Uso de procurações em assembleias de condomínios

Você sabe o que é uma procuração? É um instrumento legal que permite que uma pessoa represente outra – algo bastante comum em condomínios, principalmente em assembleias. 

O uso de procurações é amparado pela legislação brasileira, como está expresso no Código Civil (leia mais abaixo). Em assembleias, esse tipo de documento é bastante usado pois permite que um condômino possa votar – e até ser votado – sem estar presente fisicamente no local. 

Nos encontros em que há necessidade de quórum específico, é bastante comum que haja um trabalho anterior à assembleia para que os ausentes se façam presentes pelo uso de uma procuração.

Como se pode ver, é um instrumento bastante útil para a vida em condomínio – e que pode impactar nos resultados de votações assembleares. Justamente por isso, é fundamental que a convenção condominial seja clara sobre o uso desse tipo de documento. 

O que deve constar na convenção sobre o uso de procurações?

- Tipo de procuração

Os dois tipos mais comuns de procurações são as com firma reconhecida e sem firma reconhecida.

Apesar de um documento de próprio punho ser mais fácil e prático de se providenciar, uma procuração com firma reconhecida em cartório ajuda na transparência – e a ter a certeza de que aquele documento é real.

“Já tive problemas de ação judicial por conta do uso de procurações falsas”, conta o advogado especialista em condomínios Márcio Spimpolo. 

A procuração com firma reconhecida confere uma segurança bem vinda para toda a comunidade. 

Além da questão da firma reconhecida, alguns condomínios exigem que, caso a unidade seja de um casal, os dois assinem o documento outorgando o poder de representação a um terceiro. Em outros casos, apenas uma assinatura – geralmente a daquele que está cadastrado junto à administradora, é o suficiente. 

Importante ressaltar que o condomínio pode pedir que as procurações tenham firma reconhecida mesmo que esse pré-requisito não conste na convenção.

“É possível fazer essa exigência via edital de convocação. Dessa forma, o condomínio pode ter um cuidado a mais, sem precisar, necessariamente, alterar a convenção”, analisa Márcio Spimpolo.

• Veja no vídeo abaixo as considerações de Zulmar Koerich

- Quem pode portar uma procuração

Outro item bastante discutido é se qualquer pessoa pode chegar munido do documento. A princípio, sim. A lei não faz essa distinção. Mas a convenção do condomínio pode proibir que síndico, subsíndico e membros do conselho representem os interesses de outros condôminos na assembleia.

“O síndico já faz parte da gestão do condomínio, já tem algumas prerrogativas que a lei dá no sentido de estar à frente da gestão. Não é ilegal que o síndico e membros do conselho estejam portando procurações, a não ser que isto esteja claramente previsto na convenção”, ensina o advogado André Luiz Junqueira, advogado especializado em condomínios. 

E um condômino inadimplente, poderia portar uma procuração? Em tese sim, pois ali estaria representando os interesses de um outro condômino em dia, que poderia escolher quem desejasse para isso. 

- Limite de procurações por pessoa

Esse é um ponto bastante sensível e que deve ser observado: a convenção pode, sim, estabelecer um limite sobre a quantidade de procurações que uma só pessoa pode portar. 

“É uma forma de equilibrar o poder e evitar que fique concentrado em um morador, ou em poucos”, assinala o síndico profissional Nilton Savieto. 

DOWNLOAD - O SíndicoNet disponibiliza um modelo de procuração que pode ser usado como referência

Procurações na assembleia

Uma das maiores dúvidas sobre o uso de procuração é em que momento o documento deve ser apresentado na assembleia.

A atenção deve estar logo no momento da chegada do representante, ao assinar a lista de presença. 

“Na lista, o procurador deve escrever o nome de quem está representando por procuração e o nome do procurador. Assim, se eu estiver representando o João em uma assembleia, meu nome ficará, na lista, ao lado do nome dele: 'João da Silva, por procuração de Gabriel Karpat'", exemplifica o próprio, diretor da administradora GK e professor do curso online de síndico profissional do SíndicoNet.

Além disso, a procuração deve ficar anexada à lista de presença. 

“Se houver algum problema daqui a dois anos, por exemplo, temos como resgatar o documento e provar que aquela pessoa realmente foi representada por outra”, pesa Nilton Savieto.

O secretário ou presidente também deve se atentar ao conteúdo da procuração.

Além de checar se o documento atende às exigências da convenção, também é importante conferir:

• Se o representante pode votar ou se o documento já manifesta o voto sobre determinados assuntos que estão na pauta. Por exemplo: em uma votação de escolha de síndico, é importante checar se a escolha já está no documento ou não. 
• Se o representante deve fazer questionamentos sobre determinados assuntos que constem na pauta, isso também deve ser observado e respeitado. “É por isso que essa triagem deve acontecer antes da assembleia começar. Assim, o presidente e o secretário da assembleia ficam conscientes sobre até onde aquele representante pode ir”, assinala Nilton.
• Se o portador pode ser votado. Em alguns casos, um condômino quer se candidatar à vaga de síndico ou ao conselho e não pode estar presente na assembleia. “Nesses casos, o morador pode mandar um representante, para que o condômino seja votado”, aponta Márcio Spimpolo. 

Confira o texto do Código Civil sobre o assunto

"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."

• Saiba mais sobre as leis que regem a vida em condomínio

Fontes consultadas: André Luiz Junqueira (advogado), Gabriel Karpat (administradora GK), Márcio Spimpolo (advogado), Zulmar Koerich (advogado), conteúdo SíndicoNet

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