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BRUNO TOSO

Novo proprietário da cobertura quer fechar terraço e instalar piscina e ofurô: as dúvidas são muitas

Por BRUNO TOSO
5 anos

O prédio onde moro e sou síndico tem 12 apartamentos e uma cobertura, que, em função de sua fração ideal, já paga uma taxa condominial 3 vezes maior que as demais unidades.
O novo proprietário da cobertura pretende fazer uma reforma que inclui o fechamento do terraço (ao qual só ele tem acesso) com vidros, nas laterais, e policarbonato ou vidro como fechamento superior (telhado, talvez retrátil). Neste espaço, ele quer instalar uma piscina pequena e, numa das suítes, ele pretende colocar um ofurô.
Não tenho maiores detalhes do projeto, já que, até o momento, ele só me apresentou uma planta baixa, feita por arquiteto.
Tenho várias dúvidas:
1- Com relação ao consumo de água: sendo única a conta de água do Condomínio, rateada de acordo com as frações ideais, caberia debitar ao proprietário da cobertura (que já paga 3 vezes mais que os outros) a esperada elevação do consumo, por ele ocasionado com a instalação de piscina e ofurô?
O fato dele vir a ser o único a utilizar tais formas de consumo, gerando uma clara desigualdade com as demais unidades, impossibilitadas de instalar/usufruir das mesmas benfeitorias, é motivo suficiente para questioná-las e até mesmo proibi-las? A assembleia teria que ser convocada para deliberar a respeito?
2- Com relação à fachada: o fechamento lateral do terraço com vidro temperado é considerado alteração de fachada? E o fechamento superior do mesmo espaço (terraço), em vidro ou policarbonato altera a fachada? Se sim, o quorum para aprovação é de 2/3 dos condôminos?
3- Com relação ao terraço: a Convenção (de 1978) não cita textualmente o terraço como área comum, mas, na prática, por ser externo, eu entendo tratar-se de "área comum de uso privativo", da unidade de cobertura, única a ter acesso a ele. Está certa minha interpretação? Se sim, qual o quorum para autorizar que ele construa no terraço? Os mesmos 2/3 ou unanimidade dos condôminos?
4- Com relação à piscina e ao ofurô: o proprietário da cobertura, que é engenheiro civil e construtor, disse, sem apresentar nenhum cálculo, que" o acréscimo de peso é insignificante" e que "a laje suporta facilmente a sobrecarga". Pretendo exigir um laudo técnico avaliando a questão estrutural , para garantir que a laje suportará o sobrepeso. Ele mesmo (proprietário e engenheiro) poderá assiná-lo ou poderei exigir que outro engenheiro elabore tal laudo? Se for um engenheiro por mim indicado, a quem cabe os custos? Ao condômino ou ao Condomínio?
5- Devo exigir a apresentação de autorização/alvará da prefeitura?
Agradeço, desde já, toda ajuda.

Responder esta pergunta

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Respostas (6)

Alexsandro de Souza Popovic
Alexsandro de Souza Popovic respondeu
5 anos

Boa Tarde, Bruno. A área de terraço da cobertura é considerada área comum, salvo se houver disposição em contrário na escritura de constituição do condomínio, sendo desta forma para realização de obras a aprovação em assembléia convocada para este fim, com a aprovação de 2/3 dos condôminos, por tratarem-se de obras voluptuárias. Já se a área do terraço da cobertura constar na escritura de constituição de condomínio como área privativa da unidade, este poderá efetuar a obra, desde que atenda aos requisitos da NBR 16.280/2014.

Para melhor entendimento vou utilizar a forma de perguntas e respostas para suas dúvidas:

1- Com relação ao consumo de água: sendo única a conta de água do Condomínio, rateada de acordo com as frações ideais, caberia debitar ao proprietário da cobertura (que já paga 3 vezes mais que os outros) a esperada elevação do consumo, por ele ocasionado com a instalação de piscina e ofurô?

Resposta: Neste caso o deve-se utilizar do bom senso, uma vez que este já paga um valor superior referente a sua fração ideal.

O fato dele vir a ser o único a utilizar tais formas de consumo, gerando uma clara desigualdade com as demais unidades, impossibilitadas de instalar/usufruir das mesmas benfeitorias, é motivo suficiente para questioná-las e até mesmo proibi-las?

Resposta: Não.

A assembleia teria que ser convocada para deliberar a respeito? Não.

2- Com relação à fachada: o fechamento lateral do terraço com vidro temperado é considerado alteração de fachada?

Resposta: Sim, entretanto pode a convenção coletiva pode tratar deste assunto e estabelecer parâmetros para os fechamentos laterais.

E o fechamento superior do mesmo espaço (terraço), em vidro ou policarbonato altera a fachada?

Resposta: Não

Se sim, o quorum para aprovação é de 2/3 dos condôminos?

3- Com relação ao terraço: a Convenção (de 1978) não cita textualmente o terraço como área comum, mas, na prática, por ser externo, eu entendo tratar-se de "área comum de uso privativo", da unidade de cobertura, única a ter acesso a ele. Está certa minha interpretação? Se sim, qual o quorum para autorizar que ele construa no terraço? Os mesmos 2/3 ou unanimidade dos condôminos?

Resposta no tópico inicial.

4- Com relação à piscina e ao ofurô: o proprietário da cobertura, que é engenheiro civil e construtor, disse, sem apresentar nenhum cálculo, que" o acréscimo de peso é insignificante" e que "a laje suporta facilmente a sobrecarga". Pretendo exigir um laudo técnico avaliando a questão estrutural , para garantir que a laje suportará o sobrepeso. Ele mesmo (proprietário e engenheiro) poderá assiná-lo ou poderei exigir que outro engenheiro elabore tal laudo?

Resposta: Nada impede que este realize o laudo técnico, nos termos da NBR 16.280/14, pois este ao elaborar este laudo assumirá toda a responsabilidade civil e criminal em relação ao laudo, entretanto por medida de segurança jurídica para o síndico, o ideal será elaboração do laudo técnico por um profissional independente.

Se for um engenheiro por mim indicado, a quem cabe os custos? Ao condômino ou ao Condomínio?

Resposta: Os custos na elaboração do laudo técnico recairá sobre proprietária da unidade a ser reformada.

5- Devo exigir a apresentação de autorização/alvará da prefeitura?

Resposta: Sim, pois a não apresentação deste implicará em responsabilidade objetiva do síndico, ou seja, responsabilidade pessoal.

POPOVIC Assessoria Jurídica Condominial

Fernando Marzagão Cassaguerra

O consumo de água, enquanto não tiver cobrança individual, não pode ser medido pela expectativa de quem poderá consumir mais ou menos, só cabendo o rateio pela forma estipulada na Convenção de Condomínio.

Sobre o fechamento do terraço, o ponto crucial é o aumento da área coberta computável, exigindo-se para sua legalização, aprovação junto a prefeitura, significando aumento da área construída e alteração das frações ideais, significando também alteração da Convenção de Condomínio. Assim sendo, tal obra precede de projeto pré-aprovado no município e de autorização em assembleia específica e com o respectivo quorum definido na Convenção.

Diz o Código Civil em seu artigo 1331 parágrafo 5º - "O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio", portanto para melhor juízo se faz necessário estudar a Convenção do Condomínio.

O fato do Condômino ser Engenheiro não o exime de apresentar toda a documentação (planta arquitetônica, projetos executivos civil, elétrico e hidráulico, cálculos de aumento de carga, etc.), alvará de autorização de execução dessa obra, planta aprovada junto a prefeitura alterando o projeto do condomínio e, principalmente, a ata de assembleia alterando a Convenção de Condomínio.

Fonte: Lei de condomínios Código Civil Convenção de Condomínio Normas ABNT

Adm. Fernando Marzagão Cassaguerra

BRUNO TOSO
BRUNO TOSO respondeu
5 anos

Boa tarde, Alexsandro.
Obrigado pela excelente resposta.
Apenas uma complementação/comentário, com relação à questão da fachada (item 2 de sua resposta).
A Convenção nada estabelece com relação a fechamentos de áreas abertas. Portanto, entendo que tanto o fechamento lateral como o superior alteram a fachada, sendo exigido o quorum de 2/3 para aprovação. Estou certo?
Abç., Bruno

BRUNO TOSO
BRUNO TOSO respondeu
5 anos

Boa tarde, Fernando.
Agradeço sua resposta, que também foi de muita ajuda.

Derek
Derek respondeu
5 anos

Vamos lá:

1- Com relação ao consumo de água: sendo única a conta de água do Condomínio, rateada de acordo com as frações ideais, caberia debitar ao proprietário da cobertura (que já paga 3 vezes mais que os outros) a esperada elevação do consumo, por ele ocasionado com a instalação de piscina e ofurô?
O fato dele vir a ser o único a utilizar tais formas de consumo, gerando uma clara desigualdade com as demais unidades, impossibilitadas de instalar/usufruir das mesmas benfeitorias, é motivo suficiente para questioná-las e até mesmo proibi-las? A assembleia teria que ser convocada para deliberar a respeito?

R. Não, a forma de rateio deve ser o que consta na convenção e na ausência do assunto o rateio é por fração ideal.

2- Com relação à fachada: o fechamento lateral do terraço com vidro temperado é considerado alteração de fachada? E o fechamento superior do mesmo espaço (terraço), em vidro ou policarbonato altera a fachada? Se sim, o quorum para aprovação é de 2/3 dos condôminos?

R. Sim, altera a fachada e o fechamento deve ser aprovado com quórum de 2/3 pois a assembléia deverá padronizar o fechamento e vocês precisam verificar na prefeitura pois em alguns casos o fechamento impacta no aumento da área útil do apartamento.

3- Com relação ao terraço: a Convenção (de 1978) não cita textualmente o terraço como área comum, mas, na prática, por ser externo, eu entendo tratar-se de "área comum de uso privativo", da unidade de cobertura, única a ter acesso a ele. Está certa minha interpretação? Se sim, qual o quorum para autorizar que ele construa no terraço? Os mesmos 2/3 ou unanimidade dos condôminos?

R. O terraço também constituí a fachada do condomínio e portanto requer o mesmo quórum da questão anterior, 2/3 dos votos favoráveis.

4- Com relação à piscina e ao ofurô: o proprietário da cobertura, que é engenheiro civil e construtor, disse, sem apresentar nenhum cálculo, que" o acréscimo de peso é insignificante" e que "a laje suporta facilmente a sobrecarga". Pretendo exigir um laudo técnico avaliando a questão estrutural , para garantir que a laje suportará o sobrepeso. Ele mesmo (proprietário e engenheiro) poderá assiná-lo ou poderei exigir que outro engenheiro elabore tal laudo? Se for um engenheiro por mim indicado, a quem cabe os custos? Ao condômino ou ao Condomínio?

R. Se ele for registrado no CREA não teria nenhum problema que ele fizesse o laudo ou então ele poderá falar com algum amigo para fazer, você não pode obrigá-lo a chamar a empresa X ou Y entenda que não cabe a você criar regras você apenas executa as regras já existentes.

5- Devo exigir a apresentação de autorização/alvará da prefeitura?

R. Sim, toda construção ou reforma exige um alvará da prefeitura, o alvará e o ART deverão ser apresentados no início da obra e aliás a prefeitura exige ART para liberar um alvará de reforma ou construção.

BRUNO TOSO
BRUNO TOSO respondeu
5 anos

Obrigado, Derek.

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