Prédio pequeno sem convenção

Comprei um apartamento em um prédio com 3 unidades, sem convenção nem registro de condomínio. Só temos a água e a luz da entrada como despesas em comum e por acordo verbal dividimos igualmente essas despesas. Já pesquisei as leis e as convenções e muita coisa não se aplica a um "condomínio" tão pequeno. Um amigo me informou que podemos simplesmente fazer um contrato que contenha as principais leis e regras de um condomínio padrão e num eventual processo judicial usar este instrumento. Já procurei no site e não encontrei, vocês teriam um modelo de contrato que equivalha a uma convenção para um condomínio com 3 unidades?