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Gabriela

Telhado é área comum? Conflito entre Art. 1331 ou Art. 1340 do Código Civil? Como interpretar?

Por Gabriela
26 dias

Moro num prédio de 3 andares, sendo que meu apartamento é a cobertura que ocupa todo o terceiro andar. O acesso ao telhado se da exclusivamente através do meu apartamento. Tenho encontrado respostas conflitantes em relação a questão de se o telhado é área comum ou não. O § 2 do art. 1331 do CC diz que:
"§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado [...] e as demais partes comuns [...] são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos."
Já o art. 1340 diz que
"Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."
Se somente eu tenho acesso ao telhado, o telhado é meu? Eu pago pelas despesas? Posso impedir o acesso ao mesmo? Em qual artigo me basear?

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Respostas (6)

Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez respondeu
26 dias

Telhado é área comum. Você não usa o telhado com exclusividade porque ele serve para cobrir todos os apartamentos. Tente deixar a cobertura sem telhado e veja o que acontece com a unidade de baixo. Entendeu?

Você quer o telhado para você sob a frágil alegação de que o acesso a ele só acontece através de sua unidade. Vamos acreditar que você tem razão e que o construtor e o engenheiro bobearam feio. Ainda assim chega-se a ele (telhado) via escada do lado de fora.

No telhado comumente ficam as caixas d'agua e a antena coletiva. Um terraço de cobertura é área comum a menos que a convenção decida de outra maneira. Mas telhado é área comum.

Ao menos uma minuta da convenção existe arquivada no cartório de registro de imóveis. E é essa minuta que dará a base para a convenção que vocês estão fazendo. Vocês já verificaram se o projeto original foi alterado? É realmente bizarro que para se acessar uma área comum deva-se adentrar numa unidade autônoma. Mas como eu falei: o acesso pode ser do lado de fora. Seria interessante construirem uma escada.

Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.
contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

Gabriela
Gabriela respondeu
26 dias

Obrigada pela resposta! Realmente não tinha pensado sobre a possibilidade de acessar externamente com escada. Posso exigir que sempre acessem com escada, então, inexistindo justificativa para acessar por minha unidade?

Não concordaria com a construção de uma escada permanente pois isso colocaria minha segurança em risco, visto que poderiam facilmente descer do telhado para meu terraço e arrombar minha porta, entrando na minha casa.

Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez respondeu
26 dias

A construção da escada depende da assembleia. Para acessar a escada seria preciso que o meliante primeiro acessasse o condomínio de forma que todos estariam correndo o mesmo risco.

Quando você diz que o acesso se dá pela sua unidade é realmente passando por dentro do seu apartamento? Porque o terraço de cobertura também é área comum. Seria diferente se sua convenção estipulasse o terraço como área sua mas se nem convenção vocês tem vale a lei.

§ 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. (CC 1331 § 5º)


Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.
contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

Gabriela
Gabriela respondeu
26 dias

Mesmo dependendo da assembléia, a construção da escada teria que ser aprovada por unanimidade, certo? Uma vez que modificaria a fachada do prédio e tomaria um espaço da área comum.
Sim, para acessar o telhado é preciso entrar no meu apartamento, passando pela porta. O terraço é meu, escriturado e com área determinada na convenção. Apesar de nunca termos eleito um síndico ou estabelecido uma taxa de condomínio, temos uma convenção padrão criada quando da construção do prédio. Então a única forma de acessar o telhado sem passar pelo meu apartamento seria utilizando uma escada enorme que desse direto no telhado. Pensando melhor, nem sei se seria possível construir uma escada que desse direto no telhado, uma vez que o condomínio não tem um terraço como área comum, ficaria no mínimo bizarro.

Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez respondeu
26 dias

Acréscimo na construção exige 2/3 dos condôminos e não pode prejudicar nenhuma unidade. Pela sua narrativa apenas o seu medo não é prejuízo mas depende do entendimento da justiça numa eventual demanda. E escadas modernas em caracol não ocupam quase nenhum espaço.

No mais pode ser que o juiz mande que você opte entre ter uma escada na área comum ou continuar franqueando o acesso pela sua unidade. Afinal você sabia do problema quanto a comprou.

Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.
contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

Geraldo Majella da Silva
Geraldo Majella da Silva respondeu
26 dias

Gabriela - Estou aqui me perguntado: porque o condomínio teria que acessar o telhado constantemente? Caixa de água, limpeza de calhas? Se existe estes serviços a engenharia passou longe desta construção, porque o acesso teria que ser independente, nem que fosse por um alçapão aberto no corredor, encima da porta de entrada do seu apto ou através de uma passagem de ar existente na edificação, normalmente, na direção dos banheiros dos aptos e a entrada pela área comum, garagem. Já que você diz que não existe, poderão fazer uma escada fixa de ferro, por traz da edificação, sendo esta redonda devido a segurança para quem ira subir e ao atingir o telhado, gradeado fechado a cadeado, como se fosse um alçapão, assim ninguém acessa ao telhado se não tiver a chave do cadeado. Para arromba-lo na altura de 12 metros será complicado para o meliante. 0k

Fonte: Pessoal

Geraldo Majella da Silva

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