Como faço para registrar meu condomínio?

Meu prédio foi construído em meados dos anos 70, possui 4 andares e 12 apartamentos. Nunca foi registrado, assim como não possui convenção e nada que regulamente. O que tem nos regido foi sempre a política da boa vizinhança. Como o prédio é bem antigo, está precisando de diversas obras; e no momento, até possuímos um caixa extra. No entanto, dos 12 apartamentos, apenas 9 são pagantes. Esses 3 pagam quando querem, ficam devendo meses seguidos e não há uma forma eficaz de regularizarmos isso enquanto o prédio não tiver um condomínio com CNPJ. Todos os apartamentos são isentos de IPTU. - Quais os documentos preciso ter do prédio? Onde os consigo? - Quais os documentos preciso ter dos proprietários e de seus respectivos apartamentos? - Como devo proceder? - A retirada de documentos é paga? Agradeço desde já a atenção.