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Pergunta

Lucio Otavio Perocini Almeida Peixoto

O dono de um ap de cobertura pode realizar obras de ampliação em seu terraço PRIVATIVO?

Por Lucio Otavio Perocini Almeida Peixoto
Perguntou há mais de 1 ano

Ele está fazendo uma obra de ampliação de aproximadamente 70 metros quadrados em seu terraço privativo no apartamento de cobertura.

1)Precisa de consentimento dos demais condôminos?
2) Precisa de alvará da prefeitura?
3) E se a obra alterar as fachadas do prédio?
4) Qual a legislação que impede ou autoriza esta obra?

Desde já agradeço a todos pela colaboração!

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Respostas (4)

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Marcelo Carlos da Silva
Marcelo Carlos da Silva

Respondeu há mais de 1 ano

Lucio, boa tarde!
Neste caso ele deve ter anuência da preferitura, pois altera o perfil de área construída do habite-se e consequentemente afetará o IPTU desta unidade.
Outro aspecto que deve ser observado é o que isso impactará na alteração da fachada, para tanto ele deve procurar o sindico e apresentar o projeto, porém o síndico não tem compotência técnica para aprovar ou não o projeto dele. Depois de aprovado pela prefeitura deve-se buscar enquadrar o projeto sem perder a harmonia arquitetônica do condomínio.
Alteração de fachada e área comum:
O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções.
Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.
Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ
Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?
Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

PORQUE NÃO?
O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas
Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

Porta
Cor das paredes internas e externas
Forro ou teto
Grade ou parapeito*
Fechamento com vidros ou grades
Telas de proteção**
Películas de proteção nos vidros
Toldos
Ar-condicionado
Mini parabólicas do tipo Sky
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

Colocar ou instalar varais
Guardar bicicletas
Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas
Instalar antenas
Trocar janelas ou vitrôs*
Fechar a área de serviço**
Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento
A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns

Trocar a porta de entrada do apartamento*
Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
Trocar a porta do depósito
Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.
Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.
(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO
Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS
Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas:
Seja rigoroso e não abra exceções.
Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa.
Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada.
Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras.

Fonte: Conteúdo SíndicoNet ; Dora Moraes - gerente de Condomínios da Habitacional; Adon Gabriel de Souza Filho - diretor da Prop Starter Administradora de Condomínios; Secovi-SP

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Lucio Otavio Perocini Almeida Peixoto
Lucio Otavio Perocini Almeida Peixoto

Comentou há mais de 1 ano

Marcelo, boa tarde e obrigado pela resposta!

Para a prefeitura aprovar um projeto desses ela não tem de verificar se o prédio já tem o coeficiente de construção no máximo permitido pelo zoneamento urbano?
E se a prefeitura permitir a obra e o projeto de ampliação de área destoar do conjunto arquitetônico do prédio?

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Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho

Respondeu há mais de 1 ano

Prezdo Lucio,

O proprietário do imóvel não pode modificar a sua área privativa com construções, por sua propria conta e risco.

Em primeiro lugar, qualquer alteração na planta do condominio deverá ser submetido àassembléia decidido pela unanimidade dos condominios do condominio. Ele está acrestando uma área do tamando do meu apto. à unidade dele.

Depois que os condominos votarem a favor, o que eu duvido, ele precisa dar um laudo de engenheiro dizendo que a construção é segura e que não irá prejudicar o condominio. Da´ele vaio até a prefeitura e pedir autorização para fazer a construção.

Se a obra alterar a fachada do condominio, ele precisará de autorização de 2/3 dos proprietários adimplentes presentes em assembléia específica para o caso.

Quanto à legislação, o nobre colega já deu todas as informações.

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Lucio Otavio Perocini Almeida Peixoto
Lucio Otavio Perocini Almeida Peixoto

Respondeu há mais de 1 ano

Maria Telma, Angelina e Marcelo, obrigado pelas respostas!

Este condômino infrator, não possui autorização da assembleia para esta obra, além disso, não possui alvará da prefeitura e nem projetos de cálculo estrutural e arquitetônico.
Dos 11 moradores do prédio, 10 estão contra a obra e entramos com uma ação liminar de nunciação de obra nova combinada com demolitória pedindo o embargo e desfazimento de obra para que ele retorne o terraço para as condições originais do projeto do edifício. Além disso o denunciamos á fiscalização da prefeitura e ao CREA. Antes da ação na justiça, entramos também com um embargo extrajudicial.

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Paulo Rodrigues de Moura
Paulo Rodrigues de Moura

Respondeu há 4 meses

Boa noite! Aprovação interna e na prefeitura,uma vez que terá aumento de área construída, isso também irá alterar o valor do condomínio ,caso seja a cobrança por fração ideal.

Fonte: 12

Assinatura: paulorodriguesmoura@hotmail.com 11 98440-4093.

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