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Bom dia.
Minha dúvida diz respeito a vaga de garagem presa. Possuo um imóvel em um condomínio com mais de 100 apartamentos. E 25% das vagas deste condomínio são presas, entre elas a minha.
A convenção e o regimento interno do condomínio não estabelecem regras claras para melhor funcionamento destas vagas presas. A única menção que existe no regimento interno é que os moradores devem ter bom senso para auxiliar os que têm vagas presas. Infelizmente, o conceito de bom senso é muito subjetivo, alguns moradores simplesmente não ajudam, se recusam a tirar o carro quando preciso sair com o meu, já outros desligam interfones, ou não atendem a porta, o que inviabiliza que eu tire meu carro. Já ouvi de alguns moradores que eles não tem obrigação nenhuma de tirar o carro, que a vaga deles é livre e que eles não têm nada a ver com isso. Infelizmente, já há 4 anos lido com essas situações, em alguns casos ficando totalmente a mercê da boa vontade de um ou outro morador e do seu estado de humor, que nem sempre favorece.
Tentei junto à síndica do condomínio várias vezes alguma solução, mas ela sempre alegava a dificuldade de ligar com isso, por fim, me disse que a solução era eu alugar uma vaga livre.
Já fiz comunicação por escrito e não obtive retorno, 7 meses depois fiz uma notificação via cartório, ficaram de reunir os moradores com o mesmo problema para discutir, o que também não aconteceu. Na última reunião do condomínio levantei a questão novamente, disse que eu gostaria de uma atenção, senão infelizmente teria que ir à justiça. O que foi alegado nessa reunião pra mim é que o condomínio não pode fazer nada, que pode ser ilegal criar uma regra sobre a utilização das vagas presas. Eu sugeri que houvesse apenas um procedimento simples que determinasse: no caso de precisar sair, solicitaria a portaria que entrasse em contato com o morador por interfone, ou algo desse tipo (porque alguns moradores proíbem de ligar em seus interfones, e outros até mesmo o desligam). Disseram-me que eu tenho que resolver isso é diretamente com os moradores que prendem minha vaga, que o condomínio não pode, e que seria contra a lei qualquer tentativa do condomínio de criar alguma regra ou norma para tentar melhor essa relação vaga presa/vaga livre. Alegaram, que trata-se do direito de propriedade, e que o morador tem o direito de não querer tirar o carro. Tudo bem, mas eu penso que também tenho o direito de propriedade mas ele fica cerceado pelo direito e má vontade de outros.
Enfim, minha dúvida é:
O condomínio pode ou não estabelecer regras para tratar essa questão?
Antes, é uma obrigação do condomínio ou realmente como se alega, é um problema meu, que eu tenho que resolver, não tendo nada a ver com o condomínio?
Se o condomínio pode criar essas regras, quais poderiam ser? Vocês sabem me recomendar algum procedimento que é utilizado em outros condomínios?
Se o condomínio se conscientizar por criar uma regra, ela tem que ser submetida a votação? Porque como mais de 70% dos moradores tem vagas livres, dificilmente aprovariam qualquer coisa que mudasse a rotina deles.
Se eu tenho razão em solicitar o que tenho pedido ao condomínio, e se mesmo assim continuar obtendo negativas sobre a questão, o que eu devo fazer? Tendo em vista que venho tentando conversar desde início de 2015, já com comunicação por escrito, notificações via cartório, o que me resta é apenas a justiça?
Peço desculpas pelo longo texto para expor minha dúvida, peço encarecidamente uma atenção, cada vez que me vejo preso na garagem e não consigo falar com moradores para liberarem meu carro, fico pensando se em algum momento for um caso de doença, um mal estar, ou algo do tipo, como vou fazer... e isso me desorienta.
Atenciosamente.
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Ordenar:
Andre
Infelizmente esse tipo de situação acontece em varios lugares e não somente no seu. Procure então agora colocar o seu carro na mesma posição deles. Ou seja, atras de alguma vaga mesmo que isso ocupe duas vagas até despertar o mesmo incomodo que trazem a voce ja que o sindico e o condominio simplesmente ignoram o bom senso.
A convenção ORIGINAL do prédio por acaso prevê a necessidade de manobrista? E o que diz o código de obra de BH sobre vaga presa?
Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.
contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com
Elias,
Por incrível que pareça, para esse caso que você sugere existe previsão de multa na convenção.
Ou seja, se o morador não quiser tirar o carro e me deixar preso, não há previsão nenhuma na convenção ou no regimento, mas se eu parar em um lugar que não é a minha vaga e prender alguém eu recebo multa de R$ 150,00 por estar parado fora da minha vaga.
Marisa
Não conheço a convenção original do condomínio, conheço apenas a atual (e ao que parece é a única que existe). Nessa convenção a única referência que existe é que será buscado o bom senso.
Sobre o código de obra de Bh, você tem ideia onde ou como eu consigo acessar isso?
André se essa é a convenção original do prédio então o incorporador foi muito ingênuo. Levante isso. E o código de obras você consegue no site da prefeitura, ok?
Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.
contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com
Obrigado Marisa, parece-me realmente que é a convenção original.
Sobre o código de obras, obrigado! Encontrei no site da prefeitura.
Veja o que de relevante ele fala sobre vagas presas:
Lei nº 7.166 de 27 de Agosto de 1996
ESTABELECE NORMAS E CONDIÇÕES PARA PARCELAMENTO, OCUPAÇÃO E USO DO SOLO URBANO NO MUNICÍPIO.
Art. 225 - Cada vaga de estacionamento de veículos deve ser prevista em projeto e ter área livre com dimensões mínimas de 2,30 m (dois metros e trinta centímetros) por 4,50 m (quatro metros e cinqüenta centímetros).
§ 1º - Deve ser reservada área que garanta, para cada vaga, acesso, circulação e espaço para manobras.
§ 2º - Uma vaga somente pode impedir o acesso a outra se no respectivo projeto constar observação destacada da situação.
Bom, como no meu caso o condomínio possui vagas que prendem outras, tem que existir então essa observação destacada da situação no projeto da obra.
Nova dúvida, você sabe me dizer onde e como eu consigo o projeto da obra pra achar essa observação que deve constar lá ? É na prefeitura ou em cartório que eu consigo isso?
Toda a documentação relativa à incorporação (inclusive planta) está arquivada no cartório de registro de imóveis. E apenas a planta você consegue na prefeitura.
Eu negocio imóveis e a maioria deles com vaga presa e todos, sem exceção, preveem por convenção que será preciso manobrista. Embora quase nenhum condomínio cumpra esse item porque encarece o condomínio o fato concreto é que as pessoas se viram no tocante ao infeliz dono da vaga presa poder sair dela.
Infelizmente se essa convenção que você tem em mãos é original então presume-se que você sabia da situação quando adquiriu o seu apê. Na sua matricula diz o quê?
Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.
contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com
Então Marisa, na minha escritura consta apenas que eu tenho uma vaga no subsolo, não consta o número, nem que ela é presa. Mas ai pela planta do imóvel tem lá a referência de qual é a minha vaga e ela é presa realmente.
Sobre a convenção ela foi feita posteriormente pelos moradores, e com certeza eles não iriam mencionar manobrista pelo motivo que vc mesma relatou, aumento de custo.
Porém, como o código de obra diz que para ter vaga presa é necessário uma observação no projeto é provável que lá conste qual solução se daria, ou você acha que não? Essa observação seria apenas justificando o porquê de se ter a vaga presa...?
Andre
Agora voce vê: existe multa para quem dificulta a entrada mas multa para quem dificulta a saída do outro.
A solução do manobrista me parece uma otima alternativa mas será que o condomínio vai querer arcar com mais esse custo?
André faça um favor a você mesmo: levante a convenção feita pelo incorporador no cartório de registro de imóveis.
Elias a ideia não é forçar manobrista que realmente encarece o condomínio, a ideia é jogar o problema no colo do síndico.
Abraços
Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.
contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com
Perfeito Marisa,
Eu tbm não quero manobrista porque realmente vai encarecer, inclusive pra mim.
O que eu preciso é apenas fazer que o condomínio entenda que eu tenho direito de entrar e sair da minha vaga, para que possamos chegar num acordo. Se houver por exemplo previsão de manobrista, tenho certeza que haverá mais boa vontade para negociar uma forma de utilização, porque ai será interesse de todos.
Marisa, eu indo até o cartório de registro de imóveis, eu consigo então o projeto da obra e também a primeira convenção incorporada ao projeto?
Marisa
O problema é esse que o Andre ja mencionou:
- O sindico nao quer nada no "colo" dele rss...
Está sendo omisso e com certeza deve ser um dos que tem a vaga livre.
Sim André, você dominou direitinho a ideia. E é só ir no cartório de registro de imóveis.
E Elias pega que o filho é teu, certo?
Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.
contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com
Marisa
Ou entao:
- Casou com a viúva, assume que o filho é teu.. rss
Olá Marisa,
Como vai? Eu de novo...
Olha só, peguei a convenção do meu residencial no cartório.
Infelizmente não diz nada sobre a necessidade de manobrista.
Porém, há uma informação que julguei interessante.
Na distribuição de áreas do residencial faz-se a separação daquilo que é de propriedade comum e aquilo que é propriedade exclusiva de cada condômino.
Ai vem a separação de cada apartamento da área privativa e da área comum.
Detalhe, em todos os apartamentos, tem a metragem da área privativa, e na área comum diz-se, por exemplo:
27,7916 ** inclusive 10,35m² de garagem coberta.
Na cláusula seguinte diz:
"São partes comuns do Condomínio, inalienáveis e indivisíveis como acessórios indissoluvelmente legais ao todo, aqueles a que se refere o artigo 3° da Lei 4591, de 16 de dezembro de 1964 e quantos mais que, não se situando dentro das áreas privativas das unidades autônomas, vierem por afetação, destino ou natureza de uso comum dos condôminos."
Outra cláusula que fala dos direitos e deveres, diz:
"Usar e gozar das partes comuns, desde que não impeçam idêntico uso e gozo dos demais condôminos."
E por fim, uma cláusula prevê ainda:
"Além das penas cominadas em lei, fica ainda o condômino que, transitória e eventualmente, perturbar o uso das coisas e partes comuns ou der causa a despesas, sujeito a multa correspondente ao que for fixado em assembleia, sem prejuízo das demais consequências cíveis e criminais do seu ato."
Enfim, se não estou viajando muito, eu acho que isso faz cair por terra o argumento que tenho ouvido aqui de que o morador só tira o carro se quiser, porque ele tem direito de propriedade. Na verdade faz parte real de sua propriedade mas está descrita como parte de uso comum, ou seja, ele vai gozar daquela área mas nos direitos e deveres diz que ele não pode impedir que eu também goze do meu direito de usar essa área comum a mim destinada.
O que você acha? O que é mencionado na convenção original é suficiente para eu me reunir com o síndico e cobrar uma atenção ao meu caso? Lembrando que não há regras para o uso das vagas presas, e os moradores tiram ou não tiram o carro para liberar a vaga presa se quiserem (é assim hoje em dia), como não há nenhuma regra acordada, alguns simplesmente, desligam os interfones, ou não atendem a porta quando chamados.
Att.
André
André Luis De Oliveira,
Concordo mais uma vez com a Sra Marta.
Boa sorte,
Fonte: Sindiconet
RR S Lima de Siqueira
Subsíndico
Site: www.havilah.16mb.com
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