Seguro de condomínio
É fundamental que o síndico esteja bem informado e se cerque de todos os cuidados na hora de contratar corretamente o seguro para o seu condomínio e minimize danos ao patrimônio – da infraestrutura às finanças
A escolha do seguro do condomínio é algo que deve ser visto como um investimento para o bem-estar de todos – inclusive do síndico.
Isso porque a obrigação de contratar o seguro está expressa no Código Civil, em seu artigo 1.346: “é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”.
E veja: a grande maioria das obrigações legais do gestor do condomínio não estão descritas assim tão claramente no Código Civil.
O que você vai ler nesta matéria:
- Cobertura Ampla X Cobertura Simples
- O que a apólice do condomínio cobre (ou não) dentro de unidades autônomas
- Roubo e furto nas áreas comuns do condomínio
- Como saber se a apólice cobre o que seu condomínio precisa?
- Responsabilidade do síndico e do condomínio
- Seguro e alagamento nas áreas comuns
- Como escolher a seguradora certa para o seu condomínio
Cobertura Ampla x Cobertura Simples
“Já faz alguns anos que só trabalho com cobertura ampla. Além do preço ter diminuído consideravelmente em relação à cobertura simples, é uma garantia a mais de que tudo estará seguro”, explica o síndico profissional Nilton Savieto.
E, realmente, para muitos síndicos, a cobertura ampla faz mais sentido.
“Nos últimos dois ou três anos houve aproximação bastante interessante do preço da cobertura ampla em relação à simples, deixando-a mais atrativa”, aponta o corretor Pedro Bento, da corretora Shelter, especializada em condomínios.
Isso porque muitos síndicos acabam optando pela cobertura simples e escolhem “extras” que encarecem a apólice – e que podem chegar a ficar mais caras que a ampla.
Outro ponto positivo da cobertura ampla é que, com ela, há cobertura total de desmoronamento e alagamento, o que não ocorre com a cobertura simples. Na simples, há um percentual destinado à reconstrução do condomínio, mas que não deve ser o suficiente para a sua reconstrução.
“Desmoronamento ou alagamento não são situações que aconteçam sempre, mas quando ocorrer, o síndico deve ter a certeza que vai ser possível reconstruir a edificação”, argumenta Sergio Zaveri, especialista em seguros para condomínios, e diretor da Links Life Insurance & Risk Manager. Ele ministrou um workshop sobre o tema no Conexão SíndicoNet 2020 Digital.
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Mesmo a ampla sendo considerada a opção mais completa e atrativa para diversos condomínios, muitos síndicos têm optado pela cobertura simples, por ser mais em conta.
“Caso o condomínio não tenha caixa no momento para uma apólice desse tipo, é importante que o síndico faça uma programação para o próximo ano, na previsão orçamentária”, aconselha Sergio.
E esse tipo de programação é realmente importante.
“O escopo do seguro é de responsabilidade do síndico. Mesmo sendo uma pressão a mais para ele no orçamento, vale a pena ter essa garantia”, argumenta Pedro Bento.
O que a apólice do condomínio cobre (ou não) nas unidades condominiais
Fica cada vez mais claro para o condômino que uma coisa é a apólice do condomínio e áreas comuns e outra, bem diferente, é a da sua unidade – e o que está dentro dela.
“O seguro do condomínio cobre danos à parte estrutural do edifício. Da porta para dentro, não. A não ser portas e janelas”, explica Sergio Zaveri.
Por isso é tão importante que os condôminos contem com as suas próprias apólices de seguro.
“Cada um sabe o quanto deve segurar em casa. Não é indicado que o síndico contrate essa ‘cobertura de conteúdo’ para as unidades, uma vez que, caso aconteça alguma coisa, o gestor fica numa posição delicada. Às vezes, a cobertura não é o suficiente para abarcar todos os gastos envolvidos e o condômino pode entrar com uma ação contra o síndico”, pesa o especialista em seguros para condomínio.
Outro ponto importante é apostar na comunicação assertiva para com os condôminos. “Todo ano, quando eu renovo o seguro, solto um comunicado explicando que essa apólice diz respeito às áreas comuns do condomínio, e que é salutar que cada um procure fazer o seguro da sua unidade”, exemplifica Nilton.
Roubo e furto nas áreas comuns
Um dos grandes problemas envolvendo seguros e condomínios são roubos e furtos. Isso porque, muitas vezes, os condôminos acreditam que caso algo pessoal seja furtado ou roubado nas áreas comuns, seria obrigação do condomínio indenizar.
Essa obrigação só existe em condomínios em cuja convenção expresse essa necessidade claramente. Caso contrário, itens deixados nas áreas comuns não são de responsabilidade do condomínio, que fica, assim desobrigado a restituir o bem ou valor.
Já para equipamentos e bens do condomínio, há a possibilidade de fazer um seguro para caso de roubo.
“É importante ressaltar que, muitas vezes, será necessário comprovar que houve um rompimento de obstáculos ou grave ameaça para efetuar o roubo”, assinala Sergio.
Ele exemplifica. “Se a TV da academia do prédio apenas ‘sumir’, sem um arrombamento, por exemplo, fica mais frágil a situação. Porém, se entrarem no prédio, e efetuarem roubos nas unidades, e a TV for levada junto, nesse caso, cabe a indenização.”
Como saber se a apólice do condomínio cobre o que seu condomínio precisa?
É válido ressaltar que não é porque a apólice do condomínio sempre foi de uma forma, que ela deverá ser sempre dessa maneira. “É algo que um síndico que acabou de tomar posse deve se atentar”, alerta Nilton Savieto.
E, ao fazer essa análise, é importante também saber escolher uma apólice nova que realmente cubra o que é indispensável ao condomínio.
“Em uma área que sofre sistematicamente com alagamentos, é importante que o condomínio tenha cobertura para danos desse tipo”, explica Pedro Bento.
No caso mais grave que pode ocorrer a um condomínio – um desmoronamento – deve-se ter a certeza de que a apólice vai ser capaz de cobrir os gastos relacionados à reconstrução total da edificação.
“Neste momento, é fundamental contar com um profissional capacitado - um corretor de seguros que realmente entenda das necessidades do condomínio em questão”, analisa o especialista da corretora Shelter.
- CoteiBem: cotação de seguro para condomínios
“Uma forma simples de saber se o valor de reconstrução será o suficiente é o número de unidades multiplicado pelo valor de venda de cada uma, vezes meio. Então, se um condomínio conta com 40 unidades que estão valendo cerca de R$ 1 milhão cada, o seguro deve ser de, no mínimo, R$ 20 milhões. Um valor abaixo deste deve ser revisto”, analisa ele.
Outro ponto levantado por Sergio é saber, antes de assinar o contrato, principalmente o que aquela apólice não vai cobrir. “Saber isso já ajuda bastante o síndico a evitar problemas futuros”.
Responsabilidade civil do síndico e do condomínio
Outras coberturas importantes que o condomínio deve sempre levar em consideração – apesar de não obrigatórias como a das áreas comuns – são as de responsabilidade civil do síndico e responsabilidade civil do condomínio.
São cuidados extras, que afastam processos, e com coberturas para problemas, como:
- danos causados por terceiros
- falhas na prestação de serviços
- atos danosos e dolosos
- extravio de documentos
- honorários advocatícios
- encargos
- custos e despesas judiciais, entre outros.
“Quem é síndico profissional principalmente, é importante poder contar com uma apólice do tipo, que deve cobrir até R$ 1 milhão”, aponta Nilton Savieto.
Seguro e alagamento das áreas comuns
Em um ano como 2020, com chuvas fortíssimas, em que assistimos a diversas imagens de carros boiando em garagens de condomínios, muitas pessoas se perguntaram se o condomínio – ou a seguradora do condomínio – deveria indenizar os donos dos veículos pelos danos causados pela água. Infelizmente, a resposta é não.
“Geralmente esse tipo de risco fica excluído das apólices de condomínios. Até porque, há outros agravantes: quantos carros há nessa garagem? Qual o dano a cada um? Como o valor seria dividido entre quem teve seu carro prejudicado? Porque dificilmente seria possível cobrir 100% desse custo para todos os veículos danificados”, exemplifica Sergio.
Em se tratando de danos decorrentes de alagamento, o seguro do condomínio deve cobrir prejuízos à área comum, como equipamentos quebrados, repintura de paredes, a recolocação de gesso etc.
Por isso, caso o condomínio esteja em uma área sujeita a alagamento, é importante que cada condômino conte com a sua própria apólice de seguros também para o seu veículo.
Como escolher a seguradora certa para o seu condomínio
Como cada condomínio representa um risco e tem características e peculiaridades individuais, muitas vezes o que é indicado para um empreendimento pode não ser o ideal para outro.
Há, porém, formas de se certificar que uma seguradora será uma parceira adequada para o serviço que presta ao condomínio.
- é imprescindível que a empresa seja indicada por um corretor de seguros
- observe o que a seguradora pede e faz antes de aceitar a apólice, como solicitação de documentos e realização de uma vistoria no local. "Com certeza é aquela que vai oferecer menos ‘surpresas’ no momento de um sinistro”, argumenta Sergio Zaveri.
- não use o preço como critério de desempate. “Procure ver o valor das franquias, e quais os canais de atendimento oferecidos ao consumidor”, acrescenta Sergio.
- observe o valor máximo coberto: há seguradoras cujas apólices para condomínios chegam a, no máximo, R$ 50 milhões, outras a R$ 80 milhões e, dependendo do perfil do condomínio, esse valor pode não ser o necessário para a reconstrução do empreendimento.
Serviço
- Corretoras de seguro especializadas em condomínios - São Paulo
- Corretoras de seguro especializadas em condomínios - Rio de Janeiro
- Corretoras de seguro especializadas em condomínios - Demais cidades
Fontes consultadas: Nilton Savieto (síndico profissional), Pedro Bento Carlos Neto (corretor), Sergio Zaveri (especialista em seguros para condomínios).
