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MONICA DE CASSIA LANGSDORFF SOUZA CASTRO

Os proprietarios das coberturas devem pagar mais na reforma de esgoto do predio e no salao de festa?

Por MONICA DE CASSIA LANGSDORFF SOUZA CASTRO
Perguntou há mais de 1 ano

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Respostas (30)

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Derek
Derek

Respondeu há mais de 1 ano

Monica, sim pois de acordo com o art. 1336 do código civil estabelece que a contribuição para as despesas do condomínio serão por fração ideal salvo por disposição contrária da sua convenção.

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Monica infelizmente se a sua convenção não disciplinar de forma diferente vale a abominável fração ideal, ou seja, sim as coberturas se estrepam.

Abraços

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Jose Alberto da C. Cordeiro
Jose Alberto da C. Cordeiro

Respondeu há mais de 1 ano

Oi Monica

Também moro em uma cobertura e pago pela fração ideal, ou seja vários gastos que são comuns a todos nós, só porque moramos em uma área útil maior, pagamos mais.
O certo é discutirmos se o gasto dividido pela fração ideal é correto ou justo, todo critério de rateio tem algum inconveniente e no nosso caso o inconveniente é que o nosso bolso é que arca.
Existem diversas discussões no judiciário sobre este tema, porém ainda não formou uma jurisprudência que pudéssemos usar.
Consulte um advogado do ramo e veja se é interessante entrar com uma ação, talvez você ajude aumentar o número de queixosos no judiciário sobre este tema.

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nilo de araujo borges junior (advo)
nilo de araujo borges junior (advo)

Respondeu há mais de 1 ano

Monica Fração ideal se a convenção e a assembleia não disserem outra coisa. Tenha fé. Peça na assembleia para a divisão ser por unidades. Uma boa conversa é melhor que a mais dura das leis. Também vou ser incorporado por outros seres de vez enquanto. Nilo de Araujo Borges Junior.

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Elder Magalhaes de Souza
Elder Magalhaes de Souza

Respondeu há mais de 1 ano

Os proprietários pagam por fração ideal, salvo se disposto em contrário na convenção.
Diferentemente de alguns que comentaram abaixo, a fração ideal é justa. Ou alguém se propõe a pagar mais porque precisa usar o elevador até o décimo andar contra o vizinho que mora no térreo ou no segundo andar?
Você paga IPTU por área não é mesmo ?
Você paga água por cota mínima , quando tem hidrômetro individual , mas se você mora numa cobertura com área bem maior e gasta mais água você acha justo pagar o mesmo que o seu vizinho que por ter uma área menor a ser lavada?



Assinatura: Elder Magalhães de Souza
Síndico por 3 anos e Conselheiro fiscal por 2 anos

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LUIZ MANDELLI NETO
LUIZ MANDELLI NETO

Respondeu há mais de 1 ano

Monica, boa tarde. Apesar do senso ser pela fração ideal, obras de reformas, melhorias e outros que não ordinárias, em área comum, devem ser por rateio das unidades; visto que já corre, no Rio de Janeiro, ação neste sentido. Caso seja criada a tal jurisprudência, o condomínio corre o risco de ter que devolver o valor ao condômino, gerando custos por processos e problemas no caixa do condomínio. Tal decisão, por parecer sensata, deve ser aprovada em assembleia para ter um respaldo.

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nilo de araujo borges junior (advo)
nilo de araujo borges junior (advo)

Respondeu há mais de 1 ano

Monica reitero o que disse. tente na assembleia que seja por unidade. Na interpretação do Judiciário não acredito que haja divisão por unidade. O Judiciário não está instalado para ter bom senso ou fazer justiça, ele existe para aplicar a lei, esta é a verdade. alteração da lei é obra do legislativo. Nilo de Araújo Borges Junior.

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Maria Valéria
Maria Valéria

Respondeu há mais de 1 ano

Monica, o que vc precisa fazer é tentar mudar a convenção de seu condomínio. Na reunião use argumentos como: o proprietário de uma Ferrari paga mais pela gasolina do que o do fiat? Os gastos do condomínio residencial são diferentes do comercial. As áreas SAO COMUNS! O piscineiro não limpa a MINHA piscina, esta é De uso COMUM e não gaz parte de minha unidade, esta sim maior. A faxineira NÃo limpa a MINHA ÁREA e sim a de uso COMUM, i assim por diante. É uma questão de bom senso e justiça e como alguns juízes já entenderam enriquecimento ilícito. VC NÃO USA MAIS O ESGOTO E SALAO DE FESTAS DO QUE O RESTANTE DOS CONDÔMINIS!!! Em meu prédio, somente a Água é cobrada por fração ideal, o que a orincípio, considero justo, pois partindo-se do pressuposto que tendo uma área maior, talvez com piscina particular, gastaria mais água. Mas só isso! . O FATO DE MINHA UNIDADE SER MAIOR NÃO CONTRIBUI EM NADA PARA O AUMENTO DAS DESPESAS EM COMUM DO CONDOMÍNIO! E COMO ALGUÉM AÍ EM CIMA DISSE! VC JÁ PAGOU E PAGA MAIS POR ISSO! E PARA AQUELES QUE VIEREM COM O PAPINHO DE QUE AS REFORMAS VALORIZAM MAIS A SUA UNIDADE! EXPLIQUE PARA ELES A MATEMÁTICA DA COISA! A VALORIZAÇAO DO IMÓVEL NÃO É POR UNIDADE e sim do conjunto. SE A OBRA VAI VALORIZAR EM 10% ! É 10% DE TODAS AS UNIDADES. O QUE VALORIZA UMA OU OUTRA UNIDADE É A DECORAÇAO INTERNA E ISTO CADA UM JÁ PAGOU POR ELA? LUTE PELOS SEUS DIREITOS E UMA SOCIEDADE MELHOR E MAIS JUSTA! EU PAGO POR UNIDADE!

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Elder Magalhaes de Souza
Elder Magalhaes de Souza

Respondeu há mais de 1 ano

Prezada Mônica de Cassia,
com respeito à resposta da colega Maria Valéria, preciso contestar os argumentos e informar o seguinte:
1) A melhor maneira de não ganhar é não pedindo ou pedindo errado!
Um proprietário de uma Ferrari vai usar gasolina premium que é muito mais cara que a gasolina comum ou álcool que um FIAT usa. Por um motivo simples. Os motores são diferentes
2) A fração ideal diz qual é a sua cota nas despesas e também na indenização. Você aceitaria ser indenizada pelo mesmo valor que as outras unidades do seu prédio, porque a área deles é menor que a sua?
3) Alegar que a água ser dividida por fração ideal é justo porque a área é maior e alegar que a fração ideal não serve nos outros argumentos é ter dois pesos e duas medidas.
4) Se a sua convenção estipula a fração ideal para rateio de despesas, a melhor maneira que a senhora tem para mudar a cobrança é pedir em assembléia que a convenção seja alterada. Se seus argumentos forem fracos você não conseguirá. Uma pergunta, na votação vocês usam fração ideal ou o voto é por unidade?

Eu particularmente acho justa a fração ideal. Ela diz o quanto por cento eu sou dono de um prédio. É como uma sociedade. Quem tem mais ações terá mais rendimentos e também mais gastos.
No meu condomínio temos 3 coberturas diferentes, e cinco tipos de apartamentos. Para cada 100 reais de despesa a proporção ( fração ideal ) para cada unidade é: 1,3 ; 1,1 , 0,92 , 0,1 , 1,9 , 1,5 e 1,6 . A maior cobertura paga 1,6 versus 0,92 da menor unidade. Quase o dobro. O custo maior é proporcinal à propriedade maior. Do mesmo modo que o IPVA da FERRARI é maior que o IPVA do FIAT. O que vale mais tem maior despesa de manutenção.

Para a senhora Maria Valéria, peço que evite usar letras maiúsculas na resposta. Neste tipo de contato , usar letras maiúsculas significa GRITAR, o que é bastante deselegante.
Se a senhora quiser pagar um preço justo pela água, instale hidrômetros individuais e então pagará pelo uso , não por tamanho de área.
Deixo uma pergunta para a Senhora Maria Valéria:
se a senhora morar no 5 andar e um morador do térreo pagarem a mesma cota de luz comum a senhora acha justo? Ou deveria haver uma maneira de contabilizar item por item de despesa? Quem usa mais a piscina ou sauna ou elevador? Infelizmente este é uma das características da vida em coletividade.

Assinatura: Elder Magalhães de Souza
Síndico por 3 anos e Conselheiro fiscal por 2 anos

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Eu comparo a fração ideal a uma "bolsa inveja". Os beneficiados dessa forma de rateio sabem que estão sendo injustos e obtusos, mas são maioria. E fazem questão de manter o status quo.

O único argumento válido na defesa da fração ideal é que num caso de sinistro o proprietário de maior fração terá uma maior indenização. Oras bolas; então basta que o seguro seja rateado pela fração ideal. No mais, condomínio é rateio de despesas e a cobertura não usa mais os serviços do porteiro do que o térreo.

Coisas de Brasil, fazer o quê? A mesma coisa que custa para eu por o feijão com arroz na minha mesa custa para qualquer um de vocês. Os mesmos impostos que incidem no feijão com arroz do rico incide no do pobre; varia sim a mistura, e o montante de IR que um paga e o outro paga. Mas produto equivalente = custo equivalente. Exceto na fração ideal. Não entendo essa lógica.

Fui

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Elder Magalhaes de Souza
Elder Magalhaes de Souza

Respondeu há mais de 1 ano

Inicialmente: no meu condomínio o síndico paga a taxa condominial e os conselheiros não recebem nada e também pagam a taxa.
Prezada Senhora Marisa Sanchez,
discordo da senhora. Não existe bolsa inveja e olhe que , no meu condomínio eu sou um dos quem mais paga. O que existe é a proporcionalidade entre a posse e a despesa.
O seguro, se entra na despesa condominial e, se esta é por fração ideal logo, ele já esta rateado.

O rateio de despesas é proporcional à posse. Se dividirem o salão de festa em pedacinhos, quem tem maior área terá mais pedacinhos e neste ponto é que está a justiça da forma de rateio da despesa.
Realmente o uso do porteiro é o mesmo , mas na cota condominial paga por fração ideal a cobertura paga mais, o apartamento maior paga mais. Mas o tema aqui é a cobrança de reforma de esgoto do prédio e do salão de festas. Me diga minha senhora, o custo do cano de esgoto que vai até a cobertura é o mesmo do salão de festas? Do andar térreo?
A energia gasta para a bomba de água levar água da caixa até o 15o andar é a mesma se fosse somente 6 andares? A senhora quer ter o benefício e dividir o custo?
Ou alguém não sabe que a cobertura tem mais privacidade, melhor vista e etc?

Deveria então fazer um rateio geral de todas as despesas, o que não é a pergunta.
Me responda onde existe a inveja quando a quantidade de energia para levar o elevador até a cobertura é bem maior que a quantidade de energia para levar alguém ao segundo ou terceiro andar?
Mas somente se a cobertura tiver o mesmo tamanho dos apartamentos de baixo é que o valor deveria ser igual.

A senhora alega que "produto equivalente = custo equivalente".
Me diga se a senhora acha que existe custo equivalente para o elevador de uma cobertura e do elevador para segundo andar? Não entendo sua lógica.

Se alguém não usa a piscina , ele pode se abster de pagar o custo da piscina? Ou da saúna, ou mesmo do salão de festas, que nem todos usam?

Mas ainda assim, acho que se numa assembléia os custos reais de cada parte fossem detalhados, ficaria mais fácil e mais justo se cada um pagasse somente pelo que usa, só que no condomínio isto não existe.

Assinatura: Elder Magalhães de Souza
Síndico por 3 anos e Conselheiro fiscal por 2 anos

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nilo de araujo borges junior (advo)
nilo de araujo borges junior (advo)

Respondeu há mais de 1 ano

Eu tenho outra opinião. quando o cara comprou o apartamento bonitão sabia que ia pagar mais. Não está satisfeito. Venda o bonitão e fique no bonitinho pagando menos. Simples. Ostentação tem preço Nilo de Araújo borges Junior

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Melhor ler isso do que ser analfabeto Elder.

Prédio padrão, classe média. Todos andares idênticos com apartamentos de dois dormitórios na frente de três dormitórios de fundos. Mesma distância a ser percorrida de elevador; mesma lâmpada iluminando o hall comum. Debaixo mesma quantidade de canos até o esgoto. Mas a "zelite" banca suas despesas e ainda subsidia as despesas do vizinho.

Só porque SE houver um sinistro a "zelite" terá direito a uma indenização maior. Coisas de Brasil.

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Elder Magalhaes de Souza
Elder Magalhaes de Souza

Respondeu há mais de 1 ano

Bom , antes de mais nada educação quanto mais se usa mais se tem.

Mas existem analfabetos funcionais , que lêm e não entendem.
Se todos os apartamentos ttêm a mesma distância parece que alguém faltou às aulas de matematica e trigonometria. Se é um condomínio vertical é impossível todos terem a mesma distância. Isto é uma realidade.

Zelite é um termo depreciativo. Normalmente uma classe que gosta de usar este termo não gosta de ver a realidade. Só aceita o que acredita e é praticamente impossível de estabelecer uma argumentação, porque não só discordam do argumento do outro, como ainda precisam ofender e debochar do outro.

Mas sei que é muito difícil alguém entender a questão da proporcionalidade. Na hora de ser "dono" quer ser dono de mais , na hora da despesa quer ratear igualmente.

Mas, antes de debochar e ofender o próximo , procure argumentar melhor, porque matematicamente , no rateio a "ZELITE" dona da cobertura banca a despesa da turma do bolsa condomínio. E
recebe mais porque tem maior porcentagem da propriedade.

Assinatura: Elder Magalhães de Souza
Síndico por 3 anos e Conselheiro fiscal por 2 anos

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Enio Peixoto
Enio Peixoto

Respondeu há mais de 1 ano

O proprietário de um bem deve pagar por sua manutenção. Se o bem tem vários donos, eles dividem entre si o custo de manutenção. Se um dos donos tem uma parte maior que os outros, ele também paga uma parcela maior das despesas, lógico. E não interessa se ele não usa o bem. Ele tem que pagar proporcional a sua parte, salvo se num acordo, os outros donos aceitarem que ele pague menos. Onde mesmo está escrito coisa parecida?

Fração ideal é a porcentagem que cada proprietário tem do Condomínio. Portanto, a princípio, cada proprietário vai pagar a manutenção do condomínio na proporção da sua porcentagem. Não importa se todo mundo usufrui igual a ele, ou se não usufrui de tudo, ou se mora sozinho ou se o apartamento está fechado. Ele tem que pagar as despesas de manutenção na proporção que a propriedade dele representa do todo.
Isso não é coisa do PT, nem do FHC. Lá na lei de 64, há 50 anos, já era assim. E acho que antes disso também.
Se não for assim, quando um apartamento estiver vazio, seu proprietário também vai poder pleitear desconto na contribuição. E com razão. Por que um apartamento vazio deve pagar faxina, recolhimento de lixo, porteiro, manutenção de elevador, de portão, energia elétrica e outros? Só quem mora lá deveria pagar isso. Quem não mora, bastava pagar o seguro e uma geral de vez em quando.

É sempre a mesma lenga lenga e choradeira quando o assunto é fração ideal.

Tem gente que em outros assuntos, diz que é lei. E que lei deve ser cumprida sem espernear! Mas quando é rateio por fração ideal esperneia a vontade, xingando meio mundo.

O certo é que se algum dia, o legislativo (e não o judiciário ou jurisprudência, ou seja lá que quiseram dizer) mudar a forma de rateio, os chorões serão outros. E aí, teremos muito mais chorões do que temos hoje, porque são em número muito maior. E a lenga lenga vai continuar eternamente.

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Artur S Maciel
Artur S Maciel

Respondeu há mais de 1 ano

Numa simples visão creio que deveria pagar como todos os demais condôminos de apartamentos tipo. Entretanto, há que se considerar algo que muita gente não percebe: quem mora em cobertura, além de ter espaço extra, lava o piso superior muito mais vezes; também troca a água da piscina própria, quando tem,, (pequena. média ou grande) muito mais vezes, consumindo muito mais água. Pessoalmente conheço alguns e, como síndico, sempre percebo esse procedimento. Há, claro, os que colaboram e muito para o uso racional de água, que merecem os meus aplausos.

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Como eu disse: melhor saber ler.

Fui

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Jose Alberto da C. Cordeiro
Jose Alberto da C. Cordeiro

Respondeu há mais de 1 ano

Caros Colegas

Concordo com todos os pontos de vista.
Agradeço ao Sr. Nilo pelo bonitão, minha mãe também acha (rsrsrsrsrsrsrsrsrsrsrsrs).
Moro numa cobertura duplex e tenho uma piscina com 6 mil litros de água, porém sou consciente, pois instalei uma bomba e equipamentos para tratar a água.
Quando comprei eu já sabia que ia pagar mais e aceitei.
Gostaria de colocar algumas pimentas nas resposta do colega Elder, por exemplo moro sozinho e pago pela fração ideal, porém não acredito que seja justo, por exemplo:
1- Uma família com 6 pessoas teoricamente deveria pagar mais, pois usam mais água, mais portaria, mais elevador, o critério de rateio justo seria por pessoas.
2- Morador que somente dorme no imóvel durante a semana e não usa as áreas comuns, também paga tudo e se o rateio fosse justo deveria pagar somente 5/7 da cota condominial, pois não vive no condomínio nos finais de semana.
3- Um morador tem uma ferrari e o outro um uno, proporcionalmente o da ferrari deveria pagar mais pelos gastos de manutenção e segurança da garagem.
4- Poderia citar um inúmero elenco de despesas e investimentos que deveriam ser rateados de forma específica.
Fiz todos os comentários para chegar a conclusão que rateio nunca será justo, por isso chama rateio.
Aqui no Brasil a opção do rateio pela fração ideal foi uma das formas para proporcionalizar os gastos.
Alguém conhece como funciona em outros países a forma de rateio de condomínios?

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Elder Magalhaes de Souza
Elder Magalhaes de Souza

Respondeu há mais de 1 ano


Prezado Senhor José Alberto,
qualquer discussão que busque uma melhor adequação das coisas é sempre bem vinda, se o outro é educado e inteligente, mesmo na discordância existe um objetivo do bem maior.

Rateio por fração ideal e rateio por cabeça. Quando convêm um é melhor do que o outro e algumas pessoas pulam de um barco para outro com uma facilidade enorme. Aqui mesmo, nesta discussão, já temos um exemplo deste dois pesos e duas medidas.

Mas, como o esquartejador vamos por partes:

A questão da água é simples: uso de hidrômetro. Nesta hora cada um paga pelo que usa. Simples assim.
Meu prédio tem hidrômetro individual e ainda temos água de reuso. Nossa conta de água é cerca de 1/3 da de prédios similares e meu condomínio já foi motivo de várias reportagens recentes , no SBT , Globo e Rede Brasil.
Curioso que a turma que quer rateio comum , veio para cá e como estavam acostumados a dividir água por todo mundo , quando receberam a conta individualizada gritaram , xingaram , chamaram o síndico de ladrão e etc...mas quando viram o hidrômetro e o quanto gastaram , aprenderam quase que imediatamente. teve morador , que sem vazamento chegou a pagar conta de quase R$1.500,00 de água.

O dono da propriedade paga pela posse e não só pelo uso. Se eu comprar um apartamento , mesmo sem usar eu pagarei mínimo de luz, mínimo de água e o condomínio cheio. É o que se chama disponibilidade do bem. Logo, não é bem questão de injustiça cobrar de quem não usa. Você não usa porque não quer/quis. É o mesmo que ir num restaurante e pedir o prato mais simples. O serviço do garçom de levar o prato à mesa é o mesmo , mas os 10% incidem sobre a despesa total. Não é 10% para quem pediu um prato mais chique e 5% para quem pediu o prato do dia. A gorjeta sim , aí você dá o quanto achar que deve.
Ninguém deixa de varrer o corredor na frente da minha porta só porque eu não estou lá. Correto?

O elevador é o melhor exemplo de "socialização dos custos ".

Se um morador vive no térreo e outro mora no 10o. andar, porque o morador do térreo deve dividir a luz igualmente com o morador do décimo andar?

Talvez a solução mais justa seria um cartão que contasse quantas vezes o elevador foi usado e por quem. Depois faria um rateio entre quem usou e qual o tipo de uso.
Então digamos que um determinado mês ninguém usasse o elevador. A despesa dele seria zero? não não seria. E quem pagaria então?
Se eu for mais gordo que o vizinho e o motor tiver que trabalhar mais para me levar até o mesmo andar , eu deveria pagar mais?

E para piorar, o que é o tema deste artigo , se o morador do 10o andar for um triplex de 300m2 frente ao coitado do primeiro andar que mora num apartamento de 100m2.

Me lembra a história do avião.

O querosene de aviação que move a turbina tem o mesmo preço não importa se você está na 1a, 2a ou classe econômica. Quando o avião cai , todos morrem, mas a passagem da 1a, 2a e classe econômica tem preços bem diferentes não é? Embora parte do serviço seja diferente o custo do voo em si é o mesmo. Tudo bem que os vinhos e Whisky são diferentes, bem como a comida , mas o salário da aeromoça não muda se ela passa o carrinho nas diferentes classes?

Então o que fazer?

Talvez se o cidadão imaginar o quanto de tubos , canos, fios são necessários para levar a luz até o décimo andar supondo que não existam anadares inferiores e então fazer a c0nta disto , ele entenderá que existem valores diferentes mesmo que os apartamentos tenham o mesmo tamanho.


Mas então , para colocar pimenta nos questionamentos do senho José, eu pergunto:

Se eu limpar o meu corredor posso dispensar o faxineiro de fazer este serviço e não pagar ou pagar menos no condomínio?

Se eu ficar com uma chave do portão e não precisar do porteiro posso deixar de pagar parte do salário dele ?

Se eu não tiver carro, mas tiver vaga de garaem , eu posso pagar a menos pela manutenção?

As perguntas , embora idiotas, motivam discussões intermináveis, bastando para isto que quem queira se dar bem as custas do outro decida reclamar os direitos!

Talvez uma solução que se aproxime da ideal seria quantificar tudo , quantas vezes o uso do elevador, quantas vezes o faxineiro limpou meu corredor, ou quantas cartas eu recebi e etc...e depois dividir nesta planilha a despesa de cada um . Mas ainda assim o básico teria que ser dividido por todos , independente de uso ou não , simplesmente pela disponibilidade para uso imediato.

Não sei como é no exterior. Mas sei que as regras na Europa são muito rígidas , no tocante a barulhos e tipos de famílias, em muitos apartamentos crianças e/ou animais não são aceitos e nos Estados Unidos em muitos locais os moradores se reúnem para decidir se aceitam ou não um novo morador. A Madonna foi recusada num edifício famoso de New York por conta dos possíveis transtornas que ela causaria no prédio.

Assinatura: Elder Magalhães de Souza
Síndico por 3 anos e Conselheiro fiscal por 2 anos

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Jose Alberto da C. Cordeiro
Jose Alberto da C. Cordeiro

Respondeu há mais de 1 ano

Caro Elder

Obrigado pelo retorno.
Eu coloquei estes questionamento porque sei que não existe solução que atenda a cada um.
Sou contador e bacharel de direito e passei a minha toda explicando os critérios de rateios efetuados nas grandes empresa, para a explicação dos gastos e custos e nunca ficavam satisfeitos, pois rateio é rateio.
Morar em condomínio é um exercício de cidadania constante e tem que haver bom senso.
Vou contar um história rapidamente, fui à uma assembleia e a discussão era sobre os playgrounds e comentei que no nosso condomínio só tinha áreas de lazer para os meninos e que as meninas ficavam em segundo plano, nisso surge um desavisado e comenta: "Você está preocupado com sua filha", no mesmo momento disse que não tinha filha e sim dois moleques (literalmente) e que estava preocupado com o lazer das filhas dos outros condôminos, ou seja morar em condomínio tem que haver concessões, uma hora você leva alguma vantagem em outras horas você leva desvantagens e você tem o livre arbítrio, para mudar ou continuar no condomínio.
Morei nos EUA por pouco tempo e era impressionante a participação dos condôminos nas assembleias, mas como morei somente em um condomínio, não sei se nos demais também são assim.

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ademir ferreira
ademir ferreira

Respondeu há mais de 1 ano

Sabemos que tudo o que se disser acerca do assunto vai gerar muita polêmica, porém o que realmente deve valer, é o sentimento de justiça para cada caso. Coberturas em edifícios pequenos, sem elevador e sem uma piscina particular, soa diferentemente das coberturas com elevador e piscina. Mesmo assim, se a cota de agua for dividida adequadamente, no caso da piscina, penso que em nada será onerado o condomínio. Despesas ordinárias são passiveis desta divisão por área, porem obras de vulto, como piso, pastilhamento do prédio, pintura geral etc são obras que não justificam a cobrança por área, pois beneficiam a todos da mesma forma.Para exemplificar veja um extrato da matéria publicada pela OAB de Juiz de Fora MG 09/10/2013


' O TJMG e o STJ constataram que apesar do § 1º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil citar como regra o rateio de despesas pela fração ideal, o fato destes artigos estipularem ?salvo disposição em contrário na convenção?, deixa claro que o legislador estabeleceu essa exceção para que fosse dada a liberdade da assembleia geral adotar outro critério que seja justo, que busque cobrar de cada unidade o que realmente utiliza e se beneficia dos serviços que são prestados nas áreas comuns, baseado no ?princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa?. A perícia judicial apurou que o apartamento maior gasta o mesmo que os apartamentos tipo, pois as despesas que geram o rateio de despesas decorrem do uso das áreas comuns (portaria, escadas, elevador, energia elétrica, empregados, faxina, etc) que são utilizados igualmente, independentemente do tamanho interno dos apartamentos.'

Fonte: http://www.hojeemdia.com.br/m-blogs/mercado-imobili%C3%A1rio-1.105111/stj-derruba-o-rateio-da-taxa-de-condom%C3%ADnio-pela-fra%C3%A7%C3%A3o-ideal-1.130491#.UazVeNgiDZM.facebook

Assinatura: Ademir Ferreira

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Elder Magalhaes de Souza
Elder Magalhaes de Souza

Respondeu há mais de 1 ano

Ademir, esta reportagem já foi citada aqui, uns apoiaram e outros criticaram. Na hora emq ue você diz que existe o diploma legal , mas também existe "salvo disposição em contrário"fica difícil saber se o que será seguido é a legalidade ou a justiça. E nem sempre o justo é legal e vice versa.
Eu entendo o seguinte:
1) Alegar simplesmente que a área maior deve pagar mais ( a divisão por fração ideal) não é 100% justa.
2) Alegar que o custo com salário e manutenções deve ser o mesmo para todos também não é, justamente porque a própria alegação é de que os serviços não dependem do tamanho da área. Alguns serviços que o condomínio presta depende do número de moradores da unidade. Por exemplo um apartamento pequeno com 6 moradores e uma cobertura grande com 2. Quem usa mais os serviços de portaria, garagem , e etc ?
3) As obras de vulto que o senhor cita recaem na questão da porcentagem de domínio. Se eu sou "dono" de parte maior da portaria e da lateral do prédio, por exemplo , porque devo dividir a manutenção igualmente com quem tem menos porcentagem?

Assinatura: Elder Magalhães de Souza
Síndico por 3 anos e Conselheiro fiscal por 2 anos

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ademir ferreira
ademir ferreira

Respondeu há mais de 1 ano

Caro Elder!

Ser dono da maior parte da portaria ou dos corredores ou do elevador...nunca soube de caso em que foi dividido os bens de algum condomínio......que importa ser dono da maior parte do terreno se o voto em assembleia é igual para o térreo para o intermediário e para a cobertura. Dentro desse principio da quota por área, penso que deveria, no caso, contar voto duplo para a cobertura, pois na maioria dos prédios, os apto de cobertura pagam o dobro.Para os demais contar com voto fracionado, tipo 1,33..1,25...etc. A lei é muito velha, SMJ, e precisa de reforma urgente.

Atenciosamente

A FERREIRA
Atenciosamente

Assinatura: Ademir Ferreira

No sindico net desde 2007

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Elder Magalhaes de Souza
Elder Magalhaes de Souza

Respondeu há mais de 1 ano

Prezado Ademir,
em caso de sinistro do condomínio, por fogo ou desapropriação, seja lá qual motivo for , a indenização é feita como? Racha por cabeça, joga pro alto e quem pegar mais leva tudo?, os mais bonitos ganham mais? Claro que não. A divisão é feita por fração ideal.
Concordo com você que a votação deveria ser feita por fração ideal também.
Mas nem sempre o legal é justo. E embora não seja advogado, trabalho em diversas áreas de atuação que envolvem preceitos jurídicos e aprendi que entre a legalidade e a justiça o certo seria prevalecer a justiça, mas nem sempre isto acontece.
Exemplpo claro é a questão eleitoral, onde nem sempre quem tem mais votos é eleito.
A lei é velha e precisa de reforma, concordo contigo.
Mas deixo uma perguntas, na linha da turma que defende que o custo tem que ser igual porque um não gasta mais que o outro:
1) Luz elétrica: Num apartamento moram 6 pessoas, que usam o elevador diariamente, digamos 3 vezes por dia , total de 6 x 3 = 18 vezes. Em outro apartamento, no mesmo andar e do mesmo tamanho, moram só duas pessoas que usam 2 vezes: 2 x 2 = 4 vezes. O custo de luz é o mesmo para os dois apartamentos? O que seria justo na sua opinião? Dividir igualmente, fração ideal ou o que ? Estenda isto para um prédio de 10 andares com 5 colunas diferentes e olhe a confusão da conta.
2) Portaria: o porteiro abre a porta para o apartamento de 6 pessoas 18 vezes. E para o apartamento de 2 pessoas 4 vezes. Quem usa mais os serviços de portaria?
3) Limpeza: o entra e sai das pessoas com sapatos sujos , onde suja mais?

Para evitar estender mais faça um exercício de imaginação e coloque isto em diferentes apartamentos, prédios e etc...teríamos que contratar um matemático e colocar computadores para fazer um cálculo.
E então, o que você acha ?

Assinatura: Elder Magalhães de Souza
Síndico por 3 anos e Conselheiro fiscal por 2 anos

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Jose Alberto da C. Cordeiro
Jose Alberto da C. Cordeiro

Respondeu há mais de 1 ano

Abaixo a fração ideal.

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Artur S Maciel
Artur S Maciel

Respondeu há mais de 1 ano

Um detalhe importante que passa despercebido a muita gente: quem mora em cobertura possui mais automóveis, utilizando-se muito mais o abre e fecha dos portões de garagem, idem dos porteiros, pois também faz mais movimentos internos com mais visitantes, mais festas, maior consumo de água, maior uso dos elevadores e por aí vai. Justo, portanto, que pague mais por isso, conforme prevê a convenção de condomínio quando estipula que a cobrança seja por fração ideal.

Fonte: Experiente como síndico profissional e administrador de condomínio e também como corretor de imóveis desde 1980.

Assinatura: Artur S Maciel - Belo Horizonte - MG

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nilo de araujo borges junior (advo)
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Respondeu há mais de 1 ano

Em outro questionamento estamos debatendo o tema. entendo que consegui equacionar a questão. Algumas despesas são iguais em qualquer tipo de apartamento, O uso do zelador, do porteiro, dos elevadores. Não é porque a apartamento é maior que mora mais gente. ao contrário. Rico mora sozinho. Pobre tem que dividir. ai vem o cunhado, a sogra, a irmã. etc Apartamentos maiores devem pagar seguro, reformas nos telhados, despesas com garagens, pela fração ideal, pois os seus gastos e benefícios são maiores que os demais. Ninguém pode se enriquecer à custa do outro. Nem os grandões que o seguro é maior, nem os pequenos querendo pagar menos pelos mesmos serviços. é o que penso hoje, algumas despeas por fração ideal, outras por unidade, dependo da natureza de cada uma delas.

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Jose Alberto da C. Cordeiro
Jose Alberto da C. Cordeiro

Respondeu há mais de 1 ano

Caros

Na minha opinião as despesas extraordinárias deveriam ser cobradas pela fração ideal e as despesas ordinárias deveriam ser cobradas igualitariamente.

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