Quintal c 3 casas.É possivel criar um condomínio? ???como faz?

Moro num quintal com 3 casas, tem um hidrometro e um relogio de serviço, ambos em meu nome. Todo mês é uma novela para receber dos outros 2 moradores, e um deles que aluga a casa acha que so deve pagar agua e luz quando a casa dele está alugada. Queria saber se é viavel criar um condominio para obriga-los a pagar corretamente e em dia. E a respeito deste vizinho se nao tiver ninguém morando ele fica isento de pagar agua e luz? Qual a melhor solução para este tipo de problema??Toda manutenção do quintal e garagem é feita pelo meu pai que ninguém se coça para resolver nada, ainda mais quando envolve dinheiro.