21/10/10 02:54 - Atualizado há 4 anos
A convenção e o regulamento interno são os pilares da vida em condomínio. Nesses documentos constam as informações de como deve ser a vida no local.
Por isso, o fato de estarem bem redigidos e atualizados com a realidade do condomínio e da legislação atual pode trazer diversas vantagens para a administração.
Esses documentos são elaborados, a princípio, pela construtora. A empresa deve registrar a convenção antes mesmo de começar a construir o condomínio. Na assembleia de instalação (primeira assembleia com os moradores) são discutidos alguns pontos referentes à convenção e ao regulamento interno, para que os documentos fiquem de acordo com aquela comunidade. (Baixe nosso e-book sobre Implantação de Condomínios)
Vale dizer que condomínios muito antigos podem não ter uma convenção registrada em cartório, o que dificulta muito a parte prática da gestão por parte do síndico e da administradora. Para esses casos, é fundamental que a convenção e o regulamento interno sejam instituídos o mais rápido possível.
É fundamental manter esses documentos em dia para que os regramentos do local sigam o uso que a comunidade deseja fazer daquele espaço. E também para seguir novidades na legislação, por exemplo.
Veja abaixo algumas possibilidades que se abrem ao se atualizar a convenção de condomínio:
Elevar os juros de mora sobre cotas venvidas de 1% para até 10% ao mês, ou seja, 0,33% ao dia. Se a convenção não determinar esse percentual, o condomínio só poderá aplicar juros de mora de, no máximo, 1% ao mês. Veja: Art. 1.336 / § 1o.: O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Estipular regras para o protesto cotas vencidas (permitido somente para alguns Estados - saiba mais aqui)
Estabelecer um número máximo de procurações que um morador pode apresentar (duas, geralmente)
Estipular multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condômino não cumprir reiteradamente as suas obrigações legais para com o condomínio. Essa prática está discriminada no artigo 1.337 do Código Civil. Por se tratar de uma multa bastante polêmica, é fundamental que o condomínio se cerque de cuidados ao multar um condômino dessa forma. Além da penalidade constar na convenção, é recomendável a ajuda de um advogado.
Destituição do síndico com maioria simples, desde que se comprove má gestão do mesmo
Aprovar a presença de animais de estimação nas unidades (mesmo que a convenção seja contra, os condôminos têm esse direito)
Estabelecer a obrigação (ou não) de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas assembleias
A possibilidade de multar um condômino sem antes adverti-lo, dependendo da situação: se um morador causa danos ao condomínio durante uma mudança, ou se permite que seu filho menor de idade dirija dentro do condomínio, não se deve esperar que a situação ocorra novamente antes de multá-lo
Aumento do conselho consultivo: estabelecer a necessidade de um conselho consultivo ajuda a manter a gestão do condomínio mais transparente e democrática
Estabelecer como regra (ou opção) o uso de câmaras de mediação e arbitragem para solucionar atritos entre os condôminos e também casos de inadimplência. Dessa forma, os litígios internos podem ser resolvidos com mais rapidez - e os condôminos envolvidos devem comparacer às seções de mediação e arbitragem.
Vedar o uso de algumas áreas comuns por parte do inadimplente: apesar de controversa, medida tem mais força caso conste na convenção. Importante apontar que as áreas "proibidas" seriam aquelas que necessitem de aluguel, como salão de festas e áreas gourmet. Proibir o uso da piscina ou dos elevadores, por exemplo, é ilegal.
Modernização do regulamento interno. Com essa alteração, podem ser atualizados procedimentos como: futuro quórum necessário para alterações no documento, regras para entrada de visitantes e fornecedores, novos horários de uso das áreas comuns, regularidade de algumas manutenções, proibir o uso das áreas comuns por parte dos visitantes (caso comum em grandes empreendimentos) e economia com correios. Nesse caso, os condôminos que recebem correspondência no local mas não moram ali ficam responsáveis pelos custos de envio de correspondência.
IMPORTANTE: Vale lembrar que as alterações na convenção e no regulamento interno não devem contrariar leis federais, estaduais ou municipais.
Para que essas mudanças aconteçam, é necessária uma votação, com quórum qualificado, em uma assembleia convocada para esse fim. Ou seja: se for mudar a convenção ou o regulamento interno, essa informação deve constar já na convocação da assembleia.
ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO:
O quórum é conhecido e bem estabelecido para alterar a convenção: dois terços de todos os proprietários.
ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO:
Para mudar o regulamento interno, o entendimento atual é o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.
Há casos em que a própria convenção estipula o quórum necessário para a alteração do RI. Se for essa a situação, é essa a regra que o condomínio deve seguir.
Alguns especialistas afirmam que são necessários outros quóruns para alterar o documento, mas esse não é o entendimento da grande maioria. VÍDEO: Assista no vídeo abaixo, da SíndcoNet TV, o que os especialistas falam sobre quórum para alteração de convenção e regulamento interno:
É fundamental que ao se alterar esses documentos, principalmente a convenção, que se conte com um profissional especializado em condomínios.
"Mudar a convenção é algo bastante trabalhoso e custoso para o condomínio. Por isso, é imprescindível que ao fazer essas alterações o condomínio conte com um advogado especialista em condomínios. Já vi alterações em convenções que não foram exatamente produtivas, justamente por terem sido feitas por advogados que não eram da área", salienta Aelxandre Marques, advogado especialista em condomínios.
Opinião
Aqui é o “passe de mágica”, ou a parte onde a alteração desses documentos emperra. Afinal, como conseguir a aprovação de dois terços dos proprietários?
Em diversos condomínios esse quórum é praticamente proibitivo.
A sugestão mais recorrente é optar pelas procurações. Com as procurações em mãos, quem estiver na assembleia representa aqueles que não puderam estar presentes – e pode, inclusive, votar.
Importante checar se a convenção faz menção a número máximo de procurações por pessoas, e se membros do conselho podem portá-las na assembleia.
Outro caminho é atrelar a assembleia de alteração da convenção a uma reunião com alto índice de participação – como a de vagas de garagem.
Uma terceira via é manter a assembleia aberta durante um certo período, como uma semana, por exemplo. Nesse caso, há mais tempo para colher os votos e as assinaturas.
Importante que, para passarem a valer, essas mudanças devem estar em uma ata extremamente bem redigida, feita por um profissional. Em assembleias desse tipo é fundamental contar com o apoio da administradora do seu condomínio para que o trâmite corra perfeitamente.
Encerrada a assembleia e munida da ata, a administradora registra a nova convenção no cartório onde o antigo documento estava.
Fonte: Alexandre Marques, advogado e especialista em condomínios, Vania Dal Maso, gerente geral de atendimento da administradora Itambé, Nilton Savieto, síndico profissional, José Roberto Iampolsky, diretor da administradora Paris, Roidrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet, Roberto Piernikarz, diretor da administradora BBZ, Inaldo Dantas, presidente do Secovi-PB e conteúdo SíndicoNet