14/12/10 10:08 - Atualizado há 5 dias
Manutenção e limpeza de piscinas são mais do que tarefas rotineiras. Trata-se de um investimento direto na valorização do condomínio.
Dados do grupo imobiliário Lello, divulgados em 2024, apontam que a piscina é a comodidade mais buscada por quem procura um imóvel para aluguel ou compra. Mas, para garantir que essa valiosa área de lazer se mantenha atraente e, acima de tudo, segura, a rotina de cuidados nem sempre é suficiente.
É aí que entram as reformas e adequações, e o inverno surge como a estação ideal para tirá-las do papel com o mínimo de transtorno aos moradores.
Para orientar o síndico em todas essas frentes, o SíndicoNet preparou este guia definitivo. Aqui, você encontrará informações sobre as etapas de manutenção diária, plano completo para obras, principais riscos da falta de manutenção e dispositivos de segurança obrigatórios para evitar acidentes. Navegue pelo índice abaixo!
Deixar a piscina sem tratamento por longos períodos é perigoso e pode custar caro para o condomínio. Sem os cuidados necessários, ela se torna um foco de doenças, como a dengue, e seus equipamentos ficam mais suscetíveis a avarias pela falta de uso.
Assim, manutenção e limpeza de piscinas visam a preservar estrutura e higiene. Para isso, é preciso realizar periodicamente os seguintes procedimentos:
Essas tarefas podem ser feitas por um funcionário próprio do condomínio ou por uma empresa especializada, que deve emitir um laudo técnico comprovando a realização dos serviços.
O custo, por sua vez, deve ser rateado entre os condôminos conforme estabelecido na convenção.
A tabela abaixo foi elaborada para facilitar o trabalho do zelador, para que saiba quando executar cada uma delas. Dessa forma, fica mais fácil acompanhar se as rotinas de manutenção preventiva estão sendo cumpridas.
| Ação | Frequência |
|---|---|
| Filtragem | Todo dia |
| Controle do cloro | A cada dois dias |
| Controle do pH | Duas vezes por semana |
| Aspiração | Uma vez por semana |
| Algicida | Uma vez por semana |
| Limpeza das bordas | Uma vez por semana |
| Retrolavagem do filtro | Uma vez por semana |
| Algicida | Uma vez por semana |
| Controle da alcalinidade | Uma vez por semana |
| Supercloração | Uma vez por mês |
| Clarificação e decantação | Quando necessário |
Vale ressaltar que os dados fornecidos são genéricos e mais direcionados para o verão, quando as piscinas são usadas com alta recorrência. Devem ser feitos ajustes na frequência das ações, para mais ou menos, de acordo com as necessidades do condomínio.
As informações aqui disponibilizadas servem apenas para consulta. Siga sempre as instruções de uso dos fabricantes.
Segundo o Código Civil, é dever do síndico, na figura de responsável legal pela edificação, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos. Logo, a negligência da manuteção e limpeza de piscinas pode gerar responsabilizações na esfera jurídica.
A seguir listamos alguns pontos aos quais se atentar para avaliar se uma intervenção é necessária:
De acordo com Erinei Nunes Moreira, engenheiro civil do Grupo Vila Velha, a ausência de dispositivos de segurança e sinalizações deficientes estão entre os principais problemas identificados nas vistorias:
"Dificilmente encontra-se dispositivos que possibilitem a interrupção do sistema de bombeamento (botão antipânico) nas edificações. Outras questões recorrentes são revestimentos soltos ou deteriorados (tanto no tanque como nos entornos) e falta de restrição de acesso às áreas de casa de máquinas."
Em março de 2025, Geovana Rodrigues da Silva morreu aos 12 anos, eletrocutada ao encostar em fios desencapados enquanto brincava de esconde-esconde justamente nesse local. Moradores do condomínio já tinham solicitado a instalação de um portão, no entanto, medidas não foram adotadas a tempo de evitar a tragédia.
Ralos anti-sucção também exigem atenção especial. "Por vezes, estão soltos, sem a fixação correta. Isso acaba por gerar graves riscos na ocasião de utilização, até pela falsa sensação de segurança aos usuários", explica Erinei
Elaine Araújo, fundadora da Assyst Engenharia, ainda ressalta que os cuidados variam a depender de como a piscina foi construída. Segundo ela, quando elas estão enterradas, é preciso considerar questões como impermeabilização e pressão da água do lençol freático.
"Hoje em dia também temos muitos prédios de alto padrão com piscinas na cobertura, que chamamos de elevadas ou suspensas, por não estarem em contato direto com o solo. Nesses casos, o peso da água é mais significativo e qualquer falha na impermeabilização ou na drenagem vai afetar diretamente a laje. Geralmente, elas já têm uma área por baixo onde você consegue transitar, o que é importante para evitar que uma infiltração vá direto para o apartamento de baixo", detalha a engenheira civil.
No vídeo abaixo, Felipe Lima, engenheiro manutencista e professor do SíndicoNet Experts, fala mais sobre manutenção do deck de madeira da piscina. Assista!
Para garantir a segurança e a qualidade da piscina em condomínio, é preciso seguir algumas leis e normas técnicas que regulamentam a sua construção, instalação e manutenção. Veja quais são elas:
A Lei Federal nº 14.327/2022 estabelece as medidas de segurança que devem ser adotadas nas piscinas públicas ou coletivas, como as de condomínios. Essas medidas incluem:
O responsável pela piscina pode ser multado em até R$20 mil por cada infração cometida, além de responder civil e criminalmente pelos danos causados aos usuários da piscina. Por isso, é fundamental que o condomínio cumpra as exigências legais e mantenha a piscina em boas condições de segurança.
Além da lei federal, cada região tem autonomia para regulamentar os cuidados com piscinas em condomínios, por isso é fundamental que o síndico esteja atualizado sobre a legislação de onde atua.
No Rio de Janeiro, por exemplo, a presença de salva-vidas ou guardiões em piscinas coletivas é prevista na Lei Estadual nº 3.728/2001.
Já no Espírito Santo, a Lei Estadual nº 11.846/ 2023 tornou obrigatórios os seguintes dispositivos: sistemas anti-sucção com ralo antiaprisionamento, botão de parada de emergência conectado à bomba, barreiras de proteção e revestimento antiderrapante no entorno da piscina.
No âmbito municipal, a capital de São Paulo exige conformidade com a norma ABNT NBR 10.339/2018 (saiba mais abaixo) para a prevenção de acidentes relacionados ao sistema hidráulico das piscinas por meio da Lei nº 17.105/ 2019.
A norma ABNT NBR 10.339/2018 reúne requisitos técnicos mínimos de higiene, segurança e uso da piscina em condomínios, e vale tanto para novas construções quanto para instalações já existentes.
Dentre eles, destaca-se: piso antiderrapante, bordas arredondadas, barreiras de isolamento, sinalização de profundidade, grelhas anti-aprisionamento e botões de emergência.
Mais que cumprir exigências legais, investir em reformas e adequações na piscina do condomínio é uma forma de valorizar esse ambiente e promover bem-estar. E não se trata apenas de torná-lo mais agradável ao olhar, com revestimentos novos e decks.
Quando se fala em acessibilidade, ainda é comum pensar na inclusão de pessoas com deficiência. Todavia, a população está envelhecendo e, cada vez mais, idosos vão precisar de adaptações para usufruir das áreas de lazer do condomínio, sejam rampas, cadeiras elevatórias ou barras de apoio.
Pequenos detalhes, como a luminotécnica, podem contribuir para a segurança dos usuários, melhorando a visibilidade. Mas todas essas melhorias exigem estudos para que não representem riscos, como no caso do choque elétrico na piscina de um residencial da Colômbia em 2023.
Por isso, "é fundamental que o síndico tenha consciência que a reforma é um processo técnico, que exige muito planejamento, análise das condições estruturais e atenção às boas práticas de engenharia", lembra Elaine.
A baixa utilização durante os meses mais frios é o principal motivo para que síndicos deem preferência para realizar reformas e adequações no inverno, mas não o único.
Do ponto de vista da engenharia, o clima menos chuvoso e as temperaturas mais amenas favorecem a execução de serviços cruciais como a aplicação de impermeabilizantes, que exigem tempo de cura (secagem) adequado para garantir sua eficácia.
Uma reforma de piscina, especialmente quando envolve questões estruturais e de segurança, é um investimento significativo.
Elaine reforça que um bom projeto inicial é a chave para evitar surpresas: "um diagnóstico técnico preciso na fase de projeto ajuda o síndico a ter um planejamento financeiro mais assertivo, evitando custos extras durante a execução da reforma".
Utilizar o fundo de reserva do condomínio, embora possível em emergências, não é a prática mais recomendada. Dessa forma, a abordagem mais transparente e organizada é a criação de um fundo de obras com propósito e prazo definidos.
Antes de levar o tema para a assembleia, o síndico deve estar munido de laudos técnicos que comprovem a necessidade da intervenção e de, no mínimo, três orçamentos de empresas especializadas.
Independente do estado da piscina do condomínio, antes de fazer qualquer intervenção, o recomendado é contratar os serviços de um engenheiro.
De acordo com Erinei, é esse profissional que vai apontar de forma simples e organizada as adequações necessárias tanto para a utilização segura da piscina e seu entorno, como para a durabilidade das instalações e sistemas.
Caso sejam identificadas avarias ou não conformidades, o laudo técnico vai instruir o síndico, indicando quais medidas são mais urgentes de serem adotadas e quais podem aguardar.
Apresentar aos condôminos um documento que aponta uma falha grave de segurança, como a ausência de um ralo anti-sucção, e o risco jurídico associado, torna a aprovação do orçamento uma decisão de responsabilidade coletiva.
Estando tudo em ordem, o laudo atesta que o gestor cumpriu com suas responsabilidades e, em caso de sinistros, pode ser apresentado às autoridades e à seguradora para resguardar o condomínio.
Como de praxe, antes de contratar uma empresa para reformar a piscina, o síndico deve verificar se ela possui CNPJ ativo, CNAE, registro no CREA e referências de outros condomínios.
Um erro comum que gera retrabalho e prejuízo é escolher a empresa que oferece o menor preço pelo serviço, sem uma análise criteriosa dos materiais que serão utilizados. Sempre solicite a especificação técnica do produto que será usado e certifique-se de que ele é indicado pelo fabricante para a aplicação em questão.
Focar na escolha correta dos materiais de base, principalmente no que se refere ao sistema de impermeabilização, é o que garante a longevidade da reforma. Não se trata de "material bom ou ruim", mas sim de "material adequado para cada tipo de estrutura".
Para piscinas suspensas, é obrigatório o uso de sistemas de impermeabilização flexíveis ou semiflexíveis, como argamassa polimérica flexível ou mantas (PVC, asfáltica). Esses materiais são mais elásticos e acompanham a movimentação natural da estrutura do prédio, evitando o surgimento de fissuras.
Já revestimentos como o epóxi, mais baratos e rígidos, não são indicados para piscinas que sofrem movimentação estrutural, mas podem ser aplicados sem problemas em piscinas enterradas.
Em alguns casos, é possível economizar de R$ 10 mil a R$ 15 mil reais com produtos que não exigem o esvaziamento da piscina e até mesmo as vistorias podem sair mais em conta com o uso de mergulhadores. Tudo isso deve ser considerado antes de assinar um contrato.
A gestão de uma piscina é um ciclo contínuo: a manutenção garante o uso, o diagnóstico previne acidentes, e a reforma garante a longevidade e a segurança.
Para todas essas etapas, o CoteiBem, plataforma de cotações do SíndicoNet te ajuda a encontrar a empresa ideal pelo melhor custo-benefício. Nela, é possível verificar avaliações de síndicos, filtrar por proximidade com o condomínio e comparar orçamentos gratuitamente. Confira, abaixo, atalhos para os serviços que você pode precisar:
Um síndico bem informado, amparado por especialistas e normas técnicas, transforma a piscina em um ativo de valorização e bem-estar para o condomínio. Continue navegando pelo guia para aprofundar ainda mais seu conhecimento!
Fontes consultadas: Elaine Araújo (fundadora da Assyst Engenharia); Erinei Nunes Moreira (engenheiro civil do Grupo Vila Velha).