Na prestação de contas é proibido mostrar os aptos inadimplentes ?

Síndico que não diz quem está inadimplente muito provavelmente está lesando o prédio nesse quesito e se escondendo atrás da ignorância e boa fé dos demais,

Eu digo as unidades inadimplentes, digo que quanto é a dívida, digo a situação do processo. E coloco tudo isso NA ATA.

Não existe uma prestação de contas na base do "confie em mim" as coisas precisam ser claras. Mobilize-se para destituir esse cidadão, que ou é de má fé ou totalmente despreparado para o cargo.

Marcelo estou postando para você UM FRAGMENTO de uma sentença de segunda instância, onde os desembargadores consideram legítimo que até mesmo se coloque a lista das UNIDADES inadimplentes no quadro de avisos. Eu não vou tão longe, mas colocar as unidades inadimplentes no boleto E principalmente, divulgar isso na assembleia é mera prestação de contas, ok? Leia a sentença na íntegra, tire cópia, mande aos demais condôminos ANTES da assembleia. Exija seus direitos.
"Constata-se apenas o interesse de informar e prestar
contas aos demais condôminos, o que não precisaria mesmo ser feito de forma
reservada, porque a dívida condominial não está acobertada por cláusula de
sigilo, além de ser notícia verdadeira. Presente a figura do exercício regular de
um direito.


Abraços

Fonte: Na íntegra acesse: http://tj-sp.jusbrasil.com/jurisprudencia/20367775/apelacao-apl-9121166752002826-sp-9121166-7520028260000

Marcelo.

Todo condômino tem o direito de analisar o livro de prestação de contas, sendo este em guarda do síndico. Em assembleia não é aconselhável revelar nomes, mas nas minhas prestações eu coloco valores, gráficos e falo como estão os andamentos dos processos. No dia da assembleia todos os livros ficam na mesa a disposição de todos, só que as pessoas interessadas olham e tem que ficar de bico calado.
Portanto as unidades inadimplentes estão ali, só que não podem ser divulgadas aos quatro ventos, infelizmente.
Converse com o síndico que quer ver os livros e faça as contas é o seu direito.
Como vai o RJ. Sou carioca de Marechal Hermes, mas moro atualmente em Mogi das Cruzes - SP.
Abraços.

Pode e deve divulgar amiga, sem problema nenhum. Da última vez que o síndico disse que quem quisesse poderia ver e ficar calado eu peguei a relação e li em voz alta.

Veja a quantidade enorme de jurisprudência dando razão ao condomínio; se você tiver tempo leia a sentença que eu passei ao Marcelo.

Abraços

Marisa, bom dia, excelentes as suas informações, vou tirar cópias da sentença que me enviou para levar para prestação de contas,pois com certeza o advogado do condomínio estará presente para contestar essas informações. muito obrigada

Bom dia Angélica, obrigada pelas informações, vou ter cautela, mas o síndico é muito escorregadio. conheço marechal Hermes, vc morava perto da rua Américo da Rocha ? ou do outro lado do bairro? um abraço.

Caro Marcelo:

Além das informações que já foram passadas aqui anteriormente, o ideal é que nestes casos você ou algum outro morador se apresente no abertura da assembleia para funcionar como Presidente da mesa ou até mesmo como Secretário. Assim não irão pairar dúvidas quanto às informações que vierem a ser passadas pelo Síndico no que diz respeito a esta matéria.

Com relação à divulgação da relação de inadimplentes em Assembleia de Prestação de contas, embora seja lícita, há que se ter muito cuidado, pois a distância entre a licitude do ato e o exagero por muitas vezes aflitos e ansiosos em intimidar e até mesmo constranger moradores que sejam devedores é muito pequena, e eu diria quase imperceptível.

Além disso, é bom se ressaltar que caso venha a ocorrer qualquer problema decorrente desta divulgação de forma vexatória, a questão será julgada por um terceiro (o Juiz de direito), e até lá o Condomínio terá gastos com Advogados, além de um desgaste que entendo ser desnecessário.

Por fim, apenas para ressaltar meu ponto de vista a melhor e talvez única forma eficaz de enfrentar o problema da inadimplência é cobrando os inadimplentes com seriedade e imparcialidade, utilizando-se até mesmo das vias judiciais se for o caso.

Já existem vários casos em nossa jurisprudência que devedores perderam seus imóveis por conta da dívida de condomínio e com certeza não foi através de divulgação de lista de inadimplentes que isto ocorreu.

Vocês podem e devem sim é verificar se as ações judiciais realmente estão sendo propostas e quais o critérios que a administração atual está adotando para forçar os inadimplentes a resolverem a questão da inadimplência.

Voces podem até mesmo sugerir a criação de uma comissão para acompanhar estes processos.

Estas sim, são medidas que entendo podem vir a surtir efeito.

Sds,

Messias Rocha
Salvador/BA
Síndico Profissional Bahia

Marcelo com todo o respeito às opiniões divergentes, os três locais mais prováveis para o dinheiro do condomínio ir pelo ralo, sem ninguém dar conta disso é:

1º - esconder a listagem de inadimplentes, assim a gente pode receber o acordo, colocar no bolso e dar baixa na pendência. Quem vai provar o quê se ninguém teve acesso?

2º - terminar o mês de janeiro com um saldo no balancete e iniciar o mês de fevereiro com um saldo menor. Como se diz: "sepá" (se passar). Minha ex-sínica fez isso num prédio de 75 apes, eu fui a única que percebi, alertei à AG e ainda assim as contas foram aprovadas. Claro que eu gastei minha grana e desmascarei a fulana na justiça, mas só para você ver a fragilidade da conferência que os condôminos fazem.

3º - apropriação indébita do INSS; demora tanto tempo para se descobrir a fraude que síndicos inescrupulosos levam uma grana.

E que história é essa de advogado em assembleia de prestação de contas? Assembleia é dos condôminos, sapo de fora não chia.

IMPORTANTE: eu só consegui ir para a justiça depois de uma assembleia onde eu meio que na marra me elegi presidente da mesa. Essa dica foi ótima.

Abraços

Obrigado Messias, quanto mais informações eu tiver melhor. Só que hoje surgiu mais um problema, o síndico marcou a prestação de contas para o próximo Sábado dia 27. Ele sabe que a maioria dos moradores trabalham no Sábado, e só os moradores antigos e aposentados que estão do lado dele irão aprovar as contas. Mas descobri uma informação importante na CONVENÇÃO do condomínio, em um dos artigos diz que : a AGO e as prestação de contas serão realizadas num dos Domingos de Maio. por motivo de força maior a prestação será realizada em 27 de julho de 2013, um sábado. Quando o correto deveria ser realizado no Domingo dia 28. pois quando a convenção foi feita se pensou nesta situação da maioria das pessoas estarem em casa nos Domingos, certo. o que devo fazer ? a prestação pode ser impuguinada se for feita em desacordo com a convenção ? o que devo fazer pois se for feita no Sábado nem eu poderei participar, pois trabalho no Sábado também, o que fazer ?

Marisa, Boa noite, surgiu um grande problema para a prestação de contas, eu relatei esse problema nos comentários do nosso amigo Messias, de Salvador-BA, será que você pode me dar mais uma de suas informações maravilhosas sobre esse assunto ? Abraços

Acredito que você tem sim base legal para contestar a AG. O código civil, em seu artigo 1350, diz que o síndico convocará anualmente a assembleia de prestação de contas, TUDO NA FORMA DA CONVENÇÃO. Mas você conhece a morosidade da nossa justiça.

Eu sei que é um transtorno, mas você e mais uns poucos condôminos esclarecidos não conseguiriam umas poucas horas para comparecer nessa assembleia e rejeitar as contas? Seria uma surpresa e tanto. Principalmente se vocês conseguirem, na "calada da noite" uma boa quantidade de procurações. (veja se a sua convenção limita a quantidade de procurações ok).

Em todo caso eu já faria uma correspondência, sob protocolo, ou um telegrama feito por telefone (que ele não tem como não receber), lembrando a ele desse interessante item da sua convenção. E já busque o apoio de 1/4 dos condôminos para convocarem uma AGE com as pautas: cancelamento de deliberações ocorridas em AGO convocada irregularmente e prestação de contas.

Se nada disso der certo, o jeito é gastar sua grana na justiça. Vale pelo prazer de desmascar fraudes e escancarar a imbecilidade de quem apoia síndico contra todas as evidências de fraude.

E custe o que custar, faça-se eleger presidente da mesa. Todo o trabalho será inútil se terminar com uma ATA manipulada.

Boa sorte

Obrigada novamente Marisa, vou fazer o possível, vou enviar um comunicado extra oficial ao síndico antes da AGO, informando a irregularidade que ele esta cometendo, e esta passível de impugnação por descumprir um dos artigos da convenção.

Caro Marcelo:

A princípio não vejo como impugnar a realização desta assembleia por este motivo. Veja que se trata de uma questão formal e para a qual não vejo elementos do ponto de vista jurídico capazes de dar sustentação a uma improvável impugnação, senão vejamos:

1. Já que estamos falando da AGO, ou seja, a única assembleia que o Síndico é obrigado a realizar anualmente, o fato dele não ter feito a Assembleia em maio, não é motivo impeditivo de que ela venha a ser realizada agora em julho; caso contrário, vocês irão ficar sem AGO até o mês de maio de 2014 ? Eu não aconselharia.

2. Antes de se impugnar a Assembleia, você mencionou que desejava saber a respeito da relação de inadimplentes. Entretanto, se a intenção for a de não aprovar as contas, é preciso que você juntamente com outros condôminos providenciem um novo candidato para assumir a administração. A impugnação pela impugnação, não deve ser adotada como prática pois não resolve o problema, ainda mais que você relatou que os demais condôminos estariam dispostos a aprovar as contas do Síndico sem muitas restrições.

Frequentemente tenho assessorado grupos de condôminos insatisfeitos com a gestão dos seus respectivos condomínios e normalmente o que tento deixar claro para eles é que nem sempre é possível conseguir todas as mudanças de uma só vez. Diante dos fatos aqui relatados, você estaria disposto a fazer parte do Conselho Fiscal da próxima gestão ? Você teria alguém para indicar que pudesse fazer parte da nova gestão.

Às vezes este processo chegar a demorar de 01 ou 02 anos até que se consiga modificar o estado de coisas. Na maioria dos casos conseguimos destituir o síndico ou até mesmo consegue-se que o Síndico renuncie ao cargo. Mas neste momento, alguém tem que estar disposto a assumir o comando do barco.

Entenda que não haverá como modificar a postura do Síndico ou implantar um novo modelo de gestão se não houver pessoas no Condomínio dispostas a levantar esta bandeira.

Caso voce tenha interesse me mande por e-mail a cópia da sua convenção e do edital de convocação (em pdf), que posso lhe passar algumas dicas de como elaborar a correspondencia para ser encaminhada ao Condomínio. Meu e-mail é: messiasrocha.adv@gmail.com. Ou então acesse a minha página "Síndico Profissional Bahia" no facebook que podemos trocar ideias.

Na pior das hipóteses, caso realmente voce não tenha como comparecer na assembleia, tente encontrar algum condômino que possa lhe representar e passe uma procuração, deixando claro qual o seu ponto de vista.

Um forte abraço e boa sorte.

Messias Rocha

Marcelo insisto no meu conselho: dá sim para questionar isso. Se a Convenção diz que a AGO é no domingo, então a AGO é no domingo. A CONVENÇÃO NAO PODE SER SOLENEMENTE IGNORADA.

Como eu te falei: melhor você ir do que brigar para reverter a situação deois.Porque simples fato da presença de um advogado na assembleia já sinaliza que o síndico está com medo. De quê será?

Se você conseguir ir, faça-se eleger presidente da mesa, e de qualquer forma, antes mesmo de se iniciar os trabalhos, já proponha E FAÇA REGISTRAR NA ATA, que essa assembleia seja suspensa justamente por esse motivo: está fora do dia convencional.

Abraços

Marisa , bom dia, a minha única chance é de enviar um comunicado via correios alertando e solicitando a mudança da AGO de Sábado para o Domingo, dizendo que se não for mudado o dia, estará passível de ser impugnada judicialmente por contrariar o cód. civil e convenção do condomínio. pois não tem como eu dar uma fugida do trabalho para ir a AGO. e vários proprietários estão na minha situação. mas mesmo assim Marisa obrigada pela força e informações passadas.

Bom dia Messias, obrigada pelas informações, a minha única chance de participar dessa AGO e prestação de contas é de enviar um comunicado extra judicial para o síndico alertando e solicitando a mudança de sábado para o domingo, que é o dia CONVENCIONAL de realização da AGO, ficando passível da AGO e prestação de contas serem impugnadas judicialmente por contrariar o cód. civil no art. 1350 e a convenção do condomínio no seu art.7º( que diz que o dia da semana a ser realizada a AGO é aos domingos). Messias você poderia me enviar um modelo de correspondência para condomínios. pois não tem como eu dar uma fugida do trabalho para participar da AGO caso ela seja realizada no Sábado. e procuração, eu não tenho ninguém que possa está lá e falar e exigir tudo que tenho que dizer. meu email é marcelosnpm@gmail.com um abraço

Marisa, boa noite
Aproveito a oportunidade para questionar se é válido ou não, no balancete mensal, colocar tão somente os números dos aptos. inadimplentes não informando os valores correspondentes. Digo isso, pois a administradora está usando um outro programa para emissão do balancete e consequentemente o boleto para pagamento da prestação condominial e nesse novo modelo, não consta (como antigamente) os valores devidos.
Quero saber também se o síndico pode a seu bel prazer, deixar de convocar assembleias para prestação de contas, pois o nosso aqui na Praia Grande (belíssima por sinal), está dizendo aos quatro cantos que não vai aumentar a taxa e que porisso não vai fazer nenhuma assembleia. Eu sei que por determinação legal e até da própria convenção, ... é dever do síndico convocar anualmente, assembleia para prestação de contas, entre outros assuntos.
Obrigado
Osmar

Prezado Marcelo o que não pode é mencionar o nome dos inadimplentes. Normalmente nos boletos pelo menos aqui em SP a prestação de contas vem junto e pode-se mencionar o numero do apto inadimplente. Mas nunca o nome. è obrigação do Sindico além do cobrar os inadimplentes manter informado os demais condôminos.

Eu acho inócuo informar apenas as unidades sem valores mas contanto que isso fique na pasta à disposição de vocês, nenhum problema. Pessoalmente eu preferi levar os modelitos disponíveis do balancete para a AG decidir o que preferiam.

Cuidado que o que mais tem aí na baixada é administradora/síndico que recebem, dão baixa e não repassam o dinheiro.

E estou sem o meu exemplar do código civil mas é obrigação do síndico prestar contas ao menos uma vez ao ano, e sempre que a assembleia o exigir. O problema vai ser você conseguir reunir a assinatura de 1/4 dos condôminos em prédio da Praia Grande, mas já vá pensando na hipótese de "pegar o touro a unha" no próximo feriado.

Abraços