Quórum para Alteração da Convenção Coletiva (Todos? ou Apenas Adimplentes?)

2/3 do todo. ( alterar a convenção )
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Assinatura: Sandro - Nucleo Condominios
47 3363-3952

Oi Cristian

A lei é a 10406/02: Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Você precisa contar com TODOS os condôminos para formação do quórum; e não esqueça que o cartório de registro de imóveis vai verificar se todos os subscritores são realmente donos das unidades - unidades com mais de um dono todos assinam - haverá necessidade de reconhecer firma de todas as assinaturas.

Conselho de amiga: Vá ao cartório de registro de imóveis que atende a sua comarca porque existem algumas pequenas variações quanto ao registro.

Abraços

Assinatura: Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.

contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

Obrigado por responder.

Mas, não fica sem coerência no seguinte sentido:

1 - Se a norma determina 2/3 de VOTOS

2 - Se no Art. 1.335. diz que para VOTAR tem que estar Quites
"III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."

Como pode ser 2/3 de todo o Condomínio?

Assinatura: Cristian Alves Pereira
Advogado / OAB-GO

Cristian o prédio tem 75 unidades e 10 inadimplentes. 2/3 de 75 = 50 unidades. Então neste caso hipotético busque os 50 favoráveis entre os 65 adimplentes. Não existe incoerência nenhuma.

Veja a redação do artigo:
Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a ALTERAÇÃO da convenção;

a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da APROVAÇÃO pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Abraços

Assinatura: Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.

contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

Marisa Marta Sanchez,

Aí com essa ultima informação sua, tecnicamente o filtro ficou muito pior de se conseguir alterar a Convenção, afinal, agora não só tenho que conseguir 2/3 mas tbm dentre os 2/3 buscar 2/3 de pessoas que são inadimplentes.

Vou dar um exemplo prático.

Meu condomínio tem 378 apto, destes, 200 estão inadimplentes (de verdade!)
Como vou conseguir 2/3 de adimplentes?

Agora me parece um conflito de normas, analisar a lei interpretando que são 2/3 de todo o condomínio, ao passo que claramente inadimplente não pode votar.

Ô dúvida!

Assinatura: Cristian Alves Pereira
Advogado / OAB-GO

E o que vocês estão esperando para destituir o síndico? 53% de inadimplência extrapola toda razoabilidade.

Mas veja bem: em 378 unidades você precisa de 252 votos favoráveis para mudar a sua convenção. Não é uma questão aberta à interpretação: um voto a menos e o cartório de registro de imóveis não vai registrar.

Meu melhor conselho a você: a hora é de somar todos os esforços para zerar essa inadimplência. Boa sorte.

Assinatura: Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.

contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

Marisa Marta Sanchez,

A história é muito longa, inclusive mandei um email para vc solicitando seu contato.

Ontem mesmo, como advogado, convenci o síndico a renunciar. E agora estou correndo atrás de alterar a convenção coletiva, a fim de criar regras para restringir os gastos do síndico, deixar claro que não tem direito a 13º ... e facilitar a destituição do mesmo em caso de condutas a diversas das obrigações etc...

Mas acho que achei minha resposta, verifiquem se a decisão da Turma Julgadora não foi exatamente como eu disse: 2/3 dos Adimplentes!

Link: http://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/116406612/apelacao-apl-92517242820088260000-sp-9251724-2820088260000

"CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUÓRUM. CONDÔMINOS INADIMPLENTES. Pretensão das autoras, condôminas, à anulação da nova norma condominial.

1. A exclusão dos condôminos inadimplentes da votação não pode obstar a configuração do quórum necessário à aprovação de alteração de Convenção, sob pena de impedir deliberações essenciais à administração do Condomínio. O melhor entendimento é aquele que considera, para o estabelecimento do quórum, apenas os condôminos aptos a votar.

2. Nota-se que apenas poderiam votar na assembleia impugnada vinte e dois moradores, do total de trinta. Estiveram presentes na assembleia quinze condôminos, que representam mais de 2/3 do quórum exigido para aprovação da alteração na convenção do Condomínio (art. 1.351, primeira parte, do CC). Assim, sob diversos enfoques, o aspecto formal da assembleia, pela qual houve a aprovação de nova Convenção, foi observado."

Aguardando sugestões...

Assinatura: Cristian Alves Pereira
Advogado / OAB-GO

A gente sempre encontra alguns poucos acórdãos que vão em sentido totalmente contrário à maioria, faz parte. Só que como eu disse: alteração de convenção para ser oponível contra terceiros precisa de registro. E o cartório de registro de imóveis não vai registrar.

Sua próxima resposta será: entre condôminos não há necessidade de registro; conta isso para o banco na próxima mudança de titularidade na conta corrente. Ou a um síndico profissional (esse não seria condômino).

E cá entre nós: você pretende passar anos e anos defendendo uma posição dúbia na justiça? E ficar de mãos atadas até o julgamento do mérito? Que por vezes só é decidido para saber quem pagará a sucumbência porque a demanda perdeu o sentido?

No mais eu não vejo necessidade de alterar itens onde a lei é clara, por acaso sua convenção dá alçada de gastança ao síndico?

De qualquer forma boa sorte.

Abraços

Assinatura: Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.

contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com