Cobrar cotas com base na fração, o que fazer para evitar esse passivo e acertar para frente?

Condomínios serão motivados a revisar a convenção para evitar processos judiciais movidos por coberturas e aptos térreos Ao julgar o Recurso Especial (nº1.104.352?MG (2008/0256572-9), que teve origem em Belo Horizonte-MG, o STJ determinou que o Condomínio devolvesse tudo que cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor da taxa de condomínio que era pago pelos apartamentos tipo. O Condomínio tinha aprovado na assembleia geral a cobrança da taxa pela fração ideal a partir de maio de 2003, mas agora, diante da decisão do Ministro Marco Buzzi do STJ, que confirmou acordão unânime dos Desembargadores do (TJMG) Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Sebastião Pereira de Souza, Otávio Portes e Nicolau Masselli), deverá pagar ao dono do apartamento maior, tudo que cobrou a mais, corrigido pelo INPC/IBGE a partir de 16/11/2004, data em que, este colunista, como advogado do proprietário do apartamento maior propôs a Ação Declaratória que anulou a cobrança pela fração ideal e determinou o pagamento igualitário entre todos os apartamentos. A decisão do STJ, a mais alta corte do país para julgar este tipo de ação, confirmou o acórdão do TJMG no sentido de que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho delas. O TJMG e o STJ constataram que apesar do § 1º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil citar como regra o rateio de despesas pela fração ideal, o fato destes artigos estipularem ?salvo disposição em contrário na convenção?, deixa claro que o legislador estabeleceu essa exceção para que fosse dada a liberdade da assembleia geral adotar outro critério que seja justo, que busque cobrar de cada unidade o que realmente utiliza e se beneficia dos serviços que são prestados nas áreas comuns, baseado no ?princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa?. A perícia judicial realizada pelo engenheiro civil nomeado pelo Juiz apurou que o apartamento maior gasta o mesmo que os apartamentos tipo, pois as despesas que geram o rateio de despesas decorrem do uso das áreas comuns (portaria, escadas, elevador, energia elétrica, empregados, faxina, etc) que são utilizados igualmente, independentemente do tamanho interno dos apartamentos. Agora, como Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, me sinto realizado ao ver consagrada a tese que criei há 18 anos, apesar de ter demorado dez anos para que o STJ confirmasse meus argumentos de que a fração ideal destina-se basicamente como parâmetro para cobrar as despesas de construção de unidades vendidas na planta, o que resulta no pagamento do preço mais elevado pela compra do imóvel que tem maior dimensão. Diante da lógica matemática, o STJ decidiu que quando o prédio possui unidades de tamanhos diferentes torna-se inviável a cobrança pela fração ideal por gerar enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores, que é repudiado pelo artigo 884 do CC. Dessa forma, milhares de edifícios ou condomínios fechados no país serão motivados a revisar sua convenção quando neles existir unidades de tamanhos diferentes. Não se pode confundir taxa, que decorre do uso de um serviço e o pagamento deste, com imposto. O imposto é cobrado sobre o valor do apartamento, sendo que, se este vale mais, o proprietário é obrigado a pagar maior valor de ITBI na escritura, bem como o IPTU todo ano mais caro que o apartamento tipo, não podendo este critério tributário ser aplicado ao condomínio no rateio da taxa de condomínio pelas despesas comuns. Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG