?Art. 23. O locatário é obrigado a:
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;? e na Convenção do meu condomínio diz que as assembleias são dos condôminos, só eles podem participarem, qualquer outra pessoa só sendo ouvinte ou tendo procuração do condômino locador, o voto é direito do condômino, assim como a Lei nº 10.406 ? Código Civil, também estabelece. Afinal os condôminos são os donos de todo o condomínio e o inquilino um morador transitório, mas que merece todo o respeito e consideração, porém não pode ter o mesmo poder de quem é dono só por que ele paga a taxa condominial, quanto esta morando no apartamento do condômino locador. Agora se o inquilino deixar de pagar a dita taxa quem vai ser impelido a pagar em seu nome via ação judicial é o condômino locador, justamente por que há um entendimento judicial baseado na Lei nº 10.406, 4.591, 8.245 e convenção do condomínio, que diz que a obrigação de pagar todas as taxas condominiais são dos condôminos.

Gostaria que esse texto fosse analisado e cada um tirasse a sua conclusão, mas gostaria que opinassem sobre esse assunto e diga se eu estou escorregando na maionese e viajando num cavalo com chifre.

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Respostas (8)

luciano
luciano respondeu
9 anos

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "
- Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
- O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. "
- O inquilino pode votar em Assembléias, se o proprietário não comparecere, desde que munido de procuração, de acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios:
"Parágrafo 4° Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

WP Auditoria Condominial
WP Auditoria Condominial respondeu
3 anos

Sobre a participação em Assembleia não há qualquer impedimento legal sobre o inquilino, inclusive ainda que esteja inadimplente. Todavia, sua participação se resume em assistir a mesma, sem direito à voto.

O direito a voto lhe é dado desde que por procuração do proprietário e esteja adimplente, a qual pelo novo código civil exige seja autenticada em cartório, mas pode ser exigida a autenticação pelo presidente da mesa se for uma condição prevista na Convenção ou no edital de convocação da Assembleia.

O inquilino pode vir a se tornar Síndico somente como Pessoa Jurídica (Síndico Profissional) desta forma descaracteriza sua condição de inquilino e sim o profissional em si, se houver alguma vetação na Convenção nem desta forma poderá.

A Convenção é soberana ao Código Civil sobre o Condomínio a qual se rege. O Código Civil somente se sobressai a Convenção perante o Condomínio, nos casos de questões em que a Convenção é omissa.

João Carlos dos Santos Júnior
WP Auditoria Condominial
wpauditoria.com.br

Roberto
Roberto respondeu
2 anos

convenção se sobrepõe sim.

Jenifer Batista Cordeiro
Jenifer Batista Cordeiro respondeu
1 ano

Sobre a questão da procuração para o inquilino votar, na lei não diz que é necessário ter uma procuração emitida pelo proprietário. Caso o proprietário não compareça e não repasse uma procuração para uma terceira pessoa, o inquilino mesmo sem a procuração, desde que esteja em dia com suas obrigações financeiras com o condomínio, não pode ser impedido.

Ex. Considerando que em caso do uso de procuração e esta deva ser especifica para a assembleia no dia x, se o proprietário morar fora do país ele não conseguirá enviar uma procuração assinada e reconhecida firma em tempo do inquilino participar. Em geral, as assembleias são convocadas com apenas 8 dias de antecedência.

Jenifer BC

Vander Andrade
Vander Andrade respondeu
7 meses

No confronto de normas de hierarquia diversa, em especial, da convenção perante Código Civil, este último há de prevalecer, posto que se trata de lei de alcance nacional, que se sobrepõe com justeza às regras de caráter privado firmadas no âmbito do princípio da autonomia da vontade.

Vander Andrade

Renato Faganello
Renato Faganello respondeu
5 meses

Em todos os foruns desse assunto tenho visto somente a discussão sobre o direito de voto do inquilino na Assembleia, pondo apenas nisso a relevância da questão. Mas acho que devemos considerar também o lobby ou a força argumentativa que induz alguém a votar nessa ou naquela ideia. Por exemplo, mesmo que não vote, um inquilino munido de bons argumentos e alguma eloquência pode influenciar a decisão da maioria votante. Por isso meu questionamento é se o inquilino pode ao menos participar de uma Assembleia pra discutir os tópicos e tentar persuadir os presentes em favor daquilo que defende, sem no entanto votar (posto que proibido), porém esse voto ausente seria gerado na razão do voto daqueles que o inquilino(a) convenceu, e decidiria a Assembleia. Então, pode?

Renato Faganello

allisson
allisson respondeu
4 meses

Oi Renato. Pela minha experiências os bons inquilinos vão às nossas assembleias e realmente contribuem para melhorar a vida no condomínio. Penso que o contrário pode acontecer. Eu sempre falo com eles que participar é importante, embora sem procuração eles não tenham direito a voto. Posso estar enganado, mas até agora não encontrei uma resposta firme para liberar os votos dos inquilinos sem procuração.

Abraço

Nilson Soares
Nilson Soares respondeu
52 dias

O tema é polêmico e envolve, por alguns, um certo preconceito contra inquilinos. Eu sou a favor de participar e votar SEM procurações do proprietários, desde que não seja para alterar convenção ou instituir despesas a serem pagas pelo proprietário, afinal, um inquilino pode ser síndico e é quem paga as despesas ordinárias, portanto, é justo que possa votar sobre elas (previsões orçamentárias)

vide
de acordo com a Lei 8245/91, há nela previsto um rol de despesas que são de responsabilidade do inquilino, então, dentro do conceito de quem tem o ônus tem o bônus, o embasamento é o seguinte: O artigo 83 da Lei 8245/91 (lei de locações), menciona a

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)

Nilson Soares - PAM Assessoria

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