Como considerar a área privativa de uma unidade no cálculo da fração ideal?

O prédio onde resido (13 unidades, 4 por andar nos primeiros 4 andares, mais uma de cobertura) foi edificado em terreno de 917 m², sendo esta a área considerada tanto no cartório de registro de imóveis (na matrícula do terreno) como para cálculo do IPTU das unidades. Ocorre que, após conclusão da obra, o construtor e também proprietário do terreno, tendo constatado que o edifício efetivamente ocupava uma área menor (de 677 m²), resolveu ficar para si com o que chamou de ?área remanescente?, nos fundos do prédio, com 240 m² (917 ? 677 = 240). Esta situação ele fez constar na escritura de constituição e convenção de condomínio e também no cartório de registro de imóveis, mediante averbação, declarando que ?a referida área de 240 m² ficaria pertencendo à unidade de cobertura do prédio?, de sua propriedade e onde reside até hoje. Por outro lado, as frações ideais dos apartamentos (inclusive a do apartamento de cobertura) foram calculadas com base na área ocupada real, de 677 m², e não com base na área total de 917 m², ou seja, ignorando a referida área privativa de 240 m². Isso está certo? Esta área privativa de 240 m²deveria ser considerada no cálculo das frações ideais de todas as unidades ou apenas da unidade de cobertura? De que forma? O fato do IPTU do terreno ser cobrado, para todas as unidades, sobre a área total de 917 m² é correto? A área total da unidade de cobertura, para efeito de cálculo de sua fração ideal, deveria incluir a área privativa de 240 m²? E para as demais unidades? Como regularizar esta situação?

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