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Osmar Martins Cerioni

Garagem- O condomínio existe há 21 anos e as vagas de garagem são insuficientes, o que fazer?

Por Osmar Martins Cerioni
Perguntou há mais de 1 ano

Há 25 anos, vinte pessoas se reuniram para a construção de um prédio condominial/residencial; em dezembro de 1986 houve a incorporação e a construtora mencionou na documentação que seriam construídos 20 unidades (duas por andar) com 40 vagas indeterminadas e não localizadas nos dois subsolos. No decorrer da ocupação foram sendo observadas que as garagens eram em numero de 36. Como solução decidiu-se em assembléias a introdução de duas vagas com a criação de "mezanino" sobre a rampa de acesso e outras duas no corredor externo do edifício (área destinada a Lazer). Nesta mesma ocasião, em Assembléia foi realizado o sorteio das vagas que foram numeradas e designadas para cada um dos apartamentos. Esta relação apartamento x vagas é parte integrante da Convenção em vigor.
Um dos condôminos que tinha as suas vagas demarcadas desde àquela época não ocupou o apartamento por alguns anos; depois o alugou para pessoas que possuíam veículos. Há cerca de quatro anos, ele entregou a unidade para a moradia da sua filha, que também possuía dois veículos médios e respeitavam as faixas de demarcação existentes no solo. Recentemente, trocaram os veículos por carros maiores; obviamente, avançaram cerca de 0,80 cms para fora da faixa-limite o que impossibilitou/dificultou a entrada e saída do veiculo do usuário da vaga ao lado. Este fato gerou muitos aborrecimentos entre os dois condôminos e por fim, o infrator foi advertido verbalmente. Não acatou e foi advertido por escrito; não acatou e foi multado por estar infringindo as regras de utilização do espaço contidas na Convenção Coletiva. Inconformado, vez um levantamento da metragem individual das 40 vagas constatando que em média as vagas "tipo gaveta" tinham cerca de 8,40 mts cada uma, mas a dele embora tivesse 8,00 metros demarcados, deveria ser considerada como tendo 6.40 metros úteis face no fundo existir a rampa de acesso que impedia que os seus dois veículos (perua Ford Escort e Citroen C4) ficassem dentro da faixa-limite frontal. Argumentou que não havia espaço suficiente para manobrar os veiculos e podê-los estacionar um de frente e outro de ré.
Com base nesta argumentação, contestou a multa recebida e informou ao Sindico e Comissão Fiscal que iria mover uma ação requerendo o seu "direito de igualdade da propriedade). Os apartamentos são todos com a mesma metragem e a área comum corresponde a 5%.
Como Conselheiro, em várias oportunidades que o assunto vinha sendo discutido eu afirmei, na minha ótica, de que a Convenção Coletiva assinada tempos atrás e a nova Convenção Coletiva datada de 2009 (para refletir as modificações do Código Civil) que foi assinada POR TODOS os 20 proprietários e devidamente registrada na forma da Lei e na qual constou as designações das vagas numeradas a cada unidade, deve prevalecer e a alegação do reclamante ser considerada como indevida, devendo mesmo ajustar-se as regras vigentes. È um problema dele e não do condomínio. Apesar deste argumento, e pela insistente ameaça do reclamante, o sindico levou o assunto para uma Assembléia Geral Extraordinária e apresentou três alternativas: a) Rodízio de veículos para equalizar o problema da "propriedade"; b) Criação de uma vaga (utilizar parte da área de lazer-salão de jogos ou outra solução técnica); c) deixar como está e resolver o problema em juízo.
A maioria dos proprietários optou pela criação de uma vaga (sem saber ao certo onde seria efetivada: redução do salão de jogos, outro mezanino sobre a rampa de acesso, etc. e tal).
Com certeza, quando for (em) apresentada(s) a(s) proposta(s) e local da nova vaga, vai acontecer uma "chiadeira".
A possibilidade da troca das vagas para acomodar a situação, já havia aventada e oferecida ao reclamante, porém sem sucesso. O reclamante se recusou em fazê-lo.

Gostaria de ser esclarecido, após o longo histórico: 1) - As regras estabelecidas na Convenção Condominial têm validade sobre um possível questionamento de ?isonomia na propriedade??; (2) - Julgamentos em questões semelhantes direcionam para um rodízio de vagas?; (3) - Obrigação do Condomínio em procurar e pagar uma vaga, fora do edifício? 4) - O que fazer neste ínterim: continuar multando o condômino?; 5)- Requerer judicialmente que ele seja impedido de colocar os dois carros e continuar a impedir/dificultar a manobra do seu vizinho?;(6)- encontrar uma permuta de vagas e obrigá-lo a aceitar?

Por favor, nos ajudem se possível encontrar um caminho...
Obrigado pela atenção e paciência.

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Respostas (4)

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Jussara Cunha
Jussara Cunha

Respondeu há mais de 1 ano

Entendi que as vagas estão em convenção atribuídas de modo determinado:
* Vagas 10 e 12 p/ Apto 101,
* Vagas 11 3 28 p/ Apto 102, e assim sucessivamente.

Se está em Convenção, a alteração disso ou de qualquer outra regulação para a atirbuição das vagas, somente por AG de alteração da Convenção (2/3 quorum).

Quem comprou o apto, comprou o que está definido em sua escritura e na Convenção e Regimento Interno. Houve uma AG anterior, soberana, que definiu a Convenção atual. Quais regras tenham sido determinadas p/ a distribuição das vagas, isso ficou no passado e a soberania foi consolidadada a partir de estabelecimento de uma Convenção, aprovada e registrada para o condomínio em questão.

Essas vagas possuem matrícula de IPTU atribuídas aso imóveis? Provavelmente sim.
Então, mesmo que o apto 301 tenha menor área de garagem que o apto 601, já está pagando IPTU sobre sua área menor e o apto 601 paga o IPTU devido a área maior.

Se observa-se que não existe isonomia da propriedade, não é obrigado a ter. Aptos em um condomínio são diferentes e por isso possuem frações ideias distintas, justamente para que a despesa condominial seja em função da fração ideal. Aí não houve e não era obrigado a haver.

O condomínio não possui obrigação de acomodar o carro do morador dentro da vaga. O condomínio fornece a vaga e o morador é quem adequa o carro ao espaço que possua. Se estiver condenado a ter Fiat Versace, Twingo, etc pelo resto da vida, assim será! Pelo menos para o carro que o condomínio comporta. Mas se o sonho de consumo dele é ter um SVU, Tucson, que não cabe na vaga DELE do condomínio, ELE QUE ALUGUE uma vaga para caber o carro dos sonhos dele e, a vaga do condomínio ele deixa vazia, aluga, dorme nela, coloca um Matchbox, sei lá!

No interim, continuar multando e, havendo a resistência, inicie o processo de definição de antisocial. De preferência antes dele entrar na justiça contra o condomínio - ele vai entrar já que hoje dizer que o outro não pode já é dano moral e está cheio de ex-porta-de-cadeia para ganhar um troco na porta do JEC.

Ele não é obrigado a aceitar nada. Ofereçam a permuta de vagas - por escrito e por AR - deem prazo para ele responder. Se ele não aceitar, antisocial e já o aciona judicialmente - ele está invadindo a área comum, podia ser em 1 mm ou 1 km. Antisocial permitirá multá-lo em 10 valores condominiais. Somadas as multas aplicadas anteriormente, vai dar uma grana!

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Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho

Respondeu há mais de 1 ano

Prezado Osmar,

Sua hstória é muito longa e até entender o que está acontecendo demora um pouco.
Se todos os aptos. tem a mesma metragem, as garagens têm que ser do mesmo tamanhosobre isso não há a menor dúvida. Há não ser que no memorial descrittvo tenha constado uma vaga menor. Neste caso, houve erro da construtora e acho que isonomia de propriedade tem que existir. POrque exatamente a vaga desse p´roprietário tem que ser menor do que as outras, ainda mais que os c arros agora são maiores.

Num possível julgamento, não creio que o juiz decida sobre o rodízio de vagas, pois esse não é o papel dele, o sindico é que tem que resolver essa parada.

Vocês também não podem impedir que ele coloque os carros na vaga destinada ao apto. dele, pois vai feir o direito de propriedade. Onde ele vai colocar???????

A melhor coisa a se fazer é encontrar uma unidade que tenha carros menores e fazer uma permuta com ele, e assim agrada a gregos e troianos. Aqui no nosso condomínio, 375 vagas, os moradores fazem muita permuta e ficam todos contentes.

Continuar multando? não creio que seja uma medida saudável. Será que ele não está no seu direito?

Então Osmar, sugiro que voces peguem todos os documentos do condomínio, vejam a planta e verifique se essa vaga de garagem tem mesmo essa medida e preocurem achar um jeito de consertar essa falha. Tem que haver um jeito. Se eu fosse voces, depois de verificar entrava num diálogo e cancelaria a multa, por indevida. Faço novamente a pergunta: Onde ele vai colocar seus veículos? Se fosse com você o que faria???????

Espero ter acendido pelo menos um pequeno farolete.
Já fiz uma consulta a um assessor jurídico do SECOVI e ele me disse que as vagas são todas iguiais ao que está registrado na planta e que os proprietários tem que comprar seus veículos de acordo com o tamanho das vagas.Então, você precisa examinar toda a documentação do condomínio para verificarf onde está o erro ou se existe erro. Vai que na planta consta essa vaga de garagem menor do que as outras, quem sabe?????

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Jussara Cunha
Jussara Cunha

Respondeu há mais de 1 ano

Só para exemplificar:
No "meu" condomínio as vagas são indeterminadas.
São 3 tamanhos de vagas e temos QUASE TODOS (244) aptos tem 1 vaga e, 20 têm 2 vagas - INDETERMINADAS.
No IPTU cada qual paga sua fração ideal - são 6 frações distintas. Isso está convencionado. Se a pessoa possui SVU, estaciona em vaga maior. Se tem Twingo, estaciona em vaga menor.

Em vagas DETERMINADAS, está estabelecido, fixo, determinado a limitação do veículo que a pessoa possa colocar dentro do box. E a pessoa já possui a fração ideal e o IPTU de sua unidade. Se não houve isonomia, qdo ele adquiriu o imóvel já foi compensado por isso, no mínimo pagando IPTU menor e condomínio tb menor.

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Osmar Martins Cerioni
Osmar Martins Cerioni

Respondeu há mais de 1 ano

Inicialmente, quero agradecer as respostas e orientações que me foram passadas por Jussara Cunha e Maria Telma Falcão de Carvalho. Com referência a documentação inicial da incorporação, como eu já falei, mencionava apenas 40 vagas indeterminadas e não demarcadas, sem especificar tamanho. Na prática, a medida que foram elaboradas as Convenções, estas vagas foram demarcadas e numeradas. As vagas (tipo gaveta para cada unidade) tem em média, 8,40 mts. O proprietário que está questionando tem um espaço de 8,00 mts. Quanto a multa, ela já foi cancelada em função da AGE realizada nesta semana na qual, como mencionei na pergunta, foram apresentadas algumas alternativas e dentre elas, ade se criar uma vaga que foi aprovada pela maioria; Para esta alternativa, estão sendo feitos estudos para determinar como e onde fazê-lo...!
Quanto a ele poder colocar os seus dois veiculos, talvez eu não tenha sido muito claro no texto: ele já possuia dois veiculos de tamanho menor (médio +pequeno) e fazia uso sem nenhum problema. As dificuldades começaram a surgir, quando ele resolveu, por entender ser um direito, trocar os dois carros por outros dois bem maiores, fato este que provocou o avanço do limite demarcado.
Vamos tentar, resolver com uma possivel permuta com outros condôminos.

Mais uma vez, obrigado pela ajuda.

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