O Síndico pode realizar obras sem aprovação em assembleia?

Boa tarde! A manutenção do jardim deveria está na previsão orçamentária,mas a pintura mesmo sendo manutenção necessária deveria ter sido mostrado orçamentos e claro ser aprovado em assembleia.
Só para lembrar muitos síndicos picaretas embolsam grana nesse tipo de serviço.

Fonte: 12

Assinatura: paulorodriguesmoura@hotmail.com

Se foi somente manutenção do jardim, e o serviço de pintura também foi para manutenção localizada, não tem porquê realizar assembleia para isso, o síndico pode prestar contas na próxima AGE ou AGO.

Se para cada manutenção ou reforma pequena fosse necessário assembleia o síndico não faria nada. E se foi aprovado em assembleia e ninguém questionou isso, nem você, o síndico continuou as obras.

Assinatura: Administrador de Empresas / RS - Síndico Profissional pela SíndicoNet - sindico.caxiasdosul@gmail.com

Elenice considerando que a pintura é uma obra necessária a ser aprovada por maioria simples entendo que havendo a ratificação o assunto está encerrado.

Mesma coisa quanto ao jardim mas ressaltando que talvez nem seja uma obra.

Evidente que o ideal é a transparência administrativa e o discutir-se com a assembleia antes dos gastos mas por esta vez já foi. Vocês até poderiam ter-se mobilizado antes da pintura ser começada porque agora não tem como arrancar a tinta da parede.

Assinatura: Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.
contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com

Manutenção do jardim dispensa assembleia, mas pintura de fachada, que é sempre um gasto elevado, requer uma assembleia. Inclusive para decidir a forma de rateio, em quantas parcelas, etc.

Mas se a assembleia já ratificou os gastos, não há mais o que discutir.

Assinatura: Luiz Leitão da Cunha
luizmleitao@yahoo.co.uk
Atuação exclusivamente em São Paulo, Capital

Olá Elenice!!!

Existem três tipos de obras:
- Necessárias, subdivididas em urgentes (não é necessário aprovação da Assembleia) e não urgentes (convoca-se uma Assembleia e para a sua aprovação basta a maioria simples dos presentes);
- Úteis, convoca-se uma Assembleia e para a sua aprovação é necessário a maioria absoluta de todos os condôminos;
- Voluptuárias, convoca-se uma Assembleia e para a sua aprovação é necessário no mínimo 3/4 de todos os condôminos, mas em alguns casos é necessário 100% de aprovação, como no caso de troca do tipo de revestimento da fachada.
Lembrando que em qualquer caso, apenas adimplentes votam. Se quiser entender melhor sobre o assunto, leia este artigo:
www.sindiconet.com.br/informese/aprovacao-de-obras-em-assembleia-de-condominio-manutencao-obras-e-reformas

Vamos tentar analisar o seu caso:
Quando se refere a manutenção de jardim:
- Se foi contratado um jardineiro para fazer a poda das árvores, cortar a grama e fazer a reposição de plantas que secaram isto é realmente uma manutenção de rotina e a obra se enquadra como necessária e pelo custo, não haveria necessidade de ser aprovada em Assembleia, talvez até já estivesse na previsão orçamentária feita pelo Síndico no início do seu mandato.
- Se foi contratada uma empresa de paisagismo para refazer todo o jardim, daí a obra se enquadra como voluptuária e a aprovação na Assembleia seria obrigatória.

Quando se refere à pintura de fachada:
- Se a sua fachada estava com a pintura desgastada e partes do revestimento estavam se soltando a obra se enquadra como necessária e o ideal é que a sua aprovação já tivesse sido discutida em anos anteriores em alguma Assembleia e que ali tivessem decidido pela formação de um Fundo de Obra (FO) específico para este fim, assim o valor desembolsado a cada mês não pesaria no orçamento dos condôminos.
- Se o tipo de revestimento foi trocado ou a cor alterada então trata-se daqueles casos onde é necesário a aprovação de 100% dos condôminos.

De qualquer forma, o local correto para o questionamento talvez você tenha deixado passar , que seria na Assembleia que aprovou as obras. Lendo a resposta de todos que opinaram, você terá uma base para analisar e verificar se houve alguma irregularidade. Você pode aproveitar para questionar o Sindico sobre os orçamentos feitos, e ver se houve cotação de preços. Somente se achar muitas evidências de desvio você deve conversar com os outros condôminos e solicitar uma Assembleia de prestação de contas, caso contrário é melhor aceitar o que já foi decidido.

Abraços!!!

Assinatura: Décio Sunagawa / Síndico Profissional / desunagawa@gmail.com

Bom Dia

Sra Elenice;

Devemos seguir a Lei, sendo:

Código Civil, artigos 1341, 1342 e 1343

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.


Davi Vasconcelos
Sindico Profissional
11940081012 - davi.foco@gmail.com

Pequenas obras se estiverem previstas, sim, ele pode. Agora uma pintura de fachada não é pequena, então deveria ter sido aprovada antes em assembleia

Assinatura: Tony Cavalcanti
Administrador de Empresa / Síndico Profissional
www.tonycavalcanti.com.br
tony@tonycavalcanti.com.br
(21) 96436-1048

Se a AGE aprovou tudo certo.