Artilharia Pesada Contra Inadimplentes!!
Restrições sobre o uso de áreas comuns por inadimplentes de condomínio
Por Marcio Rachkorsky*
Após longas batalhas travadas nos últimos anos, síndicos, administradoras e advogados estão vencendo a guerra contra os inadimplentes. Dados recentes, amplamente divulgados na imprensa, demonstram uma acentuada queda no percentual de condôminos inadimplentes, bem como uma queda nas ações judiciais de cobrança, ao passo que o número de acordos celebrados aumentaram significativamente. Felizmente, a sociedade está abordando o tema “inadimplência nos condomínios” com muito mais freqüência e seriedade. A velha indignação dos bons pagadores, no sentido de que não aguentam mais custear as regalias do vizinho devedor, está ganhando força nos meios de comunicação, nos órgãos de classe, no Judiciário e sobretudo no Legislativo. De maneira desordenada e ilegal, muitos síndicos buscaram, durante anos, maneiras duvidosas para combater a inadimplência, tais como: multa maquiada (aumento da quota e concessão de desconto pontualidade); adoção da multa de 20% (sob alegação da convenção ser anterior a Lei 10.406/02); exposição dos devedores ao ridículo, dentre outras aberrações jurídicas.
Eu, que sempre recomendei cautela na abordagem sobre tão delicado tema, confesso minha positiva surpresa com o recente e pioneiro acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (02011630), relatado pelo Desembargador Donegá Morandini, que considerou válida a deliberação de assembléia, impedindo o inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio, tais como salão de festas, salão de jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira. Acordaram os Desembargadores, ser “Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial”.
A decisão teve fundamento na lição extraída da brilhante obra do Dr. Rubens Carmo Elias Filho, Diretor Jurídico da AABIC, “As Despesas do Condomínio Edilício, Editora RT”, no seguinte sentido:
Nada se verifica de irregular na restrição de uso das áreas comuns e na supressão de fornecimento de serviços essenciais, quando possível. Obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembléia geral especialmente convocada para tal finalidade, observado o quorum específico para a regulamentação das áreas e serviços comuns, sempre com o objetivo de preservar o condomínio e seu síndico de responsabilidade civil e criminal, por eventuais excessos.
Apesar da importância da decisão retro e da poderosa ferramenta advinda com a Lei 13.160/08, que autoriza o Protesto das quotas condominiais, com a conseqüente inclusão do devedor no rol dos maus pagadores (SPC e Serasa), mister ressaltar que o eficaz combate à inadimplência se faz através do bom entrosamento entre a administração do condomínio e o departamento jurídico, sem deixar de lado a incansável conscientização dos moradores, acerca da importância do pagamento pontual da quota condominial.
Vale lembrar, que o acordo extrajudicial é o método mais rápido, barato e eficaz para evitar litígios e combater a inadimplência. Porém, quando as tentativas amigáveis restam infrutíferas, agilidade é a palavra chave, pois a inércia do síndico e da administradora pode custar muito caro para toda coletividade.
Marcio Rachkorsky* marcio@rachkorsky.com.br www.rachkorsky.com.br
(*) Advogado, graduado pela PUC-SP, pós-graduado em direito contratual pelo CEUSP, especialista em condomínios, comentarista da Rádio CBN - Programa “Condomínio Legal”, membro da equipe “Chame o Síndico” do Fantástico da Rede Globo, autor do áudio-livro “Tudo Que Você Precisa Ouvir Sobre Condomínios” – Editora Saraiva, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP; membro do Comitê Jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo), Presidente da Assosíndicos – Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo, Coordenador do curso “Temas Jurídicos Aplicados aos Condomínios”, da Escola Superior de Direito Constitucional; colunista do jornal Carta Forense; colaborador e colunista do Jornal do Síndico; colunista da revista “Em Condomínios”; Colaborador do Caderno de Imóveis da Folha de São Paulo; colunista do “Guia Qual Imóvel”, Palestrante e Conferencista.