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Pergunta

Allan Pereira Pinto

Um grupo de moradores pode pedir a substituição do grupo de gestão do condominio?

Por Allan Pereira Pinto
Perguntou há mais de 1 ano

Um grupo de moradores pode pedir a substituição do sindico, dos sub-síndicos e do conselho de qual maneira?

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Respostas (4)

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Jose Alberto da C. Cordeiro
Jose Alberto da C. Cordeiro

Respondeu há mais de 1 ano

Caro Allan

Veja a matéria abaixo, poderá ser útil para vocês:

Destituição de síndico e/ou corpo diretivo

Decisão deve ser aprovada em assembleia

Em alguns condomínios, a gestão do síndico, ou do conselho, pode deixar a desejar.

Seja por falta de transparência, por não prestar contas corretamente, por não seguir ou não fazer seguir as determinações da convenção ou do regulamento interno, os condôminos podem querer destituir o gestor ou seu grupo de apoio.

Não é impossível, nem ilegal. Só é necessário seguir o que manda a lei ? nesse caso, o Código Civil, em seu artigo 1.349:

"Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio."
Veja abaixo como proceder corretamente:

Convocação

Mas se não é o síndico quem irá convocar essa assembleia, quem irá fazê-la? Aqui, quem dá a resposta novamente é o Código Civil, em seu artigo 1.355:

?Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos?.
Ou seja, um quarto dos proprietários, com as suas obrigações em dia, devem concordar com a assembleia. Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.

No momento da convocação, também é importante que conste o ?fim específico? na pauta ? nesse caso, a destituição do síndico e/ou dos conselheiros. Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios, dá uma dica para evitar problemas judiciais na convocação.

?A pauta pode conter as seguintes informações, nessa ordem: solicitação de explicações ao síndico e conselho de sua gestão, possibilidade de renúncia, deliberação sobre destituição e eleição de novos representantes do condomínio?.

Com esses cuidados, fica assegurado o direito de defesa do síndico e dos conselheiros, um ponto importante a ser considerado pela Justiça caso os mesmos procurem entrar com uma ação contra o condomínio.

Com direito de defesa assegurado, é possível que com algumas explicações sobre a gestão, síndico e conselho consigam entrar em acordo com os participantes da assembleia e, assim, evitem a sua destituição.

Vale ressaltar que a convocação deve respeitar uma série de pré-requisitos legais, como prazos e formatos, geralmente expressos na convenção de cada condomínio.

Ainda sobre a convenção: caso o documento expresse outras obrigações diferentes das atuais do Código Civil para a destituição, como votação de dois terços dos condôminos, vale lembrar que é a lei quem deve ser considerada.

Veja aqui um modelo específico de edital de convocação por 1/4 dos condôminos
Leia mais sobre: Convocação para assembleia de condomínio

Assembleia

Para destituir o síndico ou conselheiros em assembleia, são necessários os votos da maioria dos presentes. É mesma regra da eleição: pela maioria dos presentes (50% mais um).

Mesmo contando com essa anuência, é fundamental que a destituição seja embasada. Portanto, deve haver provas de que o síndico não está administrando bem o condomínio, prestando contas ou que esteja praticando qualquer irregularidade.

Por isso, é importante que haja algum tipo de documento provando as acusações feitas contra o gestor.

Vale lembrar também que acusações como calúnias, difamações e injúrias, contra o síndico ou membros do conselho, podem ainda render processos por danos morais para quem os pratica.

Veja aqui o que caracteriza danos morais
Veja aqui o que caracteriza difamação e calúnia
Se após todas as explicações o síndico ou os membros do conselho não conseguirem defender sua gestão, abre-se o espaço para a renúncia do cargo. Caso isso não aconteça, os moradores poderão destituí-los.

Se houver na pauta de convocação a possibilidade de eleição de um novo síndico e corpo diretivo, escolhe-se então um novo gestor e seu grupo de apoio. Caso não haja essa informação na convocação e o síndico for deposto, é o subsíndico quem assume o posto.

O que vem a seguir depende de cada convenção. Em algumas, o subsíndico deve convocar imediatamente uma nova assembleia para eleição do síndico. Em outras, ele assume sem a necessidade de eleger outro representante.


Síndico profissional

Para destituir o síndico profissional do seu cargo, a prática é um pouco diferente. Geralmente, quando o conselho ou moradores não estão mais satisfeitos com os serviços prestados, é possível pedir uma carta de renúncia para o gestor.

Nesse caso, o costume é dar trinta dias para o profissional, uma espécie de aviso prévio, que pode estar estipulado em contrato. Durante esse período, o conselho procura outro gestor para cuidar do condomínio.

Dessa forma, quando o novo síndico for escolhido, é convocada uma assembleia para ratificar a renúncia do antigo gestor e para apresentar o novo profissional aos moradores.

Vale lembrar que na assembleia de apresentação do novo síndico, o mesmo deve ser aprovado pela maioria dos presentes, como em uma votação para síndico morador.

Saiba mais sobre como contratar um síndico profissional

Perguntas frequentes:

Qual o quórum necessário para destituir o síndico?

O quórum necessário para destituir um síndico em uma assembleia legalmente convocada é a da maioria simples presente. Ou seja, metade dos presentes, mais um.


Como chamar a assembleia para destituir o síndico, se a administradora de condomínio se recusa a passar o endereço dos condôminos?

Essa questão é polêmica. Porém, o entendimento mais comum é que a empresa deve cooperar com os condôminos ? uma vez que a mesma presta serviços a todos os condôminos e não apenas ao síndico. Dessa forma, os moradores podem entrar na Justiça pedindo que a administradora cumpra com o seu papel de prestadora de serviços do condomínio.


E se o síndico deposto se recusar a entregar o cargo?

Quando for eleito um novo gestor, o síndico deposto deve obrigatoriamente entregar uma série de documentos. Caso o mesmo se recuse, pode ser notificado extra-judicialmente para que repasse a papelada que já não está mais sob sua responsabilidade.

Se mesmo assim continuar obstruindo a função do novo síndico, poderá ser acionado judicialmente a devolver itens como cartão de banco, documentos, pastas com uma ação de busca e apreensão.

Veja aqui o que deve ser entregue entre uma gestão e outra
Se, além disso, o antigo síndico gerar mais prejuízos para o condomínio, ainda poderá ser obrigado a ressarcir a coletividade, em uma ação de indenização.


Como provar irregularidades ou má gestão?

O síndico deve prestar contas à coletividade uma vez por ano, obrigatoriamente. Caso suas contas não sejam aprovadas, ou não haja a prestação de contas anual, isso pode ser caracterizado como um indício de má gestão.

Empresas auditoras também podem atestar quando o dinheiro do condomínio não está sendo usado corretamente.

Caso o síndico não esteja cumprindo ou fazendo cumprir as deliberações assembleares, vale fotografar faltas como carro estacionado no lugar errado, manutenção incorreta ou relapsa como infiltrações e rachaduras sem cuidados, falta de recarga em extintores de incêndio vencidos, etc.

Saiba mais sobre síndicos que não cumprem com suas obrigações
Veja aqui empresas de auditoria condominial, em São Paulo, Rio de Janeiro e demais regiões

Fontes consultadas: Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, João Paulo Rossi Paschoal, advogado e instrutor da Universidade Corporativa Secovi-SP, Marcelo Manhães, advogado especialista em condomínios e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP, Edwin Britto, advogado e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP

Fonte: Sindiconet

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Allan Pereira Pinto
Allan Pereira Pinto

Respondeu há mais de 1 ano

Obrigado, Jose Alberto da C. Cordeiro!

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Osni - Assembleia.Click
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Respondeu há mais de 1 ano

Sr. Allan,

Se esse grupo constituir 1/4 dos proprietários (ou se conseguir esse valor), pode observado os trâmites legais.

Assinatura: www.procond.com.br
Sindico Profissional e Assessoria Condominial
contato@procond.com.br

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Compliance Sindico Profissional
Compliance Sindico Profissional

Respondeu há mais de 1 ano

Allan,

Se corresponder a 1/4 dos condominos, vá em frente.

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