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Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho

Respondeu há mais de 1 ano

Cleo,
Seu condominio não possui Convenção? Todos os aptos. estão uniformes?
Na minha humilde opinião, você não pode incluir a sacada como área do seu apto. Hã não ser que a prefeirtura da sua cidade o permita, pois, se puder faze-lo, estará aumentando a área do seu apto, e pagará mais IPTU.
Se eu fosse você, antes de fazer essas alterações, procuraria saber se seu condominio tem convenção, o que diz a respeito e o que a sua prefeiotura diz também.
Digo isto baseada no art. 1.336 do código civil que diz: "são deveres dos condôminos:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores e aos bons costumes".
O novo código civil é uma Lei maior do que a convenção e o regulamento interno e o que você esdtá pensando fazer é uma verdadeira alteração de sacada e destinação das partes que tem a edificação (no caso a sacada). Você está descumprindo uma Lei Federal e poderá sofrer um processo de ação de obrigação de fazer (desfazimento da obra).
As questões que devem ser verificadas antes de fazer as alterações: foi decidido por unanimidade? Foraqm tomadas providencias com relação à Prefeitura? Todos aumentaram suas áreas através da integração da sacada à fração ideal?
Depois de tudo esclarecido, tome sua decisão

E. Rui Franco
E. Rui Franco

Respondeu há mais de 1 ano

Cleo, Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas. E se contrariar a Convenção tem que haver 100% de aprovação, pois seu intuito é modificar a estrutura da Uniodade. Existem outras ressalvas, se sua sacada está apta para suportar o peso extra, pois pode haver colapso da estrutura e tudo vir abaixo. Outro ponto importante esquecido em assembléias.
Há duas legislações específicas para ao caso, além da convenção condominial, quais sejam: uma que norteia o universo condominial que era a Lei 4.591/64, atualmente, regulado pelo Novo Código
Civil, e outra que é a Lei de Postura Municipal, que, apesar de dispor sobre toda e qualquer obra no município, é alvo sempre de esquecimento nas ações desta natureza. Isto porque, o envidraçamento da varanda, não pode ser visto somente sob o prisma da descaracterização da fachada, já que este pode ser ultrapassado através de consenso geral entre os condôminos, em regular assembléia; O que é esquecido dentro de um condomínio, é que a varanda, normalmente, não é computada como área construída; Este é o ponto de conflito, que gera irregularidade e traz graves transtornos ao
condomínio, já que o seu fechamento, gera acréscimo de área e torna o "habite-se" irregular, sendo que a multa prevista na legislação municipal é sobre o total da área construída e não somente sobre a parte irregular. Assim, antes de se levar esta discussão, para uma assembléia, o condomínio deverá agir com prudência, consultando um engenheiro nesta área, a fim de que o mesmo verifique a planta e faça cálculo para levantamento do coeficiente de aproveitamento do terreno bem como da taxa de ocupação, de acordo com zoneamento, pois, normalmente, se constrói 100% do permitido
o que impediria qualquer aumento de área construída; Por isto a importância desta análise antes da assembléia, posto que se houver aumento de área e esta for além do permitido, de acordo com cada zoneamento da cidade, será criado um problema seríssimo para o condomínio. Neste caso, talvez somente através de uma anistia e com pagamento de outorga onerosa, que de acordo com a prefeitura se traduz da seguinte forma: É a contrapartida financeira cobrada do proprietário da edificação pelo excesso de área construída que ultrapassar o coeficiente de aproveitamento na zona em que estiver localizado, é que se pode tentar regularizar uma situação desta natureza. Por fim,
ultrapassadas todas estas etapas, há ainda providências a serem tomadas junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, em razão de toda esta alteração. Por isto a importância da prudência e prevenção quando se pensar em envidraçamento/fechamento de varanda."

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