sindico precisa fazer assembleia para contratar administradora e serviços tercerizados?

nAIR,

O sindico, como responsável pelo condomínio, pode contratar e dcestratar, admitir e demitir, não precisa fazer assembléia para tal.
Com relação à administradora, é salutar que ele apresente 3 orçamentos, faça uma reunião com o corpo diretivo e façam uma escolha que deverá ser ratficada em AGE.

Senhora Nair,
Boa Noite.
Sempre que tiver que repartir entre os Condôminos despesas que não estão dentro da previsão orçamentária e mesmo que estejam mas fora da autoridade do Sindico em poder utilizar; é necessário sim fazer uma Assembleia Extraordinária tanto para mudança da Administradora quanto para Prestadores de Serviços. Uma porque é necessário que exponha as razões porque está mudando de Administradora e a que estará apresentando o que oferecerá de diferente da outra e o quanto custará mensalmente. Em relação a Serviços terceirizados, embora haja sempre contras, eu sou dos que sempre desejo conforme a Lei 8666 de licitações, que apresente três no mínimo de empresas com seus documentos em dia, locais que poderemos verificar seus trabalhos e não basear que seja somente o menor preço e sim que entre qualidades, maiores condições que favoreçam, aos Condôminos para que não haja resquício de que o Síndico tem algum conluio com essa ou aquela Empresa.

Sr. Evangelista,

Serviços terceirizados não é necessário fazer assembléia para contratar. O sindico tem total autonomia para contratar e destratar. Ja pensou se ele fosse fazer assembléia para tudo que fizer? Não faria outra coisa há não ser AGEs. Não conseguiria admihistrar.
Com certeza, as despesas com empresas terceirizadas estão dentro da previsão orçamentária. O que nao pode é o sindico inventar despesas - aí sim ele deverá pedir autorização assemblear, mas no caso de contratação de empresa terceirfizada de limpeza, por exemplo, nção precisa pedir autorização a assembleia. Demitir um funcionário e admitir oputro também nao precisa de autoreização: o próprio sindico foi eleito para representar os interesses dos moradores.;
O senhor tem uma forma muita peculiar de administrar. Deve passar os dias fazendo assembléias.
Outra coisa: a lei de licitações é usada apenas pelos orgãos públicos, que tem que contratar pelo menor preço, mas os condominios não. Basta fazer 3 orçamentos e apresentar o melhor para elew, já que é quem vai administrar o condomínio.

Nair:
O síndico não precisa fazer assembleia para estas contratações, mas é de bom tom explicar na próxima assembleia quais as empresas contratadas e o porquê. Isto para ter transparência na gestão.
Lógico que se for uma contratação que vá onerar muito o condomínio eu faria antes uma assembleia justificando o motivo desta contratação.
Se for coisas dentro do orçamento do prédio, faz parte da gestão do condomínio.
Agora mudanças como a terceirização total de portaria, que antes era própria, eu dividiria a responsabilidade com conselheiros e com os condomínos. Eu já levaria algumas propostas e indicaria qual eu achei melhor e o porquê. Não se baseie unicamente no preço pois nem sempre é a melhor opção.

Não é uma resposta, mas uma dúvida minha também.
Se no contrato com a administradora atual existe uma clausula falando que um representante da ADM atual tem que estar presente nas assembléias extraordinárias, eles não podem criar problemas quando souberem que a assembléia é para contratar outra administradora e averiguar possíveis irregularidades?

O que fazer nesses casos?

Eduardo,

Nesse caso voces podem fazer uma reuniao interna, sem a presença do funcionário da administradora, e discutirem o assunto, mas o certo mesmo é o sindico contratar a nova administradora e levar em AGE para ratificar, informando porque está cancelando o contrato com a outra e a 1ª assembléia a outra já não participa.

Transparência na administração não significa fazer assembléias a torto e a direito. É só ser honesto, claro nas suas atitudes. Existem certas coisas que, se o sindico fica fazendo assembleia para tudo, inviabiliza a administração.

Eu faria o seguinte: cancelaria o contrato, dentro do prazo que consta no contrato, levaria os 3 orçamentos para o corpo diretivo tomar conhecimento e decidir com qual ficar (isso também é transparencia) e já convocaria assembléia com a nova administradora tomando parte da AGE.

Olhe por favor o que o próprio SECOVI INFORMA:
CAP.2 - COMO ESCOLHER E CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA -

O síndico pode contratar pessoa física ou jurídica para auxiliá-lo em suas funções. Devido à complexidade dessas, é recomendável que o faça, pois às vezes, o barato sai caro, ou seja, deixar de contratar para economizar algum dinheiro pode custar muito mais caro, se houver algum erro ou omissão.
O síndico deverá convocar Assembléia apresentando algumas propostas, relacionando tipo de prestação de serviços, honorários cobrados e prazo do contrato.
Contudo, uma administradora deve ser bem escolhida, para que ela, em vez de solução, não seja um problema a mais. Aqui vão alguns cuidados ao escolher uma administradora:

» peça proposta para três ou quatro empresas;
» consulte empresas indicadas por síndicos ou condôminos satisfeitos;
» leia com atenção o contrato a ser assinado, o rol de serviços prestados, etc.;
» desconfie dos honorários muito baixos;
» peça uma lista de prédios administrados, com nome e telefone dos síndicos, e ligue para alguns;
» visite a empresa entes de contratá-la;
» verifique com quem a empresa trabalha (bancos, fornecedores), seu capital social, quem são seus proprietários, se tem sede própria, etc.;
» verifique a rescisão contratual prevista;
» discuta com o conselho antes de se decidir por esta ou aquela empresa;
»opte por empresas com boa administração de recursos humanos, que tenha bons profissionais treinando periodicamente os funcionários dos edifícios;
» verifique se a empresa opera pelo sistema de conta pool, em que o dinheiro do condomínio fica na conta bancária da administradora, ou pelo sistema de conta bancária própria para cada condomínio. Por este último, os moradores passam a ter acesso aos extratos bancários, o que facilita o controle da aplicação dos recursos;
» verifique se o balancete é feito em bases correntes (de 1 a 30/31 de cada mês), de modo a coincidir com a movimentaçào finenceira do condomínio. Esse expediente também facilita o controle dos recursos;
» analise os pequenos detalhes do contrato. Exemplos: número de assembléias a que a administradoracomparece por ano sem cobrar (há empresas que cobram sempre); sistema de cobrança de condôminos atrasados (se tem advogado próprio, se é obrigatório recorrer ao advogado da adminiostradora); sistema empregado para compra de materiais (se permite que moradores apresentem orçamentos ou indiquem empresas);
» observar se no contrato há cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas ou despesas extras decorrentes de seus erros. Exemplo: se não recolher o FGTS dos funcionários ou qualquer outro encargo ou tributo no prazo, deve arcar com as multas;
» solicitar um modelo de balancete da administradora;
» verificar se a administradora assessora o síndico na contratação de serviços do prédio, como colocação de PABX, antena parabólica, pintura;
» checar se a taxa de administração é aplicada sobre a despesa ou a receita e avaliar o que seria mais conveniente para o prédio. O fundamental é que não incida sobre receitas ou despesas extraordinárias, tais como pintura externa do prédio, troca de elevadores, etc.;
» verificar se a administradora cobra "décimo terceiro salário"; dê preferência a uma administradora assossiada ao SECOVI-SP.

A administradora deve ser de confiança do síndico, podendo ser destituída no momento em que não mais existir tal confiança, mediante aviso-prévio de 30 (trinta) ou 60 (sessenta) dias, conforme constar do Contrato.

Corretíssima, como sempre a Maria Telma Falcão de Carvalho ao interpretar corretamente os dispositivos legais na já tão conturbada vida condominial.

Eduardo e Maria Telma,

Nós assinamos um contrato com a nossa adminitradora dizendo que para substitui-la será convocada uma assemblea de prestação de contas e mudança da administradora, e essa mudança será aprovada por 2/3 dos presentes na assembleia. Com eles (administradora) presentes, é claro.

Como você vê Maria Telma nem sempre é possível uma reunião informal com os condôminos, que de qualquer maneira não tem validade legal. Se vocês insistem em que é necessário a aprovação da assembleia (coisa que não sei de onde vocês tiraram) então essa aprovação se dará em assembleia.

Eduardo, eu achei esse item do meu contrato salutar e concordei com ele porque "amarra" qualquer picareta como a minha ex-síndica que trocou de administradora por uma em outra cidade e roubou o que quis e deu.

Se eu tiver que trocar a administradora será por mau atendimento e não terei nenhuma dificuldade em explicar isso na presença deles, até porque eu já teria esgotado todas as possibilidades de melhora antes.

E dá a eles a chance de defesa. E fica muito claro que não existem motivos escusos para a mudança.
Situação bem dirente de apenas o síndico "falou e achou" e ninguém ouve a outra parte.

Abraços

Oi Marisa.

Entendo.
No meu caso o contrato que temos com a atual administradora só nos dá direito a uma assembléia gratuita por ano que é a ordinária.
Se eu precisar convocar uma assembléia extraordinária para trocar de administradora, eles vão cobrar pela presença o valor de 1 mensalidade e não queria ter esse custo pro condomínio, já que é para trocar.
Tenho tudo documentado por e-mail os erros da administradora atual, portanto, a minha idéia era seguir a dica da Maria Telma, rescindir o contrato atual, contratar um nova com base nos orçamentos e logo em seguida convocar uma assembléia extraordinária para explicar a mudança e votar se seguimos com a nova administradora ou com base nos orçamentos se trocamos para outra, além de votar para acionar a antiga administradora em eventuais ilegalidades.
Acredito ser muito difícil ter uma boa assembléia se a administradora ruim estiver presente só para causar confusão e ganhar uma mensalidade extra.

Oi Eduardo

Como síndico eu acredito que você tenha acesso a todos os documentos do prédio. Convoque você a assembleia, qual o problema? Eu já fiz isso.

Embora eu insista: se a sua convenção ou o seu contrato com a administradora não dispuserem de forma contrária, o melhor para você é arrumar uma nova administradora e deixar que eles se encarreguem da saída. Inclusive o advogado dessa nova administradora vai te orientar sobre os aspectos legais. Eu tambem achava que era necessária a autorização da assembleia para troca de administradora, até que três advogados diferentes me esclareceram do contrário.

Se você tem uma gestão democrática você pode pedir ajuda do conselho consultivo, ok? Mas será só mais três oponiões de apoio porque conselho não é responsável por nada.

Abraços

Com imenso respeito a todas as opiniões contrárias. Mas, na leitura do parágrafo 2° do artigo 1348 do código civil, diz que para o sindico transferir total ou parcialmente os poderes de representar ou função de administrar é necessário uma assembléia.

"§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

Se observar o artigo 1347 do código civil, se percebe que para eleger o síndico, que será o responsável por administrar e representar o condomínio, é necessário uma assembléia.

"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

Seguindo essa linha de raciocínio, da mesma forma que para o síndico receber os poderes que lhe foram concedidos, pois os condôminos juntos decidiram em quem eles confiavam, da mesma forma seria necessário que os condôminos soubessem para quem o síndico ia passar total ou parcialmente esses poderes, eis que será outra pessoa que vai administrar e/ou representá-los.

É tipo os políticos. Votamos em um político que vai representar os interesses da sociedade, imagina se ele passa esse poder a outro? (corrupções a parte! hehehe)

Essas discussões me ajudam muito! Agradeço a todos os participantes!

Fonte: Código Civil de 2002 - http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm

Davi

E se ao invéz de uma administradora vocês tivessem um funcionário para emitir boletos e fechar os demonstrativos? Esse funcionário, registrado como auxiliar de escritório, seria subordinado ao síndico, certo? Assim como o zelador e o faxineiro.

Mesma coisa com a administradora. Embora exista o nome "pomposo" de administradora, eles só agem mediante ordem do síndico, assim como a empresa de manutenção de elevador e a emprea de manutenção do jardim É só mais um prestador de serviço. Que poderia ser um escritório de contabilidade, e não haveira mais dúvidas sobre quem administra. Porque mesmo tendo administradora, quem administra e quem responde pela administração é o síndico. Adminsitradora errou? Azar do síndico, ele é responsável.

De acordo com o artigo citado, SE e somente Se o síndico passar à administradora a função de efetivamentre administrar (movimentar C/C, admitir e demitir funcionários, assinar contratos etc) então sim será necessária a autorização da assembleia, porque o síndico estará delegando, mas enquanto a administradora depender que o síndico assine tudo, eles são só mais um prestador de serviço.

Percebeu a diferença?

Ainda que o artigo não faça essa distinção, eu acho mais justo a sua opinião, pois a lógica seria com base na transferência de poderes para plenamente administrar.

O cuidado mesmo é saber o que os juízes vem entendendo nesses casos, pois normalmente quando se contrata uma administradora se assina um contrato que se concede esses poderes de administrar para as administradoras.

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Ao meu ver, a lei é clara onde deve haver deliberação e quórum mínimo para aprovação dos condôminos. No caso em questão, não haveria necessidade de convocar assembleia para aprovar a mudança de prestador de serviços de manutenção de elevadores, visto que a dúvida fala apenas na substituição da empresa e não no aumento de despesas com a nova contratação.

Muitas vezes, a troca de empresa leva a uma redução de custos e aumento de qualidade dos serviços. É de boa prática anunciar aos condôminos os motivos da substituição baseado em evidências objetivas e avisar aos condôminos o inicio dos trabalhos.

A decisão compartilhada com a assembleia é um artifício que muitos síndicos utilizam quando não querem se comprometer sozinho com a decisão a ser tomada. Por isso, se não acreditas em você, quem entao irá acreditar.....

Toda despesa fixa principalmente deve ser votada pelo condômino, porque tal prática é o mesmo que aumentar o valor da taxa condominial sem nenhum aviso, o fato de viver fazendo assembleias, não tem nenhum problema, participa quem quer ou pode, melhor ser visto como alguém que comunica bastante o morador principalmente se vai aumentar sua despesa do que alguém que é cheio de surpresas. Não se trata apenas de transparência na gestão, mas sim de democrático, coerente e inteligente em dividir as responsabilidades sobre as decisões, isto evita problemas futuros.

Reinaldo do Prado - Sindico Profissional.

Me desculpem todas essas respostas, mas no caso específico (ADMINISTRADORA) vale o que diz sua convenção e pronto,
desde que não fira o código civil.

Se a convenção determina que a contratação da mesma seja aprovada por condôminos em assembleia, é assim que deve ser, não importa se é parcial ou total é isso que diz o código civil, salvo as disposições em contrário...então tem que ver o que diz sua convenção.
A nossa, além de deixar claro a aprovação em assembleia ainda diz que e a assembleia também fixará os honorários a ser pago.

ATT/Deja

Fonte: código civil "§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção."

Dejanira Bazzo

Boa tarde!

O condomínio onde hoje sou síndica, quando passou de auto-gestão (amadora) para uma Administradora amarrou a saída da mesma a assembleia e multa de 3 meses equivalente ao valor desse período. Agora estou insatisfeita com o serviço da mesma e não consigo reincidi sem colocar em assembleia e a mesma amarrou a essa assembleia membros da mesma.
Como resolver essa situação?

Att; Sônia