É possível alterar o quorum exigido para mudança de destinação da area comum?

Não, Fabrício, o Código Civil é lei Federal e está acima da Convenção para esse caso.

Sr. Fabíricio.

Não pode! A Lei segue uma "escala" para ser alterada.
Por exemplo: uma ara pode ser alterada por outra ata desde que respeitado os quórum.
Um RI a mesma coisa, com o quórum para RI.
Convenção com o quórum de Convenção, ou seja 2/3
Artigo de Lei. Congresso Nacional/Senado Federal/ Presidente.

Fabricio veja:

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Viu? Não se pede a UNANIMIDADE. Exige-se que ninguém seja prejudicado no processo.

E detalhe: a Convenção não pode estabelecer quórum menor que os legais.

Abraços

MARISA: não compreendo quando você afirma que não pede a UNANIMIDADE. Ora, o presente caso, trata-se de mudança de destinação, OU SEJA, deixaria de ser jardim de inverno para construírem uma academia. Portanto, o artigo 1351 do CC, em sua parte final, exige UNIMIDADE dos condôminos.

Minha dúvida consistia, apenas, se era possível essa alteração de quórum via convenção de condomínio. Mas como já descrito em resposta anteriores, não é possível, devendo prevalecer o que determina o Código Civil.

Obrigado!

Fabricio, eu estou passando por um caso parecido exatamente ao quorum exigido.

Alguns síndicos querem fazer o famoso "jeitinho brasileiro"..... ancorados em expertise de advogados.

Os gestores sabem que é dificil ter 100%...e querem empurrar seus desejos com 2/3....
Estes gestores jogam no risco de o juiz julgar que só você reclamou....tecnicamente vc é o único "chatinho".... pois 2/3 aprovaram tal mudança.

Eu me pergunto, se fosse um síndico profissional, bastaria DEMITIR o sujeito....

Quem faz isso com um QUORUM.... imagine o que pode fazer com nota fiscal quente/fria...etc...etc...e muitos etc....

Fabricio eu continuo lendo o código como um todo: essa obra não muda a destinação do edifício (continuará sendo um edifício exclusivamente residencial?) e não muda a destinação de nenhuma unidade autônoma. Obra voluptuária, 2/3 dos condôminos.

Veja:

http://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/6755613/apelacao-ci-vel-apl-52139020068070006-df-0005213-9020068070006

Fui

MARISA: Seu argumento está baseado no art. 1342 CC? Caso positivo, discordo! Pois pela interpretação que tive do artigo 1342 CC, trata-se de obra de acréscimo à construção já existente. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira junto a piscina do prédio ou a construção de um quiosque junto a quadra de tênis.

No meu caso, trata-se de alteração de destinação de área comum, como por exemplo, um salão de festa que passará a ser uma brinquedoteca ou, um bicicletário que passará a ser o quartinho das zeladoras, etc.

A definição de "alteração de destinação" não restringe apenas em se o local em questão deixará de ser residencial.

Fabricio meu argumento está baseado no artigo 1351, que afinal é nele que você se baseia e na jurisprudência que eu te passei.

Por acaso você é o único que não concorda com a mudança? Se houver mais condôminos contrários mobilizem-se.

Abraços

MARISA: a decisão da jurisprudência é baseada em interpretação daquela caso concreto.

O condômino adquire um apto com vista para o jardim de inverno. Agora, o síndico pretende mudar a destinação daquela área, com a construção de uma academia. Aqui a construção da academia que me refiro, não é apenas a colocação de equipamentos, mas todo o fechamento de um espaço aberto, etc.

Não é meu caso, mas alguns condôminos preferem o jardim de inverno, outros acham que não tem utilidade e preferem a construção da academia.

Mas entendo que aqui trata-se de mudança de destinação, portanto, votação UNANIME.

Fabrício, vou me meter nessa sua conversa com a Marisa.

O que o seu pessoal precisa também saber é que o jardim de inverno provavelmente não é de todo coberto, certo? Mas a academia será, isso pode implicar também em alteração de IPTU de TODAS as unidades, pois ao invés de ter um jardim descoberto ou parcialmente coberto, terão agora mais um percentual de área coberta para o cálculo do imposto, aqui em SP, por exemplo, isso aumentaria o IPTU de cada undiade.
Outra coisa é sobre o percentual do terreno ocupado, item que varia conforme o município, há um percentual máximo que podemos construir no terreno e se esse percentual já foi atingido ou superado, vcs não regularizam essa academia nunca e não ter isso regularizado signifca sérios problemas com o seguro do condomínio e eventuais fiscalizações, entre outros.

Veja que alterar a destinação em assembleia é apenas a ponta do iceberg de problemas que temos que pensar qdo se quer alterar uma área do condomínio.

Fabricio

Concordo com voce, se fosse somente a alteração da utilização de uma area comum, por exemplo, transformar um salão de festas em academia, eu aprovaria em 2\3, mas como se trata de construção de uma nova area comum, entendo que seria necessario 100% de aprovação, não sendo possivel alterar CC pois contradiz o entendimento do codigo civil.

ROBERTO: quando você diz que se fosse apenas alterar o salão de festa pela academia, entendo também ser necessário votação UNÂNIME, pois está havendo alteração da destinação daquela área comum que é o salão de festa.
Para ser quórum de 2/3, a obra teria que ser em acréscimo a uma já existente, a fim de facilitar ou amentar a utilização, como por exemplo, a construção de uma churrasqueira no salão de festa ou um quiosque com churrasqueira na piscina.

ANGELA: muito bem alertado.

Obrigado!

Fabricio

Eu sei disso,conheço a lei, mais é juridicamente viavel aprovar ALTERAÇÂO de areas comuns, ante a CONSTRUÇÂO de areas comuns.

É evidente que tais procedimentos podem acarretar ações judiciais, mais o administrador pode sim deliberar pela maioria, deixando claro as consequencias e riscos de tais ações.

Agora em março/2014 orientei um condominio sobre coberturas de vagas, eram 264 a favor e 4 contra, o que eu fiz, com a concordancia da maioria, cobri todas as vagas de garagens, inclusive os "contras" desmenbrei a cobrança de taxa extra do boleto de condominio, para que se não fossem pagas, tambem não seriam executadas.

Percebeu, minimizei os riscos, fortaleci argumentos para um futuro letigio e realizei os anseios da maioria dos condominos.

Roberto, espero que vc tenha se lembrado do detalhe do IPTU que envolve essas garagens, toda obra que o condomínio executa deve ter a liberação da prefeitura, todo cuidado é pouco, uma fiscalização em virtude de denúncia de um desses contrários e a multa vai ser bem salgada para o condomínio.

Fabricio, a @Angela citou algo muito interessante, quem faz essas mudanaças entende que ninguem vai denunciar a obra.

Quem faz é administradora / gerência / jurídico / como deve ser o caso do caro amigo @RobertoMartins esta no seu papel... tem que oferecer ao CLIENTE (condominio) essas soluções, mas para quem mora num lugar assim, fica sempre o desgosto com teu vizinho.

[[ Juridicamente viavel aprovar ALTERAÇÂO ]] desculpe a franqueza, para mim, pode até ser LEGAL mas é IMORAL, quando se trata de proprietários que querem ter vantagens sobre outro(s) proprietário(s) que discordam.

Angela

sim ! planta aprovada na prefeitura por empresa de engenharia legalizada e capacitada para o serviço, tomamos tambem cuidado de manter a cobertura a 3,50 das janelas dos "contras" que na verdade são no segundo andar, pois no terreo, encontram-se instalados salão de festas, jogos e hall de entrada.

quanto a questao do IPTU já é cobrado como area util, não sendo necessario alteração de cadastros.

mesmo assim incorremos em açoes, mais paciencia é decisão de maioria é deve ser respeitada.

Por fim, eu concordo com o que o Leandro colocou, mesmo que seja a mairoia querendo algo e uma minoria sendo contrária, se o quorum exigido é 100%, é isso que deve ser seguido.
Como sempre cai no que escrevo aqui volta e meia: a pessoa compra o que pode e depois quer transformar no que queria ter comprado, mas não podia.

Quem quer uma garagem coberta que se preocupe em procurar unidades onde as garagens sejam cobertas, mas é calro, o preço desse imóvel será mais caro.

Gente a pergunta foi: quórum para alteração da área comum, com base no artigo 1351. Pois bem: na esfera condominial o artigo 1351 NÃO exige unanimidade. Ou por outro lado, o artigo 1351 deixa claro que será necessário unanimidade para mudança de destinação do edifício (não é o caso) e mudança de destinação da unidade (também não é o caso)

Evidente que na na esfera municipal será o que cada prefeitura exigir, de acordo com o plano diretor da cidade. Simples assim.

Deu pra mim, fui

Concordo com a interpretação da Marisa. O art 1351 é claro e literal falando da destinação do condomínio e da unidade imobiliária. Ele pede unanimidade nos casos de mudança de residencial para comercial e vice-versa. Nunca concordei com o enquadramento de mudança de área comum neste artigo. Sem entrar no mérito da situação se é boa ou não, 2/ 3 podem decidir a questão. Condomínios via de regra não são patrimônio histórico e tombados, podem se modernizar e melhorar suas áreas, para isto basta seguir a lei.

A Angela fez uma colocação muito correta. A pessoa compra o que pode e quer transformar naquilo que não tinha condições de comprar.

Ou até mesmo tenta realizar todos os desejos dividindo a conta com os vizinhos.

Está acontecendo no prédio onde moro. Consultei um advogado e a unanimidade é necessária na alteração de finalidade de área comum.

Já pensou se 2/3 pudessem mudar o seu hall contra a sua vontade?

Para essa questão , creio que o Art. 1314 do C.C. seja muito mais adequado à interpretação do que o 1351 .

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Ora , sendo assim , me parece claro que qualquer condômino pode defender a destinação legal das áreas comuns do condomínio contra qualquer terceiro ou até mesmo contra qualquer outro condômino que deseje violar esta determinação e ainda , que nenhum condômino poderá alterar a destinação sem a concordância dos outros .

Para mim , sem discussão , quórum de 100% dos proprietários .

Atenciosamente ,
Mauricio Castrucci

Maurício o art 1314 é sub sessão 1 do condomínio geral. Aqui tratamos da sub sessão 3 o condomínio edilício. 2/3 para aprovar mudança de uso da área comum.

Obrigada, gente! Sou advogada e síndica de um condomínio. Entrei no debate para entender melhor como devo enfrentar uma questão no meu condomínio, sobre a alteração do salão de jogos para academia, e estou saindo com mais dúvida do que quando entrei... hahahaha

Assinatura: Karine Pereira