Todo prédio residencial é necessariamente um condomínio?

Moro a dois anos em um apartamento que comprei, em um prédio. Aqui não tem síndico e sim um administrador que é dono da maioria dos apartamentos e quem construiu o prédio. O prédio não apresenta problemas estruturais, mas um grande descaso com cuidados das partes comum e o tal administrador que se acha dono do prédio não faz questão de cuidar do prédio. Na taxa que pago todo mês que parece ser a taxa de condomínio, tem especificado as despesas e ainda a parcela do fundo de reserva. Mas pelo que vi esse fundo de reserva é destinado para situações de emergência e para reparos no prédio. Alem do fato de não parecer ter um regimento interno e outros item de segurança. Decorrente de todos esses fatos, gostaria de saber onde posso procurar auxilio para a regulamentação de todos esses itens, e se isso pode gerar uma multa ao condomínio, assim como buscar melhorias para o prédio em que moro.