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Walter

Alteração na convenção: votos contrários

Por Walter
Perguntou há mais de 1 ano

Na última AGE, votamos a mudança na convenção que rege o rateio das contas. Como no nosso edifício já temos a medição individualizada de água e gás, acho injusto o rateio das despesas ser por fração ideal (convenção elaborada pela construtora).

Fiz a proposta de alteração para fração igual, e uma das moradoras a questionou, alegando ser contra o rateio igual, porque o apartamento dela é o menor do edifício. Porém após a explicação do motivo da alteração, ela não se pronunciou no momento dos votos contrários. A alteração foi aprovada e registrada em assembléia. Já solicitei a um advogado a atualização e registro da convenção do condomínio em cartório.

Porém, agora (quase um mês depois) ela alega que foi contrária e que o voto dela não foi registrado em ata.

Perguntas:

1) Para alterar a convenção é necessário 2/3 dos votos ou unanimidade?
2) O que fazer neste caso? Como provar que ela não se pronunciou na hora dos votos contrários?
3) Quais precauções devo tomar para evitar e me proteger deste problema?

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Respostas (7)

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Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho

Respondeu há mais de 1 ano

Waldir,

Para alterar a convenção é necessaria a presença de 2/3 dos moradores adimplentes. Se a convenção rege que o pagamento das cotas é por fração ideal, está correto, nãoé injusto, já que todos pagam de acordo com o tamanho do imóvel.

Se a assembléia não tinha 2/3 dos proprietários presentes, essa aassembléia não tem valor e pode ser impugnada.

Não é justop uma pessoa que mora em uma cobertura pagar o mesmo valor de uma pessoa que tem um apto com 1 vaga de garagem e com m² inferior ao da cobertura, entendeu??? essa é sua opinião.

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Walter
Walter

Comentou há mais de 1 ano

Bom dia Maria,

Pelo fato de termos água e gás individualizado, porque o apartamento maior deve pagar mais caro pelo mesmo elevador, salão de festas, piscina ou pela limpeza do edifício do que um apartamento menor, já que o uso da área comum é o mesmo, independente do tamanho de cada um?

No meu ver, a fração ideal é aplicável quando não se tem a leitura individualizada de água e gás, permitindo a divisão justa de acordo com a área dos apartamentos.

No final das contas, o apartamento maior vai pagar mais IPTU, mais água, etc. Isto já seria suficiente para diferenciar os aptos, não?

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Angela Merici Grzybowski
Angela Merici Grzybowski

Respondeu há mais de 1 ano

Waldir, vamos lá:
1) para alterar a Convenção são necessários 2/3 do total de condôminos sendo todos adimplentes;
2) Vc não precisa provar que ela se pronunciou ou não, os ausentes e os contrários devem acatar o que foi regularmente aprovado em assembleia.
3) Não tem como se proteger, o que vc precisa é verificar se a assemlbiea aconteceu regularmente e se a aprovação do item seguiu o quorum definido no Código Civil; tendo cumprido tudo isso, mesmo judicialmente a moradora não vai conseguir fugir ao cumprimento da regra aprovada.

OK?!

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marcelo barbieri
marcelo barbieri

Respondeu há mais de 1 ano

Quanto aos aspectos legais a Angela já deixou tudo bem claro. Ótima resposta.Vou me ater aos aspectos morais. Desde quando é justo ter como parâmetro de rateio de despesas somente o tamanho do imóvel? Em que este tamanho influi na portaria,faxina,área de lazer,elevador,decoração de hall de entrada,uniforme dos funcionários e por aí vai? Matematicamente,logicamente e dentro do bom senso qual é o argumento que possa defender tal discrepancia? Tem mais m2? Mas tb pagou a mais para possui-los.Os serviços que estão a disposição do maior,estão rigorosamente tb a disposição do menor,portanto nestes casos tem que pagar igual. Taxa de condomínio não é imposto é uso de serviços,tem que pagar mais não quem é maior, é quem usa mais.Usou igual ou está a disposição igual paga igual.Ou estou falando alguma injustiça?Parabéns a seu condomínio por decidir desta forma.

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Angela Merici Grzybowski
Angela Merici Grzybowski

Respondeu há mais de 1 ano

Eu não quis entrar no critério de justo ou injusto ratear as despesas por fração ideal, mas como está se alongando, vou externar minha opinião.
Aqui temos 3 frações diferentes, por causa das coberturas, sendo que numa dessas coberturas mora uma única pessoa, ele paga quase o dobro de condomínio enqto que uma unidade tipo com casal e 3 filhos pagam a metade do que a coberutra paga; agora vamos fazer as contas quem usa mais ou menos os serviços?!?!
No meu ponto de vista, tudo deveria ser dividido por igual, afinal de contas se a cobertura é maior, ela custou mais e paga mais IPTU, mas como colega bem colocou o que ela usa mais de serviços de limpeza, portaria entre outros tantos itens que compõem as despesas de um condomínio?!?
Já tenho um estudo para qdo formos atualizar a Convenção também mudarmos a fórmula de cálculo, fazendo tudo iqualitário entre as unidades, quer seja apto tipo, quer seja cobertura; mas não farei campanha para esse item, vou esperar para acatar as discussões e decisão dos condôminos, se pensarem como eu, provavelmente aprovarão a mudança; se não aprovarem, paciência, continuaremos a aplicar a fração ideal e assim os aptos tipo "lucram" em cima das coberturas.
Intehhhh

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Walter
Walter

Comentou há mais de 1 ano

Olá Angela,

Esta aprovação não tem sido fácil. Tivemos uma nova AGE hoje e alguns moradores (quase um motim) tentaram derrubar a decisão da última assembléia, afirmando de que uma das moradoras votou contra, mas o voto dela não foi contabilizado. O grande problema foi que ela aparentemente se absteve de votar (nem a favor, nem contra).

Os proprietários dos apartamentos menores alegaram que seus apartamentos irão desvalorizar com a decisão, já que terão que pagar mais condomínio.

Felizmente, como procurei fazer tudo certinho, seguindo o código civil e a convenção anterior, a alteração continua valendo.




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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Waldir toda a massa condominial compõe o quórum, mas os votantes precisam estar adimplentes.

Explicando:prédio com 75 apes necessita de 50 votos para a mudança. E esses 50 precisam estar adimplentes, ok?

E num assunto tão delicado quanto esse, vocês deveriam ter confirmado a contagem. O voto dela foi decisivo?

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Walter
Walter

Comentou há mais de 1 ano

Oi Marisa,

Na realidade ela se absteve do voto. Ela não votou contra no momento em que se perguntou se havia contrários. Normalmente abstenção NÃO é voto contrário, certo?

Para mim ainda não está claro se para alterar a convenção, é necessário 2/3 do total de condôminos presentes E todos presentes aprovarem a mudança.

Pelos comentários de todos, estou entendendo que temos duas condições: presença e aprovação. Eu preciso ter 2/3 de todos os condôminos presentes e todos os presentes devem aprovar a alteração, certo?

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Lucio Otavio Perocini Almeida Peixoto
Lucio Otavio Perocini Almeida Peixoto

Respondeu há mais de 1 ano

Código Civil:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção;

Por exemplo, se você mora num condomínio, que tenha 30 condôminos, você precisa no mínimo de 20 votos de condôminos adimplentes para mudar a convenção. Todos os Condôminos devem ser convocados para a assembleia por carta protocolada ou registrada para que a mesma seja válida.

Fonte: Já fui síndico 16 vezes

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EDUARDO COSTA DOS REIS
EDUARDO COSTA DOS REIS

Respondeu há mais de 1 ano

1) Para alterar a convenção é necessário a aprovação de 2/3 de todos os condôminos, inclusive dos inadimplentes, uma vez que o art. 1.351 do Código Civil dispõe que: "depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção...".

Os inadimplentes podem participar da alteração. E se não, como seria feito caso o percentual de inadimplência fosse, por exemplo de 50% dos condôminos. Se estes fossem impedidos de votar, nenhuma alteração poderia ser operada - o que obviamente não é o intuito do legislador.

Ressalta-se que não há necessidade de estarem presente na assembléia os 2/3 dos condôminos, o que importa é a sua assinatura na convenção autorizando-a.

2) Nesse caso, caso a ata já tenha sido registrada e a mesma não impugnou no prazo legal, vale o conteúdo daquela para os devidos fins legais.

3) A única precaução que podes tomar é verificar se o voto desta condômina faz ou não diferença. Se não fizer, pode prosseguir com os trabalhos, caso contrário, verificar com outros que estiveram na assembléia para que possam testemunhar caso ocorra uma demanda judicial.

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