Troca de administradora

Janaina, quem chama a assemvleia é o síndico, se vc não chamar e os condôminos (1/4 asem um abaixo assinado) também não chamarem, a administradora e muito menos essa advogada podem chamar (alias, a advogada deveria saber bem disso).
Consulte seu contrato para ver a cláusula de encerramento, se vc está seguindo o que está definido no contrato, a administradora não tem do que se queixar; aliás, vcs é que podem ir procurar na justiça o cumprimento do contrato assinado com essa admisntiradora.
Aliás, seria interessante comenar ocm o moradores a situação para que fiquem sabendo que serão procurados pela adminsitradora qeu está inconformada emperde o contrato.
Boa sorte.

Janaina

Consulte o seu contrato, por vezes ficou consignado que o condomínio só pode encerrar o contrato com a administradora após a prestação de contas na AG.

Em Praia Grande administradoras sérias fazem questão disso; evita que o síndico "roube" e ponha a culpa na administradora. Isso já aconteceu no meu prédio, sabia? Se for esse o caso, faça a AG sem maiores problemas, afinal quem não deve não teme.

Axé

A retirada dela é justamente falta de prestação de contas, a saida é para entrada de uma nova administradora séria com anos no mercado,bj

Esta advogada está desproviida de razão, pois a escolha da Administradora é da confiança do Síndico. Você deve apenas verificar se não existe nenhuma cláusula "leonina" para não ter maiores problemas, mas o procedimento é este mesmo.

Calma lá, Janaina, não é a administradora quem presta contas, se falha existe messe quesitom evidente que não é deles. Administradores são prepostos do síndico e "obedecem" ao que o síndico estabelece.

Veja o contrato, se diz que o distrato será apenas após a AG, assim o será. Do contrário a sua nova administradora se encarrega dos trâmites legais.

Mas dizer que falta tansparência da administradora cai jutamente no que eu falei: o síndico não presta contas e "sobra"para a adminsitradora a fama de incompentente.

Abraços

JANAINA.
A FUNÇÃO DE ADMINSTRADORA É DELEGADA PELO SÍNDICO, POIS É CARGO DE CONFIANÇA DO MESMO. ASSIM, A ADMINISTRADORA PODE SER TROCADA QUANDO O SINDICO ASSIM O ENTENDER BASTANDO PARA ISSO OBSERVAR NO CONTRATO QUANTOS DIAS DE ANTECEDENCIA DEVE SER FEITA A COMUNICAÇÃO DE DESTITUIÇÃO DAS FUNÇÕES DA ADMINISTRADORA. OBSERVE QUE A ASSEMBLÉIA DEVE SER COMUNICADA DA NOVA ADMINISTRADORA INDICADA PELO SÍNDICO PARA QUE A ASSEMBLEIA RATIFIQUE A INDICAÇÃO.
BOA SORTE
ADRIANO PIRES FILHO
SUB-SINDICO
CONDOMINIO RESIDENCIAL APOLLO
PRAIA GRANDE - SÃO PAULO/

Fonte: A JANELA DA VIDA.

Olá, conterrânea! Estou longe da nossa linda cidade (patrimônio da humanidade), mas a saudade é grande daí, viu? Vamos lá: 1.- as Assembleias Gerais somente poderão ser convocadas pelo Síndico ou por 1/4 dos condôminos - jamais por terceiros; 2.- no Art. 1.348 do CC - Parágrafo Segundo diz: "O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas (esse é o caso), mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção." Isto posto pergunto: - houve Assembleia para aprovar a contratação da administradora? Veja seu diploma legal (Convenção). Afora essa verificação (para melhor conhecer as regras do seu Condomínio) a administradora não pode nem convocar Assembleia, nem tampouco se negar a receber a carta de rescisão contratual. Essa rescisão poderá ser encaminhada via carta registrada com AR, via Sedex, por cartório de títulos e documentos, etc. - não esqueça de ler o contrato de prestação de serviços da "empresa" para verificar o prazo previsto para rescisão e entrega da documentação - em via de regra são 30 (trinta) dias, após o recebimento da notificação. Se a "coisa" não for resolvida na esfera administrativa (entrega dos documentos) o Condomínio poderá dispor da justiça ingressando com uma ação de busca e apreensão de documentos. Se você for uma boa gestora, todos lhe apoiarão em todos os seus atos. De qualquer forma convoque uma Assembleia Geral Extraordinária, de imediato, para dar conhecimento aos demais comunheiros acerca dessa situação desagradável e definir a atitude a ser tomada em face dessa "empresa". Saudações carioca! Yolanda Chaves

Yolanda há que se observar se no contrato não existe como condição para o distrato a convocação da AG. Como eu disse, em minha cidade isso é muito comum.


Axé

Olá, Marisa. Pode até existir essa cláusula contratual (nunca vi), mas no Rio, acho meio improvável, mas... Acho uma cláusula meio absurda e prepotente. Tomara que a Janaína nos dê notícia acerca desse desfecho. Abração, querida!

Dentre as funções estabelecidas para a Administradora está aquela em que a mesma elabora mensalmente a prestação de contas que é encaminhada ao síndico, o qual submetea análise do Conselho.
a Administradora só poderia alegar a impossibilidade de apresentar a prestação de contas mensal, se por ventura não recebesse a documentação necessária. Mas sem essa documentação o que ela iria administrar??

Olá Janaina,

Tenho uma administradora de condominios e posso sugerir o seguinte:

É interessante que antes de trocar uma administradora, faça um levantamento / relatório de incompetêrncia da mesma, tendo com base as formas legais de administração condominial.
Não concordo com a posição do colega, quando diz que o sindico troca quando quizer, pois tem síndicos que a administradora orienta o correto e ele não aceita e acaba comprometendo o profissionalismo da adminitradora.
É importante que a solicitação de troca tenha alguma base, é importante também que consulte o conselho, pois se a troca falhar vc irá ter respaldo que não o fez sozinha.
Outro ponto importante, é que a administradora é um dos fornecedores mais importantes que o condominio deve ter, por tanto tenha alguns cuidados em contratar, exemplos:
Verificar as referencias comerciais, a equipe de gestão se é qualificada, a idoneidade junto ao mercado tanto da empresa quanto a dos sócios, as CND"s, e se ela é parceira, tais cuidados irão refletir em uma parceria de sucesso, e lembre-se, não procure o mais barato, pois sempre sai mais caro.

Fonte: Jone Cabral Administrador Funcional Grupo Manaus - Am Email - condominios@funcionalgrupo.com.br

Olá Yolanda,

Concordo com sua posição, esta cláusula é abusiva e pode ser questionada por qualquer advogado.

aqui em manaus, a rescisão do contrato se dá a qualquer momento, desde que seja comunicado sobre aviso prévio com antecedência minima de 30 dias.

Fonte: Jone Cabral Administrador Funcional Grupo Manaus - Am. site - www.funcionalgrupo.com.br

Olá, Jone tudo bem? Desculpe, mas concordo parcialmente com você. Explico: a administradora realmente é mandatária do Condomínio, que é representado por um Síndico, eleito em Assembleia Geral -escolhido pelos condôminos. Mas daí a aceitar que a administradora deve "obedecer" ordens irregulares, irresponsáveis, ilegais de um Síndico é inaceitável, nada profissional. Sou totalmente a favor da assessoria de uma administradora de condomínios. A massa condominial paga a taxa de administração e espera receber informações claras e com lisura total. Concordo que a administradora dê notícia oficial dos fatos irregulares praticados pelo Síndico, aos demais membros da Administração. É preferível expor uma situação irregular causada pelo Síndico ao Conselho, do que num breve futuro ver-se exposta a críticas e a responder por atos irregulares. Daria conhecimento e ganharia a confiança de toda a comunidade. Quanto aos demais pontos apontados por você, concordo ipsis literis. Abraços.

Recentemente troquei de Administradora. Como procedi. Procurei uma nova Administradora do meu agrado e valor do mercado. A Nova Administradora escolhida procedeu os tramites legais, ou seja entrou em contato com a antiga, informando que estaria assumindo o meu condomínio, marcaram um més para a passagem dos documentos e pronto. Não foi preciso pagar multa de rescisão de contrato e só comuniquei ao Conselho que estava trocando de Administradora, mas tarde a nova Administradora comunicou aos demais condôminos.

Quem tem o direito de marcar assembléia - segundo Lei 10.406 de jan 2002 - o síndico (art. 1348) ou (art. 1355)1/4 dos proprietários ou por interviniência e solicitação do conselho fiscal agindo em nome dos proprietários, e pelo direito a ele (conselho) investido pelos moradores, e eleitos, em assembléia ordinária.
Também, a senhora, olhar a convenção condominial. Contudo a Lei 10.406 é que norteia as convenções,e as mesmas nã a podem contrariar.
O aviso de quebra de contrato, deverá rezar o prazo definido para o aviso prévio de quebra de contrato ou o valor referente para que seja realizado de imediato. Se houver consenso, entre os condôminos (maioria simples), o síndico ou quem seja delegado pelo mesmo. Ou pelo consenso dos proprietários, portanto apenas não poderá essa decisão ser de vontade de alguns. Mas representar o consenso e a maioria. Nesse caso o próprio síndico deve aquiescer ou colocar o cargo dele à disposição.

Fonte: Lei 10.406 de 10-01-2002

Prezada Janaina Martins,

Vou-lhe falar por experiência própria, aqui no meu Condomínio, mudamos de Administradora por iniciativa própria dos Condôminos, nos reunimos e decidimos mudar e pronto.

Agora sugiro também você verificar as Cláusulas de vosso Contrato com a respectiva Administradora, se no seu Condomínio não tem um Advogado, procure ajuda de um.

Agora, essa Advogada é abusada. Jamais ele pode entra em vosso Condomínio e realizar uma Assembleia, ou isso também faz parte do Contrato?

Boa sorte

Prezada Janaina,
Em primeiro lugar verifique se no contrato existe uma cláusula para encerramneto do contrato.
Se essa cláusula existir cabe às partes contratantes cumpri-la.
Caso não exista a cláusula de encerramento, deve valer a decisão do Síndico, conforme deve estar previsto na Convenção.
Lembrar que o Síndico é o principal responsével pela administração do Condomínio, cabendo a ele tão somente informar à assembleia a respeito dos atos por ele praticados.
Normalmente o bom Síndico antes de resolver encerrar um contrato deve levar ao conhecimento da assembleia, para que os condôminos possam se manifestar a respeito. Estando a sua decisão já aprovada pela assembleia a empresa administradora nada poderá alergar.

Janaina,
já houve respostas de todos os matis à sua questão.
Tentando ajudar, quero lhe dizer que o Condomínio é livre para substituir a Administradora. Ou porque a mesma não está mais merecendo a confiança do síndico, ou porque simplesmente não querem mais o seu trabalho. Mas há um contrato a ser respeitado. Veja a cláusula do contrato que prevê o rompimento do contrato e cumpra-o. Você estará confortável, juridicamente. Veja bem: os prazos e formalidades contratuais para sua rescisão presumem que houve regularidade na prestação dos serviços. Caso contrário, a rescisão pode ser, inclusive, judicial, com perdas e danos em favor do condomínio.
Estou com um caso em que a Administradora não recolheu o INSS dos empregados do Condomínio, embora haja recebido o numerário para tanto, e ainda falsificou a autenticação nas guias. Isso é caso de polícia. O cidadão ainda quer exigir o cumprimento da cláusula que prevê uma notificação com 60 dias de antecedência para a rescisão!
Administradora que se preza, não se impõe ao Condomínio. A relação é de confiança. Não havendo confiança, não há como se impor! E Administradora alguma, através de prepostos, por mais graduados que sejam, não têm competência legal para convocar Assembleia. Todavia, seria elegante, de sua parte, convidá-la para se explicar, oficialmente, em Assembleia, aos condôminos. Isso, inclusive, evitaria o trabalho corpo a corpo que, geralmente, pela o condomino de surpresa, o qual se dispõe a ouvir uma parte, apenas, e forma ser juizo, precipitadamente, em desfavor do síndico. O Conselho Fiscal também precisa entrar nessa demanda e tomar posição. Ele já fez isso?
Boa sorte e que tudo se resolva de modo civilizado.