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Pergunta

Rodrigo

Possuo uma unidade de 1º andar com uma varanda tipo Garden. Como proceder para fechar esta varanda?

Por Rodrigo
Perguntou há mais de 1 ano

Adquiri recentemente uma unidade de primeiro andar que possui uma varanda descoberta tipo Garden, de aproximadamente 20m2. Esta varanda consta em minha escritura, pago IPTU e Condomínio pela metragem dela.
Ocorre que uma série de problemas de segurança estão acontecendo, pois, além das coisas frequentemente jogadas pelos outros condôminos, as pastilhas do prédio começaram a cair, trazendo sérios danos à minha saúde. Recentemente um bloco de pastilhas se desgrudou de um andar superior e quase acertou um convidado que estava sentado na varanda.
Verifiquei que o IPTU só pode ser cobrado em cima de varandas fechadas. Utilizando-se deste pressuposto, gostaria de saber o que eu preciso fazer para fechar esta área? Já realizei contato com todos os outros proprietários destas unidades e temos projeto arquitetônico e estrutural aprovados pela construtora, pois a obra ainda está na garantia, ou seja, a obra está seguindo os padrões do edifício.
É necessária ainda alguma aprovação em assembléia? Se sim, qual o quorum para isto?
Obrigado desde já!

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Respostas (20)

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Márcio Spimpolo
Márcio Spimpolo

Respondeu há mais de 1 ano

Rodrigo, o que fala a sua convenção sobre isso?
Na verdade vocês precisam aprovar um padrão de fechamento para todos seguirem.
Se só você tem esse tipo sacada, há a necessidade de projeto e de aprovação em assembleia.
O quorum depende de qual for o entendimento do fechamento - se é alteração de fachada ou outro tipo de obra.
Att

Assinatura: Márcio Spimpolo
Directa - Assessoria Jurídica, Cobranças & Negociações
Ribeirão Preto - SP

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Rodrigo não pode. Em regra o projeto original do prédio não será mexido, nada de puxadinho, ok? Isso implica inclusive mudança de convenção, com seu quórum absurdo de 2/3 dos condôminos.

E claro, existe um problema de fachada que o condomínio precisa resolver.

Euzinha colocaria uma câmara filmando as janelas acima de mim; assim teria prova contundente contra o porcalhão.

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Rodrigo
Rodrigo

Respondeu há mais de 1 ano

Márcio Spimpolo,
a convenção não diz absolutamente nada sobre isso. Ela é vaga até na questão do que é caracterizado alteração de fachada ou não. Em conversas com a construtora, fomos informados que o projeto deste terraço descoberto foi originalmente concebido para ser fechado mesmo, pois as janelas das unidades superiores dão direto para esta área. Ocorre que, por negligência ou economia, a construtora não fechou e repassou o problema aos condôminos.
Existem mais algumas unidades deste tipo e todas elas concordaram em fechar. Para tal, já existe projeto arquitetônico e estrutural, inclusive aprovado pela própria construtora, mas estamos esbarrando nas questões legais se o fechamento é permitido ou não.
Como disse, essa área está escriturada como sendo do meu apartamento e o IPTU por ela é pago normalmente, assim como o condomínio. Por isso não creio que esta seja uma área pública de uso restrito e sim uma área restrita.

Marisa Marta Sanchez,
Como disse acima, não se trata de um puxadinho e sim de um projeto feito por profissionais e aprovado pela construtora. Ocorre que a construtora não resolveu o problema à época da construção e apenas repassou pra frente. A ideia das câmeras seria boa, se isso por si só resolvesse. Acontece que os problemas mais graves não são relacionados a sujeiras ou afins, mas sim a objetos que caem trazendo risco de segurança aos moradores. Por exemplo, a algum tempo atrás caiu um vaso de plantas que quebrou o azulejo da varanda. Recentemente um bloco de pastilhas da fachada do prédio se descolou e caiu na varanda também. Caso esses objetos caíssem em alguma pessoa, poderia inclusive ser fatal, o que não queremos é correr este risco. A câmera inibe, mas não acaba com o problema.
A minha dúvida maior é, como a área está escriturada e eu pago IPTU por ela, não seria área privada? Sendo área privada eu não poderia fazer esta obra com as devidas autorizações do condomínio e construtora?

Obrigado desde já!

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Márcio Spimpolo
Márcio Spimpolo

Respondeu há mais de 1 ano

Rodrigo, a resposta às suas perguntas é: SIM.
Se a área é privativa sua, você pode, desde que aprovada em assembleia o padrão que deve ser seguido (se será vidro fixo ou móvel, quantas folhas de vidros, a medida de cada um, bem como a cor do vidro).
É isso!
Boa sorte!

Assinatura: Márcio Spimpolo
Directa - Assessoria Jurídica, Cobranças & Negociações
Ribeirão Preto - SP

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Rodrigo a convenção não precisa ser clara onde a lei o é. É proibido alterar a FORMA e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Como está na convenção e na especificação? Como está na planta? Alterou a convenção terá que ser 2/3 dos condôminos. E isso para ficarmos só nos problemas atinentes ao condomínio.

Altere essa obra sem averbação no registro de imóveis e seu apartamento estará na categoria de imóveis de financiamento quase impossível; o engenheiro precisaria ser cego para não se atentar ao detalhe.

Abraços

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Rodrigo
Rodrigo

Respondeu há mais de 1 ano

Marisa Marta Sanchez,
Conforme já disse anteriormente e volto a salientar, no registro de imóveis esta área externa conta como área ÚTIL e PRIVADA do apartamento. Já verifiquei no IPTU e eu pago por esta área. Então ela é uma área privada e não área pública de uso exclusivo.
Na planta do apartamento consta esta área como área interna, assim como na escritura, porém ela é descoberta e por isso a necessidade de cobri-la. Pelo que li, o IPTU não pode ser cobrado em cima de uma área aberta, somente pela área fechada. Então, por todas estas alegações, eu creio que a causa é justa e o que quero saber é o que preciso fazer para, dentro da legalidade, utilizar esta área privada que me é de direito.

Me parece justo o parecer do colega Márcio Spimpolo, que por ser uma área interna e privada, eu ter que aprovar somente a padronização do fechamento, porém gostaria de confirmar se isto estaria dentro da legalidade que a lei exige.

Sobre a questão do engenheiro, saliento novamente que os próprios engenheiros da construtora já aprovaram o projeto, pois eles mesmos alegaram que originalmente a área seria coberta e foi feita já se pensando nesta situação.

Obrigado desde já.

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Rodrigo
Rodrigo

Respondeu há mais de 1 ano

Márcio Spimpolo,
Obrigado pelas respostas. Tomara que seja somente isto, pois a aprovação do projeto pela maioria dos condôminos já é certa.

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Rodrigo deixa eu tentar te explicar porque eu trabalho com isso todos os dias: se você quiser vender esse seu imóvel via financiamento a única coisa que vai interessar para o engenheiro avaliador será a matrícula que estará na mão dele, ok? Se nessa matrícula a área é descoberta e ele encontrar a área coberta, a engenharia não passa. Ou o corretor terá que rebolar para convencê-lo que ele não viu nada.

E para mudar a matrícula será necessário que a prefeitura tenha autorizado a mudança na planta. Isso para ficarmos só na questão do seu imóvel.

Perante o condomínio, área comum ou área privativa, o projeto original do prédio fica exatamente do jeito que foi entregue. A menos que já conste desse projeto a cobertura, nesse caso você nem precisa da assembleia é só cobrir. Mas a construtora ter dito e a construtora ter escrito a mesma coisa vai uma diferença: veja a convenção. Se mexer na convenção 2/3 dos condôminos, feito? Isso porque eu entendi que a área é sua; se fosse área comum só mesmo com a totalidade você conseguiria incorporá-la como sua.

Boa sorte

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Rodrigo
Rodrigo

Respondeu há mais de 1 ano

Marisa Marta Sanchez ,
Perfeito, obrigado pela resposta. Então, pelo que entendi, caso na matrícula do imóvel esta área conste como descoberta o processo torna-se mais complicado correto? Como eu posso verificar isso, você sabe me dizer?
Realmente a questão da cobertura não possui nada escrito pela construtora, que eu saiba, somente apalavrado.
Obrigado novamente!

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Rodrigo aqui em São Paulo é de praxe que os imóveis negociados venham com a escritura devidamente registrada. Então são dois cartórios envolvidos; o que faz a escritura e o que a registra. Procure na sua escritura se não consta uma cópia da certidão da matricula, ok?

É fácil de conseguir também no próprio cartório; aqui custa perto de R$40,00.

Abraços

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Rodrigo
Rodrigo

Respondeu há mais de 1 ano

Marisa Marta Sanchez,
Obrigado pelas respostas. Qualquer novidade volto a postar aqui.
Abçs.

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Rodrigo
Rodrigo

Respondeu há mais de 1 ano

Marisa Marta Sanchez,
Pesquisei nos documentos de quando comprei e achei a matrícula. Nela constam os seguintes dados:
- Características: com área real privativa de 83,40 m2, área real comum de divisão não proporcional de 50,14 m2, totalizando 133,54 m2 e fração ideal do terreno de 0,001305.
Esta metragem de 83,40 m2 já é a área total do apartamento com a área descoberta. Ocorre que na matrícula não menciona mais nada, somente isso.
O que você acha disso?

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Aparentemente "meno male". Mas para evitarmos surpresas desagradáveis lá na frente: o IPTU também?

E esse seu garden (por aqui seria um jardim) não faz parte da área permeável obrigatória? Não é muito provável mas essa informação você consegue na convenção, ok?

Aguardo, abraços

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Rodrigo
Rodrigo

Respondeu há mais de 1 ano

Marisa Marta Sanchez,
Verifiquei o IPTU da minha unidade e constam os mesmos dados do registro. Chequei ainda o IPTU de uma unidade do 2º andar, que é o mesmo modelo de apartamento sem o "Garden", e o IPTU desta unidade é menor, sendo, consequentemente, a área de fração ideal menor também.
Na convenção não há nada em referência a esses Gardens. Aliás esta nomenclatura de Garden não consta em lugar nenhum, seja na escritura, na convenção ou na documentação da construtora.
Então, ao que me parece, o projeto inicial era pra que essa área fosse fechada pela construtora, mas, por questões de economia, esta não o fez.

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Rodrigo isso simplifica demais a sua vida. Porque se consta uma área na matrícula sem referencia a estar aberta ou fechada uma eventual engenharia passa sossegadamente. Nesse ponto nenhum problema.

Eu faria o seguinte: padronize com os demais proprietários de unidades com garden essa cobertura, documentem-se bem e comprovem pelo IPTU e planta que vocês já pagam por uma área coberta e levem ao síndico. Se consta da planta essa área coberta nem precisa de assembleia.

E claro, melhor se a construtora do prédio confirmar isso.

Boa sorte

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Luiz Cláudio Silva Saraiva
Luiz Cláudio Silva Saraiva

Respondeu há mais de 1 ano

Boa noite!

Sobre o IPTU ele é cobrado em cima da área construída porém se sua fração de terreno for maior que a dos outros apartamentos(é o que parece) você vai pagar um imposto maior.

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Gustavo
Gustavo

Respondeu há mais de 1 ano

Estou na mesma situação, quedas de objetos, além da sujeira que constantemente jogam no garden. O problema é que pago IPTU sobre a área total do apartamento, coberta e descoberta e o condomínio afirma que apenas fechamentos em vidro podem ser executados. Fechamentos em vidro são muito ruins, poucas empresas fazem direito, são caros e difíceis de serem limpos. Gostaria de saber se a cobrança do IPTU é correta. Além disso, uma vez que pago iptu eu não tenho direito de fechar esta área mantendo os padrões estéticos, cor e acabamento, da edificação? Enfim. Quando compramos achamos que é algo legal, porém no final é só dor de cabeça.

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Rodrigo
Rodrigo

Respondeu há mais de 1 ano

Gustavo, no caso em que eu descrevi, acabamos tendo que parar na justiça. Após todo o trâmite de aprovação do padrão em assembléia, aprovação do projeto na administração de águas claras e comunicado de início das obras, o síndico resolveu impedir a obra, levando o caso para o judiciário. Após quase 3 anos de obra embargada, o juiz nos deu ganho de causa e conseguimos fazer o fechamento nos padrões já aprovados em assembleia.

Se o padrão de fechamento por vidro foi determinado pelo condomínio e devidamente aprovado em assembléia, creio que o caminho mais fácil é gastar esse dinheiro a mais e contratar uma empresa que realize a obra com excelência, pois esse padrão deverá ser seguido por todos os condôminos. Acredite, já é um grande passo o condomínio não se opor ao fechamento.

Caso não tenha esse padrão definido em assembléia e seja apenas algo de boca do síndico, sugiro conversar com ele, se propor a contratar um arquiteto para fazer um padrão mais viável e seguro (tendo em vista que se algo cair no vidro de uma altura mais elevada, ele pode facilmente se quebrar) e apresentar esse novo padrão para deliberação em assembléia. Porém, essa sugestão cabe somente se não houver ninguém ainda que fechou o garden com esse padrão de vidro, porque se já tiver alguém utilizando esse padrão, aí o jeito vai ser segui-lo.

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tatiane
tatiane

Respondeu há mais de 1 ano

Boa tarde Rodrigo, poderia me dar maiores detalhes como conseguiu? sou de Guarulhos Sp sei que muda de região para região, mas meu condominio alega que por legislação de prefeitura não posso cobrir mais que 6 metros
Vc precisou de autorização de algum órgão publico?
Grata

Assinatura: Tatiane

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rogerio dias da graça
rogerio dias da graça

Respondeu há mais de 1 ano

Ola
Rodrigo
moro apto com garden, nesta semana vai ter assembleia para definir regras nos gardens, gostaria d entendimento sobre este assunto/ o garden como área privada o sindico pode estabelecer regras. como ficar sem camisa, estender uma rede. churrasqueira que não sai fumaça etc

Fonte: pessoal

Assinatura: rogerio dias

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