Assembleias de condomínio

Como alterar a Convenção e Regulamento interno do condomínio

Documentos são as regras do condomínio e devem estar atualizados de acordo com o perfil do empreendimento

Por Mariana Ribeiro Desimone

quinta-feira, 21 de outubro de 2010


A convenção e o regulamento interno são os pilares da vida em condomínio. Nesses documentos constam as informações de como deve ser a vida no local.

Por isso, o fato de estarem bem redigidos e atualizados com a realidade do condomínio e da legislação atual pode trazer diversas vantagens para a administração.

O papel da convenção e do regimento (ou regulamento) interno

Esses documentos são elaborados, a princípio, pela construtora. A empresa deve registrar a convenção antes mesmo de começar a construir o condomínio. Na assembleia de instalação (primeira assembleia com os moradores) são discutidos alguns pontos referentes à convenção e ao regulamento interno, para que os documentos fiquem de acordo com aquela comunidade. (Baixe nosso e-book sobre Implantação de Condomínios)

Vale dizer que condomínios muito antigos podem não ter uma convenção registrada em cartório, o que dificulta muito a parte prática da gestão por parte do síndico e da administradora. Para esses casos, é fundamental que a convenção e o regulamento interno sejam instituídos o mais rápido possível.

Por que atualizar

É fundamental manter esses documentos em dia para que os regramentos do local sigam o uso que a comunidade deseja fazer daquele espaço. E também para seguir novidades na legislação, por exemplo.

Veja abaixo algumas possibilidades que se abrem ao se atualizar a convenção de condomínio:

IMPORTANTE: Vale lembrar que as alterações na convenção e no regulamento interno não devem contrariar leis federais, estaduais ou municipais.

Quórum para alteração da convenção e regulamento interno

Para que essas mudanças aconteçam, é necessária uma votação, com quórum qualificado, em uma assembleia convocada para esse fim. Ou seja: se for mudar a convenção ou o regulamento interno, essa informação deve constar já na convocação da assembleia.

ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO:

O quórum é conhecido e bem estabelecido para alterar a convenção: dois terços de todos os proprietários. 

ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO:

Para mudar o regulamento interno, o entendimento atual é o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.

Há casos em que a própria convenção estipula o quórum necessário para a alteração do RI. Se for essa a situação, é essa a regra que o condomínio deve seguir.

Alguns especialistas afirmam que são necessários outros quóruns para alterar o documento, mas esse não é o entendimento da grande maioria. VÍDEO: Assista no vídeo abaixo, da SíndcoNet TV, o que os especialistas falam sobre quórum para alteração de convenção e regulamento interno:

Ajuda profissional

É fundamental que ao se alterar esses documentos, principalmente a convenção, que se conte com um profissional especializado em condomínios. 

Já vi alterações em convenções que não foram exatamente produtivas, justamente por terem sido feitas por advogados que não eram da área", salienta Aelxandre Marques, advogado especialista em condomínios.

Opinião

Como conseguir o quórum para a alteração

Afinal, como conseguir a aprovação de dois terços dos proprietários?

Em diversos condomínios esse quórum é praticamente proibitivo.

A sugestão mais recorrente é optar pelas procurações. Com as procurações em mãos, quem estiver na assembleia representa aqueles que não puderam estar presentes – e pode, inclusive, votar.

Importante checar se a convenção faz menção a número máximo de procurações por pessoas, e se membros do conselho podem portá-las na assembleia.

Outro caminho é atrelar a assembleia de alteração da convenção a uma reunião com alto índice de participação – como a de vagas de garagem. 

Uma terceira via  é manter a assembleia aberta durante um certo período, como uma semana, por exemplo. Nesse caso, há mais tempo para colher os votos e as assinaturas.

Sugestão de passo a passo

  1. Elaborar uma minuta e divulgar no site do condomínio para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção (com prazo para respostas);
  2. Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados antes da assembleia;
  3. Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos se cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;
  4. Marcar a assembleia, após obter os 2/3 de procurações necessárias através de edital preciso;
  5. E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).

Como deve ser a Ata

Importante que, para passarem a valer, essas mudanças devem estar em uma ata extremamente bem redigida, feita por um profissional. Em assembleias desse tipo é fundamental contar com o apoio da administradora do seu condomínio para que o trâmite corra perfeitamente.

Encerrada a assembleia e munida da ata, a administradora registra a nova convenção no cartório onde o antigo documento estava.

Serviço

Fonte: Alexandre Marques, advogado e especialista em condomínios, Vania Dal Maso, gerente geral de atendimento da administradora Itambé, Nilton Savieto, síndico profissional, José Roberto Iampolsky, diretor da administradora Paris, Roidrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet, Roberto Piernikarz, diretor da administradora BBZ, Inaldo Dantas, presidente do Secovi-PB e conteúdo SíndicoNet