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Sr. Marcelo
Pode proibir sim, e principalmente se as varandas forem todas envidraçadas.
Lugar de roupa para secar é na lavanderia independente do tamanho.
Marcelo, normalmente o RI ou a Convenção proíbem a colocação de varais em varandas por denegrir a imagem do condomínio, se não consta no RI e o assunto não foi discutido ainda em assembleia, deve então ser levado para discussão.
Varanda é varanda, área de serviço é área de serviço, se não a fachada do condomínio acaba se desvalorizando; se a área de serviço é pequena, pensassem melhor antes de comprar.
Baseado em que lei? A varanda não faz parte da fração ideal do apartamento? Onde prevalece o direito de propriedade?
Marcelo, como escrevi, isso deve constar da Convenção ou do Regulamento Interno, não é caso de lei (municipal, estadual ou federal), é item interno ao condomínio.
Levem o assunto para a assembleia decidir, se a assembleia decidir por permitir, ótimo, vc poderá colocar seu varal, mas se a assembleia acreditar e votar proibindo pois isso desvaloriza o patrimônio de todos, então, sinto muito, vc não poderá colocar seu varal na varanda.
Saiba, ainda, que a varanda compõe a fachada do prédio, sendo portanto uma área comum de uso exclusivo, então deve seguir as regras de uso definidas em assembleia assim como vc como condômino não pode alterar nada (nem as cores internas); isso, no entanto, não infringe em nada o seu direito de propriedade, pois mesmo não sendo possível colocar seu varal nem alterar nada na varanda, ela continua sendo de sua propriedade.
OK?!
Marcelo, é considerado fachada. Se é fachada, artigo 1336, p3, veda a alteração. Veja que você não pode mudar as janelas, cor ou forma, mesmo que tudo faça parte da sua fração ideal.
Não vai ter um artigo na lei explicitando letra por letra, não colocará varal na varanda. Mas se alguém se interessar em vender, como isso desvaloriza, fica evidente que o direito a propriedade do que está vendendo está sendo prejudicado. (Acredite, desvaloriza mesmo, por isso se você levar a juízo, você perde).
Se existir um regra para não pendurar roupas na janela, considere varanda como um janelão, independente de ter varal ou não. Se não existir, daí eu entendo que a proibição só pode ser efetuada com a alteração do regimento.
Alegar direito a propriedade não remove as obrigações legais e na sua fachada o condomínio manda, não você.
Marcelo,
É importante esclarecer, que a varanda não é considerada área de uso comum do condomínio, mas de uso privativo do condômino, proprietário da respectiva unidade.
Se, por um lado, a varanda é área privativa, a fachada, diferentemente, é comum pertencente a todos os condôminos.
O que a convenção ou administração do condomínio deve proibir, é que o condômino se utilize do parapeito da varanda e das janelas da unidade para estender roupas, toalhas, etc.
O condomínio não deve interferir no uso da área (interna) da unidade, direito este, nos termos do Artigo 1.335 do Código Civil, é assegurado ao condômino.
A proibição, portanto deve se restringir àquilo que comprometa, altere ou afete a fachada, o que não nos parece ocorrer com uso de varal de piso.
A proibição, portanto, no nosso entender, é indevida.
Att,
Marineu.
Excelente interpretação. As respostas são de visões exclusivista e parciais.
É obvio que não se pode interferir no direito de uso de uma área de propriedade particular.
Que conversa é essa de área comum de uso exclusivo. Área comum que pago IPTU por ela? Comum em que?
Marcelo,
Embora eu respeito a opinião do Marineu, há diversas referências (e não visão exclusivista/parcial como você afirmou) do contrário.
Você paga o IPTU da área comum, o IPTU é calculado sobre a fração ideal, não exclusivamente sobre a área construída da sua unidade. Não existe um IPTU separado para o condomínio referente a área comum. Além disso, segundo o código de obras de SP (imagino que no ES seja o mesmo caso), varanda, terraço é área não computável, ou seja, não consta, em geral, da área construída.
Conforme o texto linkado da OAB, é possível ver que é muito comum que a varanda não seja considerada como área construída, e que seu fechamento, mesmo com vidros, exigiria mudança no projeto registrado da prefeitura (e até problemas se já houver 100% da área construída). [1]
Segundo o diretor de condomínios do Secovi-SP, "É preciso entender que quem mora em condomínio vive em coletividade. Se um morador tem intenção de proceder a uma alteração, deve levar a idéia ao síndico e a uma assembléia para votação. O condomínio definirá se é ou não alteração de fachada" [2]. Também desta referência destaco que mesmo envidraçada, o condômino não pode por cortina em sua sacada, bem como alterar forro, piso, etc.
De [3], "por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, SACADAS, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética." (destaque meu). Também tiramos desta referência:
Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos: [*] Colocar ou instalar varais;
Logo, podemos concluir com razoável segurança que a varanda é considerada fachada e o condomínio tem poder de legislar sobre o que é ou não permitido nela, por meio de convenção/regimento e decisão assemblear.
O que a jurisprudência tem feito, sem mais delongas (como pode ser observado nas referências). Os conservadores vão dizer que é alteração de fachada. Por outro lado, existe uma corrente que analisaria o caso e fotos serviriam para analisar se é caso ou não de alteração de fachada.
Caro Marcelo,
Na Lei, o que não proibido é permitido. Não existe na Lei nada que proíba a sua pretensão.
O Art. 1.335. São direitos dos condôminos:
I - usar, fruir e "LIVREMENTE" dispor das suas unidades;
O Art. 1.336. São deveres dos condôminos:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias "EXTERNAS";
Diante do exposto, continuo afirmando que o varal é permitido e os artigos 1.335 e 1.336, podem servir de defesa, para multas ou ações que venham ocorrer. Sugiro que consulte um advogado especialista em direito imobiliário, para dirimir qualquer dúvida.
Aproveito, para agradecer a sua resposta e me ponho a disposição para qualquer dúvida!
Abraços,
Paulo a área de varanda consta como área construída na escritura, faz parte da fração ideal do IPTU e taxa de condomínio. E como eu disse o Regimento interno não trata o assunto.
Sendo assim ainda me rendo a resposta do Marineu.
O Art. 1.336. São deveres dos condôminos:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias "EXTERNAS";
DENTRO DA MINHA VARANDA, DO MEU APARTAMENTO ( Art. 1.335. São direitos dos condôminos:
I - usar, fruir e "LIVREMENTE" dispor das suas unidades; )........
Bom dia
O condomínio não pode proibir o uso de vara de pé (chão) na varanda de apartamentos.
A lei é muito clara, e mesmo o RI ou a convenção do condomínio, em que ser bem clara nas proibições.
O tema sanção dos condôminos é tratado no artigo 1.334, inciso IV e no artigo 1.336, inciso IV e § 2º, da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil): “Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; (...)” “Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.” [g.n.] Por sua vez, a convenção condominal, no que interessa ao processo, possui o seguinte teor: “Cláusula terceira: (...) É estritamente vedado aos condôminos e a quem a qualquer título esteja na posse das unidades autônomas: (...) j) Estender tapetes ou quaisquer peças nas janelas ou lugares visíveis do exterior. (...)” [g.n.] A primeira questão processual refere-se à colocação de varal no interior na unidade do autor, visível do exterior (e.g. fls. 157), mas sem apoiar-se na janela ou pender para o exterior; vale dizer, todo o litígio resume-se à correta interpretação da alínea j, da cláusula terceira da convenção condominial. A redação é assim posta, repetindo-a: é vedado “Estender tapetes ou quaisquer peças nas janelas ou lugares visíveis do exterior.” [g.n.] O primeiro período da oração informa que é proibido estender tapetes ou outras peças nas janelas, isto é, utilizar as janelas como varal ou cabide. Tal período é separado do seguinte pelo disjuntivo “ou”, cuja oração ao primeiro período se refere, ou seja, é proibido estender tapetes e outras peças em “lugares visíveis do exterior”. O problema da redação é que permite interpretação equívoca. De um lado, autoriza a interpretação extensiva dada pelo condomínio e pela corré, que é proibido estender peças que possam ser vistas de quem olha de fora para dentro do edifício e por outro lado, admite a interpretação de que é defeso estender peças em lugares exteriores do edifício, quaisquer que sejam, além das janelas (e.g. sacadas, muretas, áreas comuns externas, etc.).
O condomínio não deve interferir no uso da área (interna) da unidade, direito este, nos termos do Artigo 1.335 do Código Civil, é assegurado ao condômino."
Artigo 1335 do Código Civil.
Se pago IPTU por aquela área eu a utilizo conforme desejo. Meu marido tem alergia a ácaros e por orientação médica, preciso expor roupas, cobertores, etc. ao sol além de lavar com muita frequência. Eu quero ver alguém vir me dizer que "Não fica bonitinho" colocar cobertores ao sol. O RI diz que não se pode colocar itens que prejudiquem a estética. Ora, se eu não achar flores bonitinhas (meu gosto pessoal), quem disse que elas também não devem ser retiradas? A visão medíocre de "o que parece", amplamente postado nas respostas é reflexo da nossa sociedade que não vê um palmo a frente do próprio nariz.
Marcelo, o que não é proibido, é permitido. Se a convenção ou regulamento interno não fala sobre o assunto, pode colocar. O síndico deve cumprir a lei e não criar.
Boa noite.
Minha Filha mora em um condomínio que também veda a colocação de varal de chão na sacada, constando no Regimento Interno, e do jeito que está descrito parece não se poder colocar NADA na sacada para não ser “visível da parte exterior do prédio”.
Oras, pelas respostas que li nesse tema, me parece muito radicalismo os que apoiam a proibição, sem uso do velho e útil BOM SENSO. Em nossa vida em grandes cidades já há tantos entreveros!...
A varanda e sacada são parte integrante do imóvel, e que até encarecem os seus preços, além de hoje se tornarem obrigatórios nos novos empreendimentos. Mas a razão é simples: as construtoras fazem varandas cada vez maiores, pois “ganham” no direito de construir mais andares, uma vez que essa área não entra no computo de área construída, mas sim no de aumento no preço do imóvel. Ela chega a ser o MAIOR cômodo do apartamento! Alguém já viu algum empreendimento que divulga apenas a metragem do apartamento SEM a varanda? Portanto, a varanda e sacada são de uso exclusivo do proprietário (ou inquilino), uma vez que hoje também são considerados uma extensão do apartamento como se fosse mais um cômodo, tanto que se envidraçam e colocam persianas, quase que obrigatoriamente! Observem que os próprios apartamentos “decorados” já sugerem uma série de móveis nesses ambientes. Dessa forma, se entre a mesa, as cadeiras, os vasos, a churrasqueira, a bola da criança, o quadro (de bom gosto ou não!) pendurado, qual o problema de se colocar um varal de chão, que foi feito EXCLUSIVAMENTE para esse tipo de situação, onde, PRINCIPALMENTE nos apartamentos pequenos não se preveem locais para se secar roupas. Não se trata de varal de fios esticados de um lado ao outro na varanda, muito menos de roupas estendidas nas grades ou janelas. Isso sim fica fora do contexto. O varal de chão é algo discreto e não ofende aos olhos da maioria, a não ser daqueles eternamente incomodados com o bem estar dos outros.
Portanto, no meu entender está havendo uma interpretação distorcida no caso específico do varal de chão em varandas e sacadas, pois ele NÃO ALTERA NENHUMA FACHADA e está dentro de um cômodo cujo proprietário tem o direito de usufruí-lo da maneira que lhe convém, OBVIAMENTE desde que não incorra no comprometimento da segurança, do zelo dos bons costumes, do respeito para com os vizinhos, etc.
Enfim, vamos usar o BOM SENSO. Existem dezenas de outros problemas em condomínio muito mais relevantes do que esse. E, para finalizar, gostaria que alguém PROVASSE EFETIVAMENTE, como foi aqui alegado, que o uso de varal de chão desvaloriza um imóvel. E reforço, não se trata de colocar roupas PENDURADAS para fora, aí sim comprometeria “esteticamente” a fachada do prédio. Ponto.
Embora a varanda componha o patrimônio privado, a utilização de varal de pé para secagem de roupas encostado no vidro do janelão do apartamento e visível da parte exterior do prédio compromete a estética e desvaloriza a propriedade como um todo.
E no caso de uma casa de 2 andares com dois donos?
Eu moro no andar térreo de uma casa e a casa de cima instalou varal de modo que as roupas pingam na minha cabeça. Essa semana recebi uma pessoa para fazer orçamento e ela ficou toda molhada.
Posso exigir a retirada do varal?
Sra. Carolina Moura
A o tema da discussão, foi varal de pé, no piso da varanda. Fora da sacada, já é uma área comum, já está fora da área exclusiva. Esse varal não pode ser instalado da forma que foi. Converse com seu vizinho e peça para retirar.