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soares

Qual a regra para abertura de janelas ou ventilação?

Por soares

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Givanildo Vieira
Givanildo Vieira

Respondeu há mais de 1 ano

Boa tarde

Soares

O tema de janelas próximas às divisas era polêmico na vigência do velho Código Civil, regulado nos seus artigos 572 a 576.

O novo Código Civil, que entrou em vigor em 11jan2003 consolidou e detalhou a tendência majoritária da jurisprudência, nos seguintes artigos:


Art. 1301 É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

Parag. 1. AS JANELAS CUJA VISÃO NÃO INCIDA SOBRE A LINHA DIVISÓRIA, BEM COMO AS PERPENDICULARES, NÃO PODERÃO SER ABERTAS A MENOS DE 75 (SETENTA E CINCO) CENTÍMETROS.

PARAG. 2. AS DISPOSIÇÕES DESTE ARTIGO NÃO ABRANGEM AS ABERTURAS PARA LUZ OU VENTILAÇÃO, NÃO MAIORES DE 10 (DEZ) CENTÍMETROS DE LARGURA SOBRE 20 (VINTE) CENTÍMETROS DE COMPRIMENTO E CONSTRUÍDAS A MAIS DE 2 (DOIS) METROS DE ALTURA DE CADA PISO.

ART. 1302 O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; ESCOADO O PRAZO, NÃO PODERÁ , POR SUA VEZ, EDIFICAR SEM ATENDER AO DISPOSTO NO ARTIGO ANTECEDENTE, NEM IMPEDIR OU DIFICULTAR O ESCOAMENTO DAS ÁGUAS DA GOTEIRA, COM PREJUÍZO PARA O PRÉDIO VIZINHO.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, SEJA QUAL FOR A QUANTIDADE, ALTURA E DISPOSIÇÃO, O VIZINHO PODERÁ, A TODO O TEMPO, LEVANTAR SUA EDIFICAÇÃO, OU CONTRAMURO, AINDA QUE LHES VEDE A CLARIDADE.


Deve-se atentar também para o disposto no artigo 1312 do NCC:

Art. 1312 do NCC ?Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção, é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.?


Comentários finais: O NCC manteve a falha do CC de especificar o tamanho das seteiras e não o seu número, permitindo assim que o vizinho faça grandes trechos de parede com tijolos de vidro dentro dos tamanhos das seteiras. Mas agora fica consolidada a jurisprudência de que esses panos de iluminação na divisa DEVEM FICAR ACIMA DE 2M DE ALTURA e podem ser tapados por construção do vizinho, desde que atendam ao disposto na legislação municipal e estadual (Código de Obras, Lei de Zoneamento, Código Sanitário, etc).

Casos que só a jurisprudência poderá definir são os desses "panos de seteiras" construídos com tijolos de vidro que também permitem a ventilação através deles. Minha interpretação subjetiva é que esses panos deveriam ser considerados como janelas, pois permitem iluminação e ventilação simultaneamente.

Foi ampliada a regra para o vizinho prejudicado impedir a abertura de janela a menos de 1,5m da divisa, com prazo máximo de 1 ano e 1 dia para mover a respectiva ação.


Acabando com as várias interpretações anteriores, o novo Código Civil estabelece que, perdido o referido prazo, o prejudicado perde não só o direito de exigir que o vizinho elimine a janela, mas é ainda mais penalizado, e agora é ele quem tem que obedecer as novas regras na construção nova que pretenda fazer.

Cumpre informar que, em princípio, as regras gerais dispostas no Código Civil aplicam-se em todo o território nacional. Mas agora o NCC dá enorme poder aos magistrados para interpretar suas regras, dentro dos princípios da probidade, da boa-fé e dos costumes locais, que não são explicitamente definidos, permitindo que em algumas regiões do Brasil as regras sejam aplicadas de forma diferente das demais.

Espero que tenha tirado sua duvida. Forte Abraço!

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