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Rateio condominio - Sobre alteração formula x forma na assembleia

Por Alexandre de Almeida Nunes
Perguntou há mais de 1 ano

No meu condominio horizontal, existem 53 casas, destas, 38 tem 2 andares e 15 delas tem 3 andares.
Na convensão, diz que o rateio deve ser feito por fração ideal. Na prefeitura foi registrado/calculado fração ideal = área do terreno de cada casa. Existe uma insatisfação no valor pago por cada casa, pois as casas de 3 andares tem terreno menor que as de 2 andares, logo, as casas de 2 andares hj pagam mais condominio. A adminsitracao do condominio deseja alterar a formula de rateio para a seguinte proposta [fracao do terreno + fracao area construida / dividido por 2 = nova fracao]
Entendo que forma de rateio ou é por fracao ideal ou igualitaria... portanto, existem as seguintes dúvidas:

A) A construtora fez errado ao considerar apenas terreno e nao calcular junto a area de cosntrucao?
B) esta alteracao deve ser tratada como alteracao de fórmula ou forma de rateio na assembleia?
C) pode-se mudar a formula/forma da fracao como a sugerida, sem alterar na prefeitura, apenas para efeito de rateio da cobrança?
D) como se muda a formula/forma de cobranca em uma assembleia?

obrigado pelas respostas

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Respostas (3)

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Jussara Cunha
Jussara Cunha

Respondeu há mais de 1 ano

Alexandre,
A Convenção deve informar a fração ideal, assim como a escrituta do imóvel.
A fração ideal é calculada pela construtora - é uma cálculo que envolve muitas tabelas e ARTs de engenheiros para validar - e a informação é colocada na convenção - casa 12 - área útil X, área comum Y, área total Z e fração ideal K%. Fração ideal é para valor condominial.
A prefeitura tem as informações para o cálculo do IPTU que basea-se em área construída. Uma situação é garagem descoberta - que participa da fração ideal mas não conta para cálculo do IPTU. Cubra a garagem: a fração ideal não alterará, mas o IPTU será maior!

Se as casas foram originalmente entregues com 2 e 3 andares, o registro de imóveis consta área construída diferente (óbvio) e para a fração ideal seria uma área útil maior. E certamente o IPTU será diferente já que 3 andares é maior área construída do que 2 andares. Se as casas de 3 andares não foram aumentadas irregularmente, essas informações estão lá.

Se a construtora não expressou na convenção a fração ideal do que eles entregaram, cabe ao condomínio pedir essa informação, inclusive judicialmente.

Qto a forma de cobrar o condomínio, o CC 02 recomenda a fração ideal. Porém se vcs MODIFICAREM a convenção de vcs e resolverem um outro método, a AG com quorum de 2/3 (modificação de convenção) é livre para fazer. Assembléia é soberana, desde que com quorum exigido.

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Jussara Cunha
Jussara Cunha

Respondeu há mais de 1 ano

Leia:
www.sindiconet.com.br/6882/Informese/Divisao-de-despesas/O-que-e-fraao-ideal

IPTU em SP:
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/index.php?p=2513

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ROBERTO M. TAMARU
ROBERTO M. TAMARU

Respondeu há mais de 1 ano

Na sua questão percebe-se haver dúvidas na interpretação da legislaçao sobre condominio horizontal e condominio vertical (apartamentos). a) a construtora não errou em determinar como fração ideal a soma das áreas do terreno como privativas e areas comuns; b) a alteração para rateio das despesas proporcionalmente à area construida, no caso de voces não é legal. Isto porque nos condominios horizontais, as despesas são rateadas pela soma das áreas privativas (onde voce pode construir como sendo sua propriedade exclusiva) e as áreas comuns (de uso de todos), não importando nesse caso se voce edificou sobrado com tres ou mais pavimentos; c) na prefeitura não se modifica rateio de despesas condominiais e sim somente quanto ao projeto da sua construção; d) naõ vejo possibilidade de voces alterarem a formula dessa cobrança em razão do que menciono no item acima, como também acredito que as despesas de rateio no caso de voces é quanto a despesas de manutenção das áreas comuns (jardim, estacionamento, calçadas etc), funcionários, vigilancia monitorada etc., e as despesas individuais, cada proprietário arca sozinho pois, isso é de uso privativo, independentemente do tamanho da sua residencia.

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