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ANTONIO PIERRI JUNIOR

O condominio pode proibir os inadimplentes reservar salão de festa e churrasqueira do condomínio?

Por ANTONIO PIERRI JUNIOR
7 anos

Existem em nosso condomínio alguns inadimplentes, o condomínio está querendo proibir os inadimplentes de poderem reservar e utilizar os salões de festas e as churrasqueiras. O uso destes espaços é cobrado uma taxa que é cobrada junto com a taxa de condomínio.
É legal proibir estas pessoas de utilizar?
Obrigado.

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Respostas (13)

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RODRIGO HENRIQUE DADAM
RODRIGO HENRIQUE DADAM respondeu
7 anos

Lei 10.406/02 Art. 1.336 - São deveres dos condôminos, em seu inciso I " contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais". Porém, muitas condôminos descumprem esse dever e acabam por ficar inadimplentes, impondo aos demais um custo adicional para os outros condôminos

O Código Civil ainda no seu Art. 1.336 §1º " O condômino que não pagar suas contribuições ficará sujeito a juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e de multa de até dois por cento sobre o débito".

Entretanto, poderá ser aplicado outras penalidades ao inadimplente desde que disposto na Convenção do Condomínio.

Nesse norte, discute-se a possibilidade de o condomínio privar o condômino inadimplente utilizar as áreas comuns ou de equipamentos de lazer da propriedade condominial, principalmente aqueles que geram custos ao condomínio, tais como salões de festa, boate, cinema, academias, piscina, etc.

Existem decisões permitindo tal restrição, sob a alegação de que é intolerável o uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial, desde que haja previsão quanto à possibilidade de proibição de uso de áreas comuns por parte do condômino inadimplente na Convenção do Condomínio.
(Pode procurar no site http://www.jusbrasil.com.br)

Contudo somente pode se restringir o uso de serviços não essenciais, pois os serviços essenciais, tais como fornecimento de água e de gás, elevador, não podem ser interrompidos.

Concluindo, a lei dispõe que o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, contribuir com as despesas de conservação, assim nada mais justo que aplicar pena de restrição de uso de áreas comuns para aqueles que infringirem disposições da Convenção de Condomínio, tal como a falta de pagamento das cotas condominiais.

Att.
Adm. Rodrigo Dadam

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez respondeu
7 anos

Antonio não existe previsão legal que permita, explicitamente, que o condomínio restrinja o uso das áreas comuns aos inadimplentes. Até porque, se você pensar bem, ao final do processo não haverá uma única moedinha de desconto pelo tempo que o inadimplente não usou piscina ou churrasqueira. Ele pagará por tudo, com juros e correção monetária.

MAS eu já vi diversos acordãos onde os desembargadores entendem ser legítima essa prática, principalmente se constar da Convenção.

Pessoalmente, na dúvida eu não arrisco. Não seria mais produtivo vocês colocarem uma cobrança antecipada pelo uso dessas áreas?

Desculpe não poder te dar uma resposta conclusiva, mas essa resposta ainda não existe.

Boa sorte

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Maria Telma Falcão de Carvalho

Antonio,
Dizem os entendidos que restringir o uso das áreas de lazer é ferir o direito de propriedade. Como a pessoa já está em débito com o condominio é cobrar no ato e em dinheiro para não ocrrer o risco de ter um cheque sem fundos. Aqui eu faço assim, pois não quero ter problemas com a justiça.

O devedor não pode ser punido duas vezes e nesse caso, além dos juros, multa correção monetária eles ficarem impedidos de utilizar as áreas, isso pode também dar um problema para o condominio com ação por danos morais. Nunca se sabe oq qe um juiz vai decidir, por via das duvidas, é melhor deixar usar.

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RODRIGO HENRIQUE DADAM
RODRIGO HENRIQUE DADAM respondeu
7 anos

Sra. Maria, concordo sobre a parte de, "poder se incomodar" porém há muitos magistrados que já estão sendo favoráveis ao condomínio, mas como sou Profissional tenho que ver o bem comum do condomínio, independente se irei me incomodar ou não, tenho que defender o interesse comum e o que está na Convenção.

É só pesquisar no site do http://www.jusbrasil.com.br/noticias e verificar sobre esses casos.

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João Uller
João Uller respondeu
7 anos

Antonio:
A lei já prevê, claramente, a penalidade a ser aplicada nos pagamentos com atraso: Juros convencionados (há decisão de tribunal autorizando cobrar juros de 10% ao mês, por estar na convenção). Se não convencionados 1% ao mês mais multa de até 2%. É isso e mais correção monetária, despesas judiciais, honorários de advogado, etc., se for o caso.
Vou lhe dizer mais: você jamais poderá impedir que o condômino inadimplente possa entrar e usar a sua unidade exclusiva - apartamento, casa, loja; certo ? Direito de propriedade.
A fração ideal, que consta nas matrículas de todas as unidades do condomínio, representam nada mais nada menos que o percentual correspondente a cada uma, no solo e demais partes comuns, onde estão o salão de festas, churrasqueiras, piscinas, etc.
Assim, como é que você vai proibir o inadimplente de usar o que é seu, mesmo em parte ?
Há especialistas, profissionais da área e penso que até alguns desembargadores que ainda não pensaram nisso.
Boa sorte a todos, e boa páscoa.
Volto quando puder.

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Volnei Volff
Volnei Volff respondeu
3 anos

Você tem de pensar que a remuneração do dinheiro ao longo do tempo são os juros. Portanto para cada cota em aberto do momento em que o inquilino passa a ser devedor até o momento da execução há uma previsão legal para a remuneração deste débito ao longo do tempo, qual somará um montante devido mais um montante de juros, e com isso integralizará o pagamento total e reparará materialmente o débito em todos os aspectos. Se na cota devedora haviam a cobranças relativa ao uso de piscinas e outros itens da área comum quais não teve acesso, ao pagar as cotas mesmo que depois de executado você passa a possuir acesso, mas não pode voltar no tempo para as utilizar, e isso exige reparação material e moral.

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KEYLA SIMONE LOPES DE OLIVEIRA DA COSTA

Não é aconselhável a proibição do uso das áreas comuns pelos inadimplentes, já que o condomínio possui os meios legais para fazer a cobrança, "meios idôneos e eficazes – de coercibilidade, de garantia e de cobrança, a fim de promover seu integral cumprimento, como visto, de interesse de todos os condôminos". Esse trecho reflete o entendimento do STJ, portanto não é razoável que o condomínio, mesmo com aprovação em assembleia ou no regimento estabeleça tal proibição, aplicando sanções diversas da prevista no Código Civil, o qual impõe penalidades pecuniárias, compromete o direito de propriedade, não só isso, tal posição vai de encontro ao princípio da dignidade humana.

Fonte: RECURSO ESPECIAL Nº 1.564.030 - MG (2015/0270309-0)

Keyla Costa
Bacharel em Direito.

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Thiago Fossati
Thiago Fossati respondeu
3 anos

Pegando o gancho da pergunta, eu também não acho que impedir seja a melhor saída pra evitar problemas em justiça. Mas e se estiver no estatuto (convenção ou regimento), é pra manter o que está escrito ou usamos o senso de deixar a utilização?

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João Carlos Ramos Filho
João Carlos Ramos Filho respondeu
3 anos

Estou vivendo exatamente este problema porém a inadimplência não é de minha responsabilidade, é do proprietário que inclusive está sendo acionado pelo condominio pelo débito existente. A imobiliária não me informou nada sobre o débito e não se mostrou eficiente em me ajudar a resolver. Estou com as cotas condominiais em dia desde a assinatura do meu contrato de locação não estou podendo usar salão de festas, churrasqueira e o principal o serviço de transporte prestado por ônibus/van do condominio. Neste caso eu posso ser proibido? Não encontrei nada na convenção coletiva do condominio. O uso da piscina e da academia estão liberados. Não entendo o critério. Será que posso entrar na justiça? O proprietário e o Sindico não chegam a um acordo e enquanto isso eu não posso usufruir do que estou pagando. Alguém poderia me orientar?

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ANDERSON COSTENARO
ANDERSON COSTENARO respondeu
3 anos

Uma observação, para evitar problemas futuros ao condomínio:

O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas pelo condomínio, decorre da previsão legal da própria utilização da unidade imobiliária, composta pela fração ideal do solo (como a unidade de habitação do condômino) e pelas demais áreas comuns do condomínio.

“Não se admite que eventual regimento interno de um condomínio se sobreponha aos princípios legais do direito de propriedade, estabelecidos tanto no Código Civil como na Constituição Federal”


Fonte:

Att

Anderson Costenaro

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FERNANDO ONOFRE SALAZAR
FERNANDO ONOFRE SALAZAR respondeu
2 anos

https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2016/08/1801048-justica-decide-que-condomino-devedor-pode-usar-piscina-de-predio.shtml

Fonte: https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2016/08/1801048-justica-decide-que-condomino-devedor-pode-usar-piscina-de-predio.shtml

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DIETER MULLER
DIETER MULLER respondeu
1 ano

Exceção se faz ao Salão de Festas, cuja cessão se faz ao condômino mediante pagamento de uma taxa (acrescida da utilização do ar-condicionado) em meu Condomínio. De acordo com a Convenção do Condomínio e o Regulamento do Salão de Festas, este só poderá ser alugado se o condômino estiver em dia com as contribuições condominiais. Trata-se de área não essencial ao ser humano. Ora, se ele deve ao Condomínio, como pode fazer um gasto alugando o Salão de Festas? Primeiro tem que cumprir a obrigação (pagar as cotas condominiais em dia).
Aí eu pergunto: e se o condômino fez acordo de pagar um monte de cotas atrasadas em 8 parcelas, e mantém as cotas atuais em dia, ele pode requerer a utilização do Salão de Festas?
Fiz uma pesquisa na internet, e o que vale é a Convenção do Condomínio. Se inadimplente não tem direito de utilizar o salão, e, mesmo tendo feito um acordo, ainda é considerado inadimplente, então a proibição é válida.
E para quem fez um acordo, que está cumprindo com pagamentos em dia, e ainda mantém a cota normal em dia, entende-se que essa parte do "acordo" ainda é um saldo pendente a ser pago, portanto, a interpretação é que a dívida ainda existe parcialmente, podendo ser negado o acesso ao Salão de Festas.
Site JusBrasil:
"Nesse norte, discute-se a possibilidade de o condomínio privar o condômino inadimplente utilizar as áreas comuns ou de equipamentos de lazer da propriedade condominial, principalmente aqueles que geram custos ao condomínio, tais como salões de festa, boate, cinema, academias, piscina, etc.
Existem decisões permitindo tal restrição, sob a alegação de que é intolerável o uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial, desde que haja previsão quanto à possibilidade de proibição de uso de áreas comuns por parte do condômino inadimplente na Convenção do Condomínio.
Contudo somente pode se restringir o uso de serviços não essenciais, pois os serviços essenciais, tais como fornecimento de água e de gás, elevador, não podem ser interrompidos."
(Pode procurar no site http://www.jusbrasil.com.br)
Eu mesmo fiz uma renegociação de dívidas com o meu banco, ainda estou pagando as parcelas mensalmente, e, enquanto a dívida não estiver quitada eu não posso ter cartão de crédito, nem solicitar empréstimos a esse banco.

Fonte: Fonte: https://www.jusbrasil.com.br/

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Fabiana Soares
Fabiana Soares respondeu
1 ano

Meu condomínio esta cobrando pelo uso do freezer colocado na área que fica ao lado das quadras de esporte que tem uma segunda churrasqueira e que para uso já se cobra uma taxa de 75,00 que não tem mesas mesas nem cadeiras como no salão de festas. Issa cobrança da freezer é correto? Não foi uma decisão em assembléia o síndico comprou, colocou lá com cadeado e um morador fui pedir informação de uso e ficou sabendo da taxa extra para uso.

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