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Pergunta

Fabiana

O síndico pode aumentar taxa de locação do salão de festas sem 2/3 ou maioria simples dos condôminos

Por Fabiana
Perguntou há mais de 1 ano

Somos em 152 apartamentos e com apenas 30 houve aumento do valor da taxa de locação de 20% do salario mínimo para R$ 400,00. Fui informada que isso trata-se de uma taxa extra, que não muda o regulamento. Isso pode acontecer? Caso não aprove, como devo agir, que orgão procurar para que isso seja revogado? Obrigada

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Respostas (26)

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ANGELICA THOMAZ
ANGELICA THOMAZ

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana.
Esse assunto pode ser aprovado pela maioria simples.

Assinatura: Angelica Thomaz - Síndica Profissional

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Fabiana
Fabiana

Respondeu há mais de 1 ano

Angelica, maioria simples seria 50% + 1? Como disse esse valor esta escrito em regulamento

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Maioria simples é 50% + 1 dos condôminos com direito a voto presentes na assembleia. E o assunto deveria ao menos estar pautado na ordem do dia, ok?

Onde consta esses 20% do salário mínimo?

Assinatura: Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.

contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

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Fabiana
Fabiana

Respondeu há mais de 1 ano

Consta no regulamento. Ela pode alterar sem a maioria dos condominos total?

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana entendo que para mudar regimento interno (que é parte da convenção) só com voto favorável de 2/3 dos condôminos a menos que a própria convenção já tenha definido quórum menor.

Abraços

Assinatura: Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.

contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

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JOSE LOPES
JOSE LOPES

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana - se consta do regulamento interno o processo de reajuste, conforme Você já informou numa de suas manifestações, qual a dúvida? Só poderia haver duvida se o Regulamento Interno não tenha sido aprovado em assembleia. Se houver necessidade de aprovação em assembleia, maioria simples (50% + 1).

Assinatura: José Lopes (lopesjg@uol.com.br)- Adm. de Empresas, MBA em qualidade, Gestão de Recursos Humanos e Sindico Profissional. Analise de pastas e contratos.

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Fabiana
Fabiana

Respondeu há mais de 1 ano

Não entendi sua resposta José Lopes

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Geraldo Majella da Silva
Geraldo Majella da Silva

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana - Eu acho que entendi a colocação que o sindico quis dar nesta questão. Vejamos: Pelo seu RI ele teria que ter 2/3 dos condôminos para a alteração deste item. Isto torna quase impossível uma mudança em qualquer convenção ou RI. Ele não mudou o RI ele criou uma taxa extra que é uma forma de fazer uma cobrança em cima do valor já existe para a limpeza, conservação e o gasto com a energia elétrica (ventiladores, ar condicionado, frízer etc.). Neste caso é a maioria simples dos condôminos. O uso do salão é facultativo e individual para cada condômino. Se você verificar por ai este custo está bem abaixo do usado por outros salões do mesmo porte. Você ainda tem a facilidade de estar coladinha em sua casa. Você acha justo você dar uma festa e os outros condôminos pagarem pelo custo que o salão alugado poderá gerar. 0k

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Fabiana
Fabiana

Respondeu há mais de 1 ano

Não acho justo, mas gostaria de entender se ele pode fazer isso. Esse valor é um valor alto visto que é o valor que pago de condominio. Concordo que o salão possui gastos, mas possui regras e número minimo de convidados. De maneira alguma pode ser comparado com um salão de festas onde existe uma estrutura de salão, e não de condomínio. Não estou julgando o valor, e sim a forma como foi feita.

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Anônimo
Anônimo

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana

Se a sua convenção diz que é 20% do salario minimo, então cumpra-se. Para alterar o RI, quorum qualificado de 2\3.
de resto é papo furado.

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Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana.

Eu acho muito caro esse valor para locação de salão de festas, que já é do morador.
Deve-se fazer um levantamento de quanto gasta de água e luz e material de limpeza (papel higiênico, papel toalha, sabonete).

Não daria essa valor todo. O nosso salão mais caro, que cabe 60 pessoas, é R$ 150,00 e o pessoal ainda acha caro.

Como se trata de reajuste de uma taxa paga pelos moradores, tem que alterada mediante assembleia convocada para esse fim e é aprovado por maioria simples dos presentes.

Como foi feita a assembleia ou não foi feita?

Assinatura: Telma Carvalho
Síndica profissional

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Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho

Respondeu há mais de 1 ano

FABIANA,

O regimento interno pode ser alterado em assembleia convocada para essa finalidade por maioria simples dos presentes, já que na nova lei ficou uma brecha e já há entendimento que pode ser por maioria simples dos presentes na assembleia.

Além disso, nada pode ser atrelado ao INSS; ela precisa mudar a forma de cobrar pelo uso do salão de festas.

Assinatura: Telma Carvalho
Síndica profissional

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Fabiana
Fabiana

Respondeu há mais de 1 ano

Foi feita uma assembléia emergencial com a finalidade de liberar o salão (ele estava fechado a mais de um ano por conta do racionamento de água) e os condôminos presentes votaram em valores discutidos em Assembleia. Fui informado pela administradora que isso está juridicialmente correto.

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Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana,

A administradora está lhe dando uma informação errada.
Toda e qualquer ação que leve o morador a gastar mais tem que ser decidido em assembleia constando na pauta o que vai ser discutido.

Não existe reunião emergencial para se decidir esse tipo de situação.

Obrigatoriamente ela deveria fazer uma convocação geral, e votar esse assunto. Da forma que foi feita, não tem validade. E 20% do salário mínimo é R$ 157,60, o que eu acho um valor razoável,mas R$ 400,00 é caro demais.

Um dos direitos dos moradores é poder usar as áreas comuns e de lazer e não arrecadar dinheiro. É justo cobrar a taxa porque muitos moradores não fazem festas e como eu disse em uma das minhas respostas, tem despesas,mas cobrar um valor desses é abusar demais.

Há não ser que vocês sejam um condomínio de alto padrão, aí sim cabe essa decisão.,

Assinatura: Telma Carvalho
Síndica profissional

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JOSE LOPES
JOSE LOPES

Respondeu há mais de 1 ano

Colegas, veja os comentários que estão no SINDICONET sobre Regulamento Interno.

www.sindiconet.com.br/6803/Informese/Assembleias-de-condominio/Alteraao-do-Regulamento-Interno

Boa leitura.

Assinatura: José Lopes (lopesjg@uol.com.br)- Adm. de Empresas, MBA em qualidade, Gestão de Recursos Humanos e Sindico Profissional. Analise de pastas e contratos.

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Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho

Respondeu há mais de 1 ano

José Lopes,

O Dr. João Paulo Rossi foi meu professor no SECOVI mas ele era muito rígido com essa questão da Lei. Porém ele deu outra interpretação. Excelente professo, pena que saiu do SECOVI.

O Marcio Rachkovski entende que o quórum de 2/3 engessaria o condomínio, no que eu concordo. Imagine para alterar um item do regimento interno ter um quórum de 2/3, então não vão conseguir nunca alterar, pois o quórum é muito alto. O próprio Dr.Marcio informou em uma palestra que ele, como sindico profissional, fez a alteração por maioria simples.

Eu concordo totalmente com o pessoal que faz a alteração por maioria simples dos presentes em segunda chamada.

O nosso foi alterado por maioria simples.

Assinatura: Telma Carvalho
Síndica profissional

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Fabiana
Fabiana

Respondeu há mais de 1 ano

Maria Telma, então não poderia ser decidido dessa forma?

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JOSE LOPES
JOSE LOPES

Respondeu há mais de 1 ano

Telma
Tem uma outra interpretação de maioria simples dos condôminos, ou seja, 50%+1. Mas tenho um entendimento parecido com o seu quanto a maioria simples para modificação do Regimento Interno.

Realmente o valor proposto de R$ 400,00 está muito elevado.

Assinatura: José Lopes (lopesjg@uol.com.br)- Adm. de Empresas, MBA em qualidade, Gestão de Recursos Humanos e Sindico Profissional. Analise de pastas e contratos.

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Anônimo
Anônimo

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana

Trata-se de uma questão muito complicada. Primeiro porque poucas pessoas utilizam o salão de festas. Eu mesmo moro em condominio a vida inteira e nunca utilizei.

Agora 1\2 duzia de gatos pingados, que talvez nem utilizem tambem, deliberarem a cobrança desse valor absurdo, é ilegal e imoral, uma vez que pagamos a taxa de condominio para os gastos que o salão de festas apresenta. Eu defendo a isenção de taxa do salão de festas. Engraçado que em condominios de alto padrão, com taxa condominial acima de R$ 2.000,00, não conheço nenhum que cobre essa taxa.

Agora querer distorcer a lei é demais, concorda?? para alteração de RI, quorum qualificado de 2\3.

É tao simples o raciocinio que se no seu condominio 102 proprietarios tivessem aprovado esse valor, voce não estaria aqui questionando a legalidade, né??

Para encerrar, cuidados com os conselhos de quem se diz especialistas, como os colunistas aqui da sindiconet, por dizem besteiras aos montes tambem,

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana o "balaio de gato" é o seguinte:

Os defensores da corrente que entendem ser legitimo alterar o RI por maioria simples se apoiam no artigo 1351 da lei 10406/02 que ENTRE JANEIRO DE 2003 ATÉ AGOSTO DE 2004 vigorou com a seguinte redação:

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno (...)

E A PARTIR DE AGOSTO HOUVE MUDANÇA PARA:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção (...) (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Percebe que fica clara a intenção do legislador de desamarrar o RI da necessidade de 2/3 dos condôminos?

Só que o artigo 1334 da mesma lei é taxativa quando diz que a convenção determina o RI.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
V - o regimento interno.

Portanto a solução é simples: o que a sua convenção determina sobre o RI e suas mudanças? Porque nada se faz ao arrepio da convenção, ok?

Abraços

Assinatura: Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.

contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

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Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana,

Não poderia ser decidido dessa forma Fabiana.
Em primeiro lugar ela deve convocar 100% dos proprietários, colocar na pauta o assunto (discussão de reajuste da taxa de uso do salão de festas).

O voto de maioria simples dos presentes na assembleia, em segunda convocação,. podem votar pelo reajuste ou não.

Se o valor da locação do salão de festas é de 20% do salário mínimo, ela está cobrando mais de 50%.

Está tudo errado.

Assinatura: Telma Carvalho
Síndica profissional

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Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho

Respondeu há mais de 1 ano

Realmente, os colegas deste fórum precisam filtrar o que dizem alguns outros colegas que dizem besteiras aos montes, como diz um deles.

Vai ver ele nunca foi a um condominio de alto padrão. Os condomínios de alto padrão decerto não utilizam salão de festas; com todo dinheiro que tem devem fazer festas em buffets à altura do seu dinheiro.

Discordar é uma coisa mas respeitar os colegas é sempre bem vindo.

Estou cansada de ouvir alguns colegas nao tão entendidos no assunto, ficar criticando ou outros com frases que não merecem atenção, mas chega uma hora que cansa.

Na minha opinião, o SINDICONET deveria fazer uma filtragem antes de dar títulos a pessoas sem capacidade.

Tem gente que discorda de uma resposta do colega e em outra pergunta responde o contrário. Não sabe de que lado fica? vá estudar mais sobre condomínios e sua administração.

Assinatura: Telma Carvalho
Síndica profissional

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Geraldo Majella da Silva
Geraldo Majella da Silva

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana - Salário mínimo = 788,00 20% = 157,60. 788,00 aumento dado 30.76% = 242,38 Já cobravam R$ 157,60 + o aumento R$ 242,38 = 399,98 arredondando R$ 400,00. Não houve uma mudança no seu RI, houve sim correção nos valores cobrados. Neste caso eu entendo que o exigido é a maioria simples dos condôminos presentes na assembleia. O salão de festa ficou fechado um ano e não dava nenhuma despesa. Alugando há muitas despesas que alterará as despesas normais previstas. Talvez o valor cobrado não cobrisse estas despesas. No seu condomínio houve uma assembleia convocada para este fim. Apenas 30 condôminos lá compareceram e na sua maioria decidiram que o valor da cota de aluguel do salão não dava para cobrir as despesas e deram um aumento nesta cota de 30.67%. Expliquei! Você ainda continua não entendendo daqui para frente qualquer decisão que queira tomar só contratando um Advogado e entrar com uma ação contra o condomínio já que você acha que esta assembleia não foi válida. 0k

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Fabiana
Fabiana

Respondeu há mais de 1 ano

Eu entendi o que colocou Geraldo quem disse que não entendi? Usei esse fórum exatamente para ver o que as outras pessoas acham a respeito e que atitude tomar. Só um detalhe. O aumento do valor Não estava na pauta da assembléia. O que estava era liberação do salão de festas e durante a assembleia foi decidido o aumento.

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Anônimo
Anônimo

Respondeu há mais de 1 ano

Fabiana

Se voce entendeu me explica, por que eu não entendi nada.

Graças a Deus que matematica é uma ciencia exata. assim como as leis não permite interpretações.

Acho que vale a pena, voce pesquisar se os 30 participantes dessa assembleia utilizam mesmo o salão de festas.

existem alguns sindicos que agem de má fe mesmo, e tiram dinheiro dos incautos, alem das tiazinhas que pensam que o cargo de sindico exerce algum tipo de poder.

De qualquer maneira, se voce não gostou da deliberação, esta exercendo seu direito, e a palavra chave é mobilização, para barrar esse tipo de ação.

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JOÃO MISSAK ARSLANIAN
JOÃO MISSAK ARSLANIAN

Respondeu há mais de 1 ano

MEU PARECER POR SER CONTRÁRIO À COBRANÇA DE TAXA PARA O USO DOS ESPAÇOS DE ÁREAS COMUNS EM CONDOMÍNIOS: SALÃO DE FESTA, CHURRASQUEIRA, FITNESS, PISCINA, ENTRE OUTRAS.
Quando a lei for omissa o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito. (DECRETO-LEI Nº 4.657, DE 4 DE SETEMBRO DE 1942 - Introdução às Normas do Direito Brasileiro, Art. 4º). No entanto, o Art. 6º diz: a lei em vigor, no caso, as leis que regem a matéria condominial, são elas: Código Civil, lei 10.406 de 10/01/2002, lei 10.931 de 02/08/2004 e Lei 4.591 de 16/12/1964, sendo essas leis de efeito imediato e geral, no sentido de se respeitar o que se reconhece como ATO JURÍDICO PERFEITO, como é o caso de CONVENÇÕES CONDOMINIAIS, como sendo a lei para todos os condôminos. Pelo § 1º do citado artigo: "Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado, segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou".
A convenção é uma condição pré-estabelecida e inalterável sem que haja quórum especial, porém, muitos condomínios e grande parte dos advogados defendem que é de pleno direito lançar mão na instituição de taxas novas, como é o caso específico deste meu parecer, de ter posição contrária pela não cobrança de taxa para se alugar espaços de áreas comuns, quando a maioria das convenções sequer trata dessa questão. Não significa, no meu entendimento que alterar simplesmente a convenção seja o suficiente, tendo em vista que, sem prejuízo de outras garantias asseguradas aos condôminos, é vedado aos condomínios exigirem que se pague por taxas a esses locais, notadamente, salão de festas, churrasqueiras, saunas, quadra de esporte, enfim, adicionando ao mesmo objeto gerador, novo tributo, sem lei que estabeleça. Somente a lei pode estabelecer a instituição de tributos ou a sua extinção. Por conseguinte, não pode sequer pensar que o Regulamento Interno se sobreponha à Convenção, e é o principal fato que vem acontecendo há algum tempo. O Regulamento é regra auxiliar, portanto, está subordinado à Convenção. Não se trata também que a assembleia seja soberana, mesmo com quórum especial de 2/3 ou unânime, tenha competência para sobretaxar crime por bitributação do mesmo objeto comum. Instituir taxa adicional incorre no erro que contraria o Princípio da legalidade Tributária, por bitributação, (Art. 150, I da Constituição Federal e SEÇÃO II - Leis, Tratados e Convenções Internacionais e Decretos, Art. 97 do Código Tributário Nacional). E, pelo § 1º desse artigo: "Equipara-se à majoração do tributo, a modificação da sua base de cálculo, (no caso: a somatória das frações ideais que o incorporador registra em cartório de registro de imóveis) e que importe (ao condômino) em torná-lo mais oneroso". Há que se considerar como cobrança redundante, o pagamento pelo mesmo objeto gerador que é a taxa condominial básica. O exercício da liberdade em condomínio é independente das obrigações decorrentes das limitações do direito de propriedade, cujo uso é condicionado ao interesse coletivo e à proibição de locupletamento ilícito. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 do Código Civil e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: "I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio". De qual cota proporcional está se referindo o Art. 1.332? Está se falando das Frações Ideais que cabem a cada unidade aquisitiva, instituída por ocasião do registro da convenção, pelo incorporador, quando instituiu a taxa condominial pela somatória das frações ideais, como sendo uma taxa única condominial, e é exatamente por isso que, para se alterar essa regra, somente por ordem de uma nova regra. Atribuir cobrança em separado da fração ideal às unidades autônomas para uso das áreas comuns constitui ato nulo, considerando tratar-se de infraestrutura que não deve estar desagregada do todo, unidades e partes comuns, unificadas na origem das frações ideais,
O princípio da vedação recai no enriquecimento ilícito e não encontrará amparo nas legislações, porque destrói relevante fator na construção de uma sociedade livre, justa e, principalmente, solidária. Ainda nesse princípio de solidariedade, a cobrança em duplicidade não deve ser imposta a todos como um dever jurídico de respeito coletivo porque não visa beneficiar moradores como um todo. Trata-se de fundamento de poder, julgando que têm o poder de tributar, sem que cause prejuízo de garantias aos condôminos, portanto, é vedado pelo Art. 97 do Cód. Tributário Nacional: exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça. Todavia, tributos, para que sejam válidos, devem estar regularmente previstos na lei. Pensar que uma taxa adicional não se caracteriza como tributo é ingenuidade desconsiderar as legislações que tratam a matéria tributária. Sendo assim, o direito tributário é o ramo que regula as hipóteses de limitação legal ao direito de tributar, e como tal, deve ser orientado por valores que nascem na ideia de liberdade e que atinjam o direito da coletividade, não podendo, de forma alguma, ser compreendido como um meio de coerção sobre o indivíduo, mas é o que de fato ocorre, lançando-se como um meio de alcance que tentam justificar, porém, contra a justiça social. O tributo só se torna uma garantia do cidadão quando validamente previsto na lei. Assim, a criação desse tipo de cobrança para se usar das áreas comuns é inviável, não são atos discricionários e de livre arbítrio, mas sim, atos necessariamente desvinculados de lei que assegure, uma vez que dessa é que extraímos a competência para não tributar. A ilegitimidade se dá pela inconstitucionalidade, em razão da violação de normas constitucionais pela incompetência para tributar. Sempre que houver bitributação, ocorrerá violação ao dispositivo constitucional, e que pode ser coibido imediatamente por uma medida judicial, ou simplesmente, considerar que o cancelamento dessa cobrança pode se dar, diretamente por ação imediata pelo síndico, sem que haja necessidade de tratamento assemblear, informando simplesmente em quadro de avisos a questão da ilegitimidade pela cobrança de taxa adicional. Quase a totalidade dos condomínios possui, por exemplo, salão para festas, unicamente pelo fato dos apartamentos não comportarem muitas pessoas, devido ao tamanho. Trata-se de um beneficio que facilita a vida de todos os condôminos, e, em sendo assim, nada mais correto que eles mesmos para zelem pelo cuidado do local.
Podemos refletir que, se está correto cobrar em duplicidade pelo uso das áreas de Partes Comuns, então, a tudo caberá cobrar e no, entanto, não se cobra, como por exemplo, cobrar para se usar elevadores, brinquedoteca, circular pelas áreas do condomínio, usar as escadas, pois todos esses espaços são utilizados por todos e são limpos pelos mesmos empregados encarregados na limpeza. Tanto a destinação dos empregados como os produtos de limpeza utilizados são contemplados pelo orçamento anual.
Conclusão

O dever dos condôminos se presta unicamente ao pagamento das suas frações ideais e nisso inclui: unidades aquisitivas e partes de áreas comuns, sem cobrança de uso por mais nada, a não ser, pelos os assuntos de que trata o Art. 1.341 do C.C. quanto às obras no condomínio, pelo rateio de pagamentos que atinge a todos. O que sempre se confundiu e se apegam nesse argumento fraco, é a alegação de que a cobrança desses espaços está fundamentada na colaboração das despesas com destinação de empregados para manterem os locais limpos após o uso dos bens e instalações existentes nessas áreas e aquisições de produtos de limpeza e que acabaram originando a distorcida cobrança, atribuindo-se à condição de uso. Ora, então por que não se paga em separado todos os espaços distribuídos no condomínio. Evidentemente porque todos os demais espaços estão englobados na taxa básica do condomínio. Não vejo fundamento que sustente tanto a cobrança como a inclusão da taxa. Não tem sentido algum porque gera novos pagamentos em duplicidade. Produtos de limpeza e empregados para efetuarem a limpeza desses locais já estão inseridos no planejamento orçamentário. O condômino tem como agravante a redundante cobrança da taxa para uso das áreas comuns, que por certo, são medidas restritivas ao direito de usar e fruir das partes comuns, inalienáveis e indivisíveis do condomínio. O condômino goza de ação própria para compelir o agravado de ter que realizar o pagamento de duas taxas condominiais: taxa básica pela fração ideal que inclui a unidade autônoma e partes de áreas comuns e, por duplicidade, a taxa pelo uso dos espaços comuns por bitributação.

Fonte: Código Civil, Código Tributário, Lei 4.591/64, lei 10.931/04, pessoas de vários condomínios que pactuam do mesmo sentimento, entre outras.

Assinatura: JMA

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