Aquecedor de piscina, obra útil ou voluptuária? Qual quórum de aprovação? art. 1341 e 1342 do CC.

HENRIQUE

SE É POLEMICA A DISCUSSÃO ......... E ENVOLVE GASTOS CONSIDERÁVEIS ......... MESMO APÓS CONSULTA SOBRE A FORMA LEGAL DE VOTAÇÃO.......... EU OPTARIA NA ASSEMBLEIA OS TAIS 2/3 DOS CONDÔMINOS PARA GARANTIR MENOS RECLAMAÇÕES

E NADA HÁ DE ILEGAL APROVAR ALGO COM QUORUM SUPERIOR AO QUE PEDE COMO VOCÊ DIZ O DIPLOMA LEGAL!!!!!!!

Henrique,

Depende,

Se for classificada como obra util (as que aumentam ou facilitam o uso da oisa), o quorum é maioria do todo. Já é bastante gente.

Eu classificaria como obra util porque a água fica muito fria e os moradores não podem utiliza-la. Essa é minha opinião.

Essa obra não se enquadra em obra com axcréscimo à já existente, analise bem; esse tipo de obra é fazer uma piscona e depois fazem um banheiro em acréscimo à churrasqueira. Nesse caso do aquecimento é facilitar o uso da coisa, portanto, maioria do todo.

Espero que tenhamos mais opiniões, ainda estou convencido que o art. 1.342 do CC deve ser aplicado, isto pois, modestamente, em nosso entendimento, há acréscimo à obra já existente, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização e o quórum de 2/3 afastaria qualquer possibilidade de discussão.

Pensando sobre a ótica proposta pela colega Maria, se a "construção" (palavra chave para interpretação do artigo em comento) na parte comum, não prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns, a aquisição do aquecedor poderia ser considerada obra útil e aprovada por maioria absoluta da totalidade dos condôminos. A única coisa que me intrigou, e discordo, é que ouvi dizer que até maioria simples dos presentes bastava.

Henrique eu entendo que essa aquisição é voluptuária porque um aquecedor mão aumenta a utilizaçao da piscina, apenas faz com que nadar nela fique mais agradável.

Entretanto Euzinha (que conheço meu povo e sei até onde posso arriscar) faria se tivesse a unanimidade da AG, a menos que seja uma coisa cara em relação à sua disponibilidade. Querer seguir 100% o que diz a lei nesse quesito obras é a mesma coida que dizer "daqui para a frentes ´so faremos obras necessárias).

Abraços

Colegas, eu só consideraria aquecedor de piscina como obra útil se o condomínio fosse no Sul, onde o inverno é mais rigoroso e mais longo, mas sendo o condomínio em SP, onde quase não temos mais inverno, isse tipo de equipamento é totalmente desnecessário, desculpe-me, mas o aquecedor será pouco utilizado.
Sob essa ótica, eu considero uma obra voluptuária, ou seja, "de mero deleite ou recreio", pois duvido muito que vai aumentar o uso da piscina, e por isso considero necessária a aprovação por 2/3 do total dos condôminos.

Henrique, trata-se de obra voluptuária, portanto, necessita de 2/3 dos votos totais. Vide artigo no. 1.341 item I. No caso, não se trata de obra útil.

Francisco

Hemnrique,

As obras uteis são votadas pela maioria DO TODO e nao maioria simples.

Marisa, concordo contigo em abrir algumas exeções, porém, é necessário observar alguns aspectos, antes de tomar essa decisão. No caso especifico do aquecedor de piscina, devemos considerar dois: 1º) Custo do equipamento = Num condominio grande, com mais de 300 unidades pode ser considerado irrelevante, já num condominio pequeno com até 100 unidades, pode ser considerado alto dependendo do padrão.
2º) Aumento no consumo de Gás ou energia elétrica, dependendo da opção e consequentemente, elevação da cota condominial.

Fonte: My Feeling.

Henrique, concordo contigo e no condomínio onde moro estou passando pelo mesmo problema. Caso tenha esclarecido suas duvidas, peço-lhe um feedback para saber que direção tomar....... Obs: Outros aspectos a se considerar no processo, além do custo do equipamento que pode ser irrisório, é o aumento no consumo de Gás ou energia elétrica, dependendo da opção e consequentemente, elevação da cota condominial. Portanto, existem casos que não podem ser relevados. E outro detalhe, para que criar regras, leis, regimentos, regulamentos e não fazer jus?

Fonte: My Feeling.

Prezados,

O sistema de aquecimento de piscinas constitui uma benfeitoria ÚTIL, sem qualquer relação com as outras duas espécies de benfeitorias, a saber: voluptuárias e necessárias. O sistema “Quebra Gelo”, por exemplo, consiste na instalação de placas solares para o aquecimento da água das piscinas já existentes no Condomínio, proporcionando maior conforto térmico aos Condôminos, visto que, sem este recurso, a água é sempre fria: inverno e verão, pois estamos no estado do RS e não bate sol na piscina.
O Código Civil, em seu artigo 96, classifica as benfeitorias em 3 tipos, conforme a intenção for de embelezar, melhorar ou conservar o bem. A saber: voluptuárias, úteis e necessárias. Veja-se:

Art. 96 Código Civil: As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias:
§ 1º São VOLUPTUÁRIAS as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São ÚTEIS as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São NECESSÁRIAS as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

De forma mais simples: As benfeitorias VOLUPTUÁRIAS são aquelas de EMBELEZAMENTO, que NÃO aumentam ou facilitam o uso do bem, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de decoração ou alteração meramente estética: jardinagem, construção de um lago, instalação de mais um chafariz, substituição das grades da fachada por muros de vidro ou cerca viva, construção de piscinas, estas sim a depender de um quorum de aprovação de 2/3 (dois terços) dos Condôminos (maioria "QUALIFICADA").
Já as benfeitorias ÚTEIS são obras que MELHORAM, AUMENTAM ou FACILITAM o uso do bem, como a instalação do SISTEMA QUEBRA-GELO DE AQUECIMENTO DE PISCINAS, ou ainda: a construção de uma garagem, de um bicicletário, de um cachorródromo, de depósito de lixo, a instalação de grades protetoras nas janelas, o fechamento de varandas, a blindagem de portões, enfim, bastando o voto da MAIORIA dos Condôminos para serem aprovados (maioria "ABSOLUTA"), isto é, 50% + 1.
Por fim, as benfeitorias NECESSÁRIAS são aquelas indispensáveis à CONSERVAÇÃO do bem ou a evitar que se deteriore, com característica de MANUTENÇÃO ou conserto e, portanto, lançadas diretamente em Despesas de Manutenção na Contabilidade, a exemplo de reparos em um telhado, reparo na parede para evitar a infiltração de água, substituição dos sistemas elétricos e hidráulico danificados, ou reforço na fundação do prédio. Esse é o único tipo de benfeitoria que poderá ser realizada pelo Síndico, sem autorização dos Condôminos, com exceção da hipótese de reparos que exijam alto custo, quando será necessária aprovação por voto da maioria dos presentes em Assembléia (maioria "SIMPLES").

Caracterizado como benfeitoria ÚTIL, a instalação do sistema de aquecimento de piscinas dependerá da aprovação da maioria ABSOLUTA dos Condôminos (50% + 1). É o que determina o artigo 1.341, inciso II, do Código Civil:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
(...)
II - se ÚTEIS, de voto da MAIORIA dos condôminos.

Importante esclarecer que na redação do artigo 96, parágrafo 2º (conceito de benfeitoria ÚTIL), e do 1.342 do Código Civil, os termos empregados são os mesmos: OBRA EM ACRÉSCIMO AS JÁ EXISTENTES A FIM DE FACILITAR OU AUMENTAR A UTILIZAÇÃO, o que talvez possa dar margem a dúvidas.

Veja-se o texto do artigo 1.342 do Código Civil:

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de DOIS TERÇOS dos votos dos condôminos, NÃO sendo permitidas construções, nas partes comuns, SUSCETÍVEIS DE PREJUDICAR A UTILIZAÇÃO, POR QUALQUER DOS CONDÔMINOS, DAS PARTES PRÓPRIAS, OU COMUNS.

No entanto, os artigos devem ser interpretados de forma lógica, respeitando a relação de proporcionalidade entre os bens a que se referem. Vale dizer:

• quórum menor / bem menor (aquecimento da piscina);

• quórum maior / bem maior (construção da piscina).


Já com relação a parte final do artigo 1.342 (NÃO sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns), não cabe absolutamente discutir aqui uma vez que o sistema Quebra Gelo NÃO trará nenhum prejuízo ao Condomínio, seja em relação a utilização de partes privativas ou comuns.

Pelo contrário. É um sistema ecologicamente correto que somente trará benefícios e valorização ao imóvel, pois utiliza energia solar, sem custo de luz, gás ou lenha e as placas solares deverão ser instaladas em local que dificilmente seria utilizado para quaisquer fins, considerando a dificuldade de acesso ao referido local (telhado das garagens).

Conclusão: considerando as disposições do Código Civil, que classificam as benfeitorias em VOLUPTUÁRIAS, ÚTEIS e NECESSÁRIAS, e estabelecem o quorum de aprovação para cada uma delas, o sistema de aquecimento de piscinas constitui uma benfeitoria ÚTIL, vez que o propósito para a sua instalação é aumentar o uso do bem (das piscinas). Assim sendo, o quorum para aprovação desta matéria é a maioria ABSOLUTA dos Condôminos (50% + 1).

Fernanda Gasnier, Letícia Fávero e Paola Gasnier
Advogadas - sócias do escritório Gasnier & Favero Advocacia

Fonte: Código Civil.

Fernanda Gasnier, Letícia Fávero e Paola Gasnier

De acordo com tudo que a Paola Gasnier explicou. Ótima resposta. Obrigado!