29/08/19 03:39 - Atualizado há 4 anos
Por Gabriel Karpat*
Dentro dos condomínios ganha cada vez mais atenção uma nova abordagem no que diz respeito à implantação do sistema de manutenção, visando garantir a segurança dos usuários e manter, constantemente, a valorização do patrimônio. Trata-se da conscientização da necessidade de manutenção preventiva.
Essa é uma abordagem muito importante. Conceitos que antes eram considerados apenas em empresas aos poucos passam a ser incorporados na gestão de manutenção das edificações e de seus componentes, com avaliação tanto de desempenho quanto de depreciação.
Nesse sentido, para alcançar maior eficiência na gestão predial, é preciso viabilizar um sistema de processos organizados e planejados, que leve em conta a vida útil projetada (VUP) da edificação e seus inúmeros componentes.
Dessa forma, é fundamental elaborar um orçamento anual que contemple não apenas as manutenções corretivas, mas, sobretudo, as manutenções preventivas.
Ao inserir a prevenção no orçamento e na rotina da administração condominial, os condomínios poderão usufruir de vantagens.
Isso porque ela garante a longevidade e a qualidade dos equipamentos tal qual projetados, evitando sua depreciação acelerada ou descarte antes do tempo.
Como resultado, diferentemente do que muitos poderiam pensar, evita-se criar mais despesas com permanentes ajustes, trabalhos mais complexos de preservação ou necessidade de descarte.
Para ressaltar a importância da manutenção preventiva dentro do condomínio, vale observar o gráfico a seguir. Ele demonstra com clareza que, com a idade da edificação e de seus componentes (coluna tempo), os recursos necessários (coluna R$) para atender as necessidades são maiores do que os anteriormente necessários para garantir a manutenção.
Na ilustração, também é possível observar a intersecção arrecadação x necessidades vida útil projetada (VUP), que aponta o início da degradação caso não seja compreendido e atendido.
Para que o trabalho de prevenção seja realmente eficiente, é fundamental que cada condomínio desenvolva o seu programa de manutenção preventiva, com metodologia e ações que contemplem inspeções periódicas e relatórios consistentes que permitam duas frentes: a avaliação de desempenho e o registro de ocorrências.
Com tais cuidados é possível criar rastreabilidade do sistema e conhecimento de todo seu histórico, ações indispensáveis para justificar a destinação de recursos na previsão orçamentária para a contratação de empresas especializadas, bem como para definir prioridades.
Além de garantir segurança e valorização, o trabalho de prevenção pode ser considerado uma obrigação legal dos síndicos. Ela é descrita no Art. 1348 do Código Civil, que delega aos síndicos, além da obrigatoriedade de elaborar o orçamento anual, “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e pela prestação de serviços que interessam aos possuidores”. É, portanto, sua obrigação preservar o capital que lhe foi delegado, ao ser eleito em assembleia, gerindo-o de forma profissional e competente.
Torna-se cada vez mais relevante nos condomínios a inclusão de programas de gestão que incorporem conceitos administrativos há muito tempo utilizados nas empresas privadas e que incluam, por serem propriedade comum, também a identificação dos bens e a quantificação financeira desse patrimônio.
Pelo mesmo motivo, igualmente relevante é a quebra de resistência dos condôminos acerca do investimento na manutenção preventiva.
Isso pode ser conseguido nas assembleias, onde todos os dados possíveis deverão ser apresentados de forma clara. Assim, garante-se que as decisões não sejam norteadas simplesmente pelos desejos dos moradores, por desconhecimento ou por falta de informações, mas sejam baseadas naquilo que o condomínio efetivamente necessita.
(*) Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gábor RH.