Condômino sem escritura do imóvel pode votar nas assembleias?

Lucia, de posse do contrato de compra e venda, pode votar sim, ok

Aderson José
Sindico
Sorocaba-sp

Muito estranha a situação , merendo que mais elementos serem fornecidos para, com pleno conhecimento, melhor se analisar a situação O adquirente de um imóvel só se torna proprietário após o registro do instrumento de compra no registro de imóveis. Só proprietário é condômino. Não pode haver dois proprietários de um mesmo bem, Só há um proprietário e um condômino, sendo este o que consta no registro imobiliário. Sem registro não são condôminos e não podem participar de assembleias.

O condomínio está no nome dele? Então como é que você o reconhece condômino na hora da cobrança e o poda na hora dos direitos? Você consegue uma justificativa plausível?

Nilo você haveria de endoidar se pegasse um prédio popular. CDHU é um festival de contrato de gavetas, que são proibidos por lei mas que a própria CDHU reconhece e engole; escrituras que só serão registradas quando sobrar algum dinheirinho é uma constante fonte de dor de cabeça para quem tenta negociar o imóvel; e financiamento direto com a construtora que seja averbado no CRI é mosca branca. Ou nós nos adaptamos à nossa realidade ou só sobrarão condomínios de bacanas, os demais sendo apenas um amontoado de pessoas.

Você tem razão: a propriedade imóvel se transfere com o registro. Mas vai por mim: é mais fácil numa eventual demanda ajuizar contra o gaveteiro do que localizar o proprietário que pode ser o primeiro de uma série de cinco contratos de gaveta.

Fui

A Marisa já me alertou para o problema e até concordo com ela mas, aqui no prédio em que sou conselheiro, precisamos adotar um critério e este foi: proprietário, é quem consta no RGI. Exatamente o que está na Lei.

Aceitamos a participação de 3 inventariantes que apresentaram documentos expedidos pela Justiça. Os "invasores" ( não provaram o contrário até hoje), nunca nos incomodaram.

Eu penso que cada um deve conhecer as leis e se adequar a elas. Fizeram suas escolhas (não registrar os imóveis) ? Assumam suas consequências (não participar de assembleias).

Se recorrerem à Justiça e esta der ordem contrária, cumpriremos mas, como citei antes, até hoje não o fizeram.

Celso qual é a justificativa que você usa para mudar a titularidade no boleto do condomínio?

Porque a sua atitude só se mantém se o boleto continuar sendo cobrado do proprietário, ok? É um único peso e uma única medida. Você não pode aceitar um contrato sem registro na hora da cobrança e excluir esse contrato na hora do voto.

Qualquer condômino briguento (e eu sou) com um bom advogado te estrepa fácil, fácil.

Passo para você um Acordão fresquinho. Eu não sei a especialidade do advogado que te orientou. Mas sei do dia a dia dos contratos de gaveta, ok? Quem avisa amigo é: vocês estão correndo um risco muito sério de se estreparem, leia na íntegra, vale a pena;


"I - Na linha de precedente da Segunda Seção (EREsp 138.389-MG, DJ 13/9/99), a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto.

II - Uma vez comprovada a posse e uso do imóvel pelo promissário comprador, sobre ele deve recair a responsabilidade pelas cotas de condomínio, independentemente do registro da promessa de compra e venda no Cartório de Imóveis.? (Resp nº 247288/MG, Quarta Turma, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 19/06/00)."

Fonte: http://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/114425152/apelacao-civel-ac-70058476839-rs/inteiro-teor-114425162

Marisa, obrigado por postar o link e o texto. Como eu disse na resposta anterior, concordo com você mas precisamos adotar um critério. Diante da jurisprudência que postou em sua resposta, vamos modificar nossa atitude conforme a situação. Mas vamos adiante com a troca de experiências:

- não nos deparamos com nenhum caso de promitentes compradores ou vendedores. Pelo jeito são "invasores" mesmo;

- herdeiros com inventários em andamento participam sem problemas. Mesmo sem inventário podem participar quando conhecemos os filhos do proprietário. Acredite, volta e meia aparece um desconhecido querendo entrar aqui no prédio dizendo ser dono de determinado apartamento. Coisas de Rio de Janeiro;

- os boletos do condomínio são emitidos no nome do proprietário e quem paga é o morador. Todas as pessoas nesta situação "fechavam" com o grupo que saqueava o condomínio. Nenhuma delas até hoje reclamou de não poder participar de assembleias. Entre estas pessoas estavam as mães de 2 proprietários que votavam sem procuração.

- a situação que pode gerar um problema imediato é de um apartamento que, com alguma dificuldade, localizamos a proprietária constante no RGI e a mesma se disse surpresa com a convocação para uma assembleia, pois vendeu o apto. há mais de 10 anos. O sujeito que comprou não transferiu a titularidade, não pagou o mês de abril mas também não reclamou do nome da "proprietária" vir no boleto desde outubro;

vou conversar com a síndica, com os outros conselheiros e com o advogado. Aplicamos a Lei ao pé da letra porque era preciso por ordem na casa.Para saber da existência de jurisprudências é mais complicado e fico muito grato por seus alertas e por dividir seu conhecimento.

Abs

Fonte: que

Sra. Lucia, Lei 10.406 - Artigo 1.3332 "São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

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Reconsidero a minha opinião. Posse + uso + instrumento de cessão ou compromisso de venda e compra = condômino. Paga o condomínio e participa da assembleia podendo votar. Boa lembrança Osni e obrigado Marisa por novamente me alertar.

Celso: boleto em nome do proprietário portanto cobrança em nome do proprietário. Por vezes anos e anos só para a justiça decidir, como no caso que eu postei, que o proprietário não é parte legítima da ação. Nessa já se gastou dinheiro, quase que com certeza já houve prescrição e o morador belo e folgado rindo de vocês. E não entendi porque vocês foram atrás de quem consta do CRI? Não era mais fácil e mais barato perguntar antes ao morador?

Osni o artigo citado refere-se exclusivamente para a Convenção de Constituição do Condomínio; ainda não existem matriculas individualizadas, lembra? Mas você alterou sua convenção faz pouco tempo: o cartório não exigiu de você que todos os subscritores fossem proprietários devidamente registrados no CRI + assinaturas com firma reconhecida?

Nilo a jurisprudência sempre anda na frente da lei; enquanto nós estamos falando de acionar o picareta na justiça basta ser o possuidor. Mas a propriedade imóvel inter-vivos continua sendo transferida por registro no cartório da comarca. E portanto sempre pode aparecer um juiz chato que entenda diferente. Nas ações nós mandamos: certidão de matrícula + contrato de gaveta (quando eu tenho). Nos demais casos nós já provamos a posse por: IPTU no nome do possuidor; boletos em nome do possuidor, ata de assembleia onde o possuidor assina como condômino, etc.

Abraços

Marisa, com a licença de escrever sob sua resposta. Você escreveu " Osni o artigo citado refere-se exclusivamente para a Convenção de Constituição do Condomínio; ainda não existem matriculas individualizadas, lembra? Mas você alterou sua convenção faz pouco tempo: o cartório não exigiu de você que todos os subscritores fossem proprietários devidamente registrados no CRI + assinaturas com firma reconhecida? Primeira parte: Estava eu citando que, mesmo sem a escritura o condômino pode votar.
Segunda parte: Alterei várias convenções de 2004. Lembra que não precisa de registro? Apenas para TERCEIROS? Quanto aos poucos terceiros, apresenta a original, porque, a esses TERCEIROS interessa uma parte da Convenção apenas. SUBSCRITA por 2/3 tem validade conforme a Lei determina. Basta que se use de artifícios legais para que tenha a validade sem a necessidade de registro, reconhecimento de firmas etc. Apenas para constar, a primeira Convenção alterada de 62 unidade tivemos 60 subscrições. Hoje continuo tendo o cuidado de, ao ser vendida uma unidade, o novo proprietário SUBSCREVA a Convenção. Numa primeira ata faço constar a troca dos proprietários.

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Ok, Osni se nós não registrarmos tudo bem. Cada um se vira como pode e eu que só tenho possuidores estou frita.

Mas o melhor seria registrar. Porque te pergunto: se eu alterar a convenção de forma a que se determine DUAS assinaturas para movimentação da conta e não registrar essa nova convenção, o banco é um terceiro, certo? O que impede de um síndico desonesto "rapar a conta" já que na convenção original consta necessidade de uma única assinatura? E será essa a ser apresentada ao banco?

Outro ponto e eu tenho realmente dúvida de forma que gostaria que quem já passou por isso me esclareça: a justiça será um terceiro? Porque as únicas motivações que eu teria para mudar minha convenção seria pactuar juros maiores do que 1% e pactuar a obrigatoriedade da justiça arbitral. Uma convenção sem registro teria valor nesses aspectos?

Note que eu não estou criticando, estou perguntando, ok?

Abraços

Nilo, vou mandar cópia do e-mail que mandei para a Marisa sobre o assunto. Abraços

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Lucia, não é necessário ter a escritura, o contrato de compra e venda é suficiente.


Atenciosamente.

Mauro Higa
Síndico Prof. / Gerente Adm
(11) 99152-5515
mauro.1965.higa@gmail.com

Obrigado amigos. Já vi que vou ter que estudar e pesquisar muito rsrsrs. A colaboração de vocês é sempre notável.

Marisa, respondendo sua pergunta, nós não perguntamos ao morador quem era o proprietário pois certamente ele diria ser o próprio, e no RGI não era. O objetivo era impedir que os ocupantes dos apartamentos participassem da eleição pois apoiavam a outra candidata que, caso vencesse, só tornaria a situação mais difícil. Conseguimos e, devagar e com muita dificuldade, estamos pondo a casa em ordem. Eles que vão reclamar seus direitos na Justiça, algo que até agora não fizeram.

Mas estarei atento para aqueles casos que você citou: contrato de gaveta, formal de partilha e outras formas de negociação de um imóvel. Caso alguém nesta situação compareça a uma assembleia, participará normalmente.

Celso vocês estão fazendo todo esse furdunço apenas para degolar adversário na urna porque não consegue vencer no convencimento???

Desculpe a sinceridade: merecem quando forem condenados em litigância de má fé.