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Edinael do Nascimento Freitas

Quórum para Alteração da Convenção de Condomínio

Por Edinael do Nascimento Freitas
Perguntou há mais de 1 ano

Prezados,
A Lei 10.931/2004 no seu Art. 1.351. diz que "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção."
Já a Lei 10.406/2002 no seu Art. 1.335, III diz que somente votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Diante disso o cálculo para o quórum mínimo necessário será sobre todas as unidades ou sobre apenas as unidades quites com suas obrigações condominiais?
Por exemplo: Um condomínio de 300 unidades, apenas 200 unidades estão quites com o condomínio e numa assembleia para alteração da Convenção compareceram 150 dos condôminos quites, sendo que apenas 140 aprovaram as alterações propostas.
Diante dessa situação, podemos dizer que foi cumprido o que diz a Lei?

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Respostas (6)

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Luiz Leitão da Cunha
Luiz Leitão da Cunha

Respondeu há mais de 1 ano

Os devedores podem votar em alteração de convenção, pois a inadimplencia não afeta o direito de propriedade. O quorum é de 2/3 da totalidade dos condominos.

Assinatura: Luiz Leitão da Cunha
luizmleitao@yahoo.co.uk
Atuação exclusivamente na região dos Jardins, em São Paulo, Capital

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Angelina Somolanji R. Oliveira
Angelina Somolanji R. Oliveira

Respondeu há mais de 1 ano

Alteração de convenção são 2/3 da totalidade independente dos condôminos. Não tem jeito é isto. Se precisar de votos de inadimplentes neste caso é possível. Não invente pois não conseguirá alterar a convenção do modo que está tentando. é lógico que é melhor conseguir os votos do adimplentes. Condomínio com um terço de inadimplentes não consegue se segurar.

Fonte: experiência

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Geraldo Majella da Silva
Geraldo Majella da Silva

Respondeu há mais de 1 ano

Edinael - A Lei citada por você 10.931/04 muda os dizeres de alguns itens da Lei 10.406/02, portanto não são duas Leis e itens diferentes.
Art. 58. A Lei nº 10.406, de 2002 - Código Civil passa a vigorar com as seguintes alterações:
Art. 1.331§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Art. 1.336 - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos." (NR)
Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial." (NR)
Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.

Portanto a Lei 10.406/02 em seu artigo 1.351 assim determina: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração na convenção.
Como pode observar a Lei não menciona se são condômino adimplentes ou Não. Mas a Lei é formada de outros artigo, portanto tem que verificar o que ela determina em outro artigo a respeito do mesmo objetivo.
Agora veja o que 1.335 onde é mencionado:
São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Neste artigo a Lei já impõe qual o condômino que pode participar das assembleias e nela votar, somente os quites com suas obrigações condominiais. Neste caso o artigo 1.335 exclui os inadimplentes, portanto eles estão fora desta assembleia que você realizará para a mudança da convenção.
O artigo 1.350 assim determina: § 2 o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Este artigo determina que tudo relacionado ao condomínio tem que ser decido em assembleia condominial, se a assembleia não se reunir, o Juiz decidirá.
Portanto chegamos a conclusão: Para mudar a convenção do seu condomínio e de qualquer outro, há a necessidade de aprovação de 2/3 de todos os condomínios adimplentes existentes em seu condomínio, de fato e de direito, com o imóvel regularizado no RGI. Quando o cartório tirar a Certidão de Ônus reais do imóvel, o nome que consta na ata, como proprietário do imóvel terá que ser o mesmo que constar na certidão. Se não for, melará esta mudança.
Como esta mudança terá que ser realizada através de uma assembleia, portanto só poderá fazer parte da assembleia condôminos adimplentes e os mesmo tem que fazer parte da relação dos condôminos que aprovaram esta mudança. Como vê condôminos inadimplentes sempre estarão fora, sendo que só poderão consta na relação quando for exigido quorum de UNANIMIDADE, neste tipo de quorum eles entram, assinam e autorizam, mesmo estando inadimplentes, porque não podemos tirar dele o direito a propriedade. Expliquei ou compliquei! 0k

Fonte: Pessoal

Assinatura: Geraldo Majella da Silva

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Antonio Cavalcanti
Antonio Cavalcanti

Respondeu há mais de 1 ano

2/3 do total , conta os inadimplentes tb, pois isso tb afeta eles diretamente

Assinatura: Tony Cavalcanti
Administrador de Empresa / Síndico Profissional
tony@tonycavalcanti.com.br
(21) 96436-1048

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Totalidade. Diante da situação apresentada por você a lei não foi cumprida e o cartório de registro de imóveis negará o registro.

E inadimplente continua não votando, sem que isso represente cerceamento em seus direitos de proprietário. Nas pouquíssimas matérias que a lei exige unanimidade a lei fala em aprovação unânime e não voto, ok?

Assinatura: Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.
contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

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Edinael do Nascimento Freitas
Edinael do Nascimento Freitas

Respondeu há mais de 1 ano

Prezados,

Para mim ainda não ficou bem claro:
Ex: Qual Lei que alterou a Lei 10.406/2002 no seu Art. 1.335, III, que diz que somente podem votar nas deliberações da assembléia e delas participar, os condôminos que estão QUITE com todas as suas atribuições condominiais?
Caso tenha alguma Lei que prevê que um condômino não QUITE possa exercer seu direito de voto, que Lei é essa, e em quais situações estão amparados o direito de votos dos inadimplentes?
Como um condomínio que têm mais de um terço de condôminos inadimplentes pode resolver essa situação de Alterar sua Convenção de Condomínio?

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